Un articolo che penso utile al riguardo :
La proposta irrevocabile di acquisto o locazione
Il mediatore, quando trova un affare conforme alle richieste di un cliente interessato ad acquistare o prendere in affitto un immobile, sottopone al futuro acquirente o inquilino un modulo prestampato denominato “proposta irrevocabile d’acquisto o locazione”, che, se sottoscritto, costituisce una vera e propria proposta contrattuale (d’acquisto o locazione) rivolta al proprietario.
Tale atto risponde a esigenze di tutela preventiva, particolarmente avvertite nelle operazioni di trasferimento della proprietà di beni immobili dove molteplici e rilevanti sono gli interessi economici delle parti coinvolte (convenienza dell’affare, grado di affidabilità dei contraenti, esistenza di vincoli pregiudizievoli sull’immobile).
Del resto la redazione della proposta irrevocabile garantisce all’agenzia intervenuta l’incasso della provvigione o, comunque, di conseguire il rimborso delle spese qualora le parti non trovino un accordo.
Secondo la prassi, con la “proposta irrevocabile d’acquisto o locazione”, documento redatto su moduli prestampati e in uso presso le agenzie immobiliari, il promettente acquirente si impegna, con la propria sottoscrizione, ad acquistare (o prendere in affitto) l’immobile entro una certa data (generalmente non superiore a 15 giorni) e per un certo prezzo.
Nel documento vi dovrà, quindi, essere la seguente frase: «La presente offerta potrà essere accettata e sarà tenuta ferma fino al giorno…».
La conseguenza specifica dell’irrevocabilità è questa: l’eventuale revoca fatta prima che scada il termine dell’irrevocabilità non ha effetto; dunque, la proposta non cade e l’eventuale accettazione determina la conclusione del preliminare.
Generalmente la proposta irrevocabile è immediatamente efficace. Non di rado, però, viene stabilito che è efficace «A decorrere dal» (quarto, quinto ecc.) «giorno lavorativo successivo alla data della sua sottoscrizione ed è valida e irrevocabile fino alla data del …».
Ciò premesso, è bene precisare che dalla suddetta proposta sorgono obblighi “irrevocabili” soltanto a carico dell’acquirente o futuro inquilino che si impegna a non revocare detta proposta contrattuale dal momento della sottoscrizione fino a un determinato giorno.
Tuttavia tale documento non vincola il venditore (o locatore) che resta libero di accettarla o meno e di valutare altre offerte.
Si tratta, però, di una vera e propria proposta contrattuale che, secondo la modulistica maggiormente diffusa, contiene, tra l’altro, una precisa individuazione dell’immobile oggetto della proposta, la dichiarazione resa dal venditore o locatore relativa alla conformità o meno dell’immobile alle vigenti norme urbanistico/edilizie (compresa la parte impiantistica) e catastali, l’esistenza di vincoli (diritti di terzi, mutui, ipoteche e altre trascrizioni), le condizioni della compravendita o locazione, la somma a titolo di deposito consegnata al mediatore, il quale si impegna a consegnarla al venditore o locatore nel momento in cui l’affare viene concluso (e, in tal caso, da deposito fiduciario si trasforma in caparra confirmatoria), l’autorizzazione al trattamento dei dati personali, con l’indicazione del titolare del trattamento, cui l’interessato potrà rivolgersi per l’esercizio dei diritti di cui all’art.7 del D.Lgs. 196/2003.
Si può, quindi, affermare che se la proposta irrevocabile (art. 1329 cod. civ.) contiene tutti gli elementi essenziali del contratto da concludere di cui sopra, ne consente la conclusione nel momento e per effetto dell’adesione dell’altra parte, senza necessità di ulteriori pattuizioni.
L’accettazione della proposta: la conclusione dell’affare
Se nel termine stabilito il proponente viene a conoscenza dell’accettazione della proposta, si ha la formazione dell’accordo contrattuale. Qualora, invece, nel termine prestabilito, non si abbia accettazione da parte del destinatario della proposta l’accordo non si forma.
Alle stesse conclusioni si deve pervenire nel caso in cui l’accettazione non sia conforme alla proposta: infatti, un’accettazione che modifichi o integri il contenuto della proposta ha valore di nuova proposta; al contrario la conformità indica la totale adesione alla proposta, situazione che si verifica quando il modulo viene sottoscritto alla presenza della controparte senza alcuna modifica.
Se poi le parti sono lontane (per esempio risiedono in città diverse) la «accettazione – al pari di ogni altra dichiarazione diretta a una determinata persona – si reputa conosciuta nel momento in cui giunge all’indirizzo del destinatario» (art. 1335 cod. civ.).
Cosicché, ai fini della conclusione dell’accordo contrattuale, è sufficiente dimostrare che la dichiarazione di accettazione sia pervenuta all’indirizzo del proponente.
In altre parole la conclusione tra persone lontane si ha quando alla proposta scritta segua l’accettazione, pure essa scritta, e questa (vale a dire, si ripete, l’accettazione scritta e non la semplice notizia di essa) pervenga a conoscenza del proponente prima dell’eventuale revoca della proposta del futuro acquirente o inquilino.
Se la proposta viene accettata, nel momento in cui il proponente viene a conoscenza dell’accettazione della proposta, che può essergli comunicata dallo stesso venditore o locatore o tramite il mediatore, si conclude l’affare, cioè si conclude un contratto preliminare.
Vincolo per la stipula di un futuro preliminare
Si noti che, al fine di evitare un notevole pregiudizio alle legittime aspettative delle parti contraenti, è importante che nei moduli sia precisato come con l’accettazione della proposta di acquisto o locazione si perfezioni un contratto preliminare.
È frequente, infatti, che quando una parte venditrice accetta una proposta, confidando nell’esecuzione del contratto, si impegna parallelamente all’acquisto di un altro immobile; viceversa un proponente che si veda accettata la proposta di acquisto spesso si attiva immediatamente per porre in vendita il proprio immobile.
La precisazione di cui sopra rappresenta anche una tutela per il mediatore il quale, negli incarichi di mediazione, dovrà chiaramente stabilire che, ai fini del sorgere del diritto alla provvigione, l’accettazione della proposta e la conseguente comunicazione di detta accettazione al proponente determina il perfezionamento di un contratto preliminare.
Infatti, se l’affare è concluso, per l’intervento determinante del mediatore, ciascuna delle parti del rapporto di mediazione è tenuta a corrispondere la rispettiva provvigione.
Tuttavia in alcuni moduli è possibile leggere che l’incontro della proposta e dell’accettazione genera un preliminare di un preliminare, cioè un accordo che dovrebbe vincolare le parti alla stipula, entro una certa data, di un contratto preliminare presso l’agenzia o il notaio.
Anche in questi casi, però, si deve ritenere che tra le parti sia stato concluso un vero e proprio preliminare, cioè si è creato quel vincolo che consente – a entrambe le parti – di ottenere l’esecuzione giudiziale del contratto qualora una di esse, per qualsiasi motivo, si rendesse inadempiente.
Del resto se nello svolgimento della loro attività negoziale le parti hanno posto in essere gli elementi del contratto preliminare, il fatto che, poi, concordino di stipulare innanzi a un notaio o presso l’agenzia immobiliare lo stesso contratto non implica che non lo abbiano già concluso ma significa soltanto che intendono riprodurlo per dargli una veste più sicura senza esprimere una nuova volontà.
In ogni caso, se i clienti del mediatore, per guadagnare tempo e valutare meglio l’affare, hanno veramente voluto stipulare un preliminare di un preliminare, bisogna osservare come l’atto concluso non sembra possa ritenersi valido.
Si noti che tale accordo è invalido, atteso che genera un fenomeno anomalo costituito dalla promessa di una promessa da ritenersi priva di funzione pratica e quindi, in quanto tale, non meritevole di tutela. Inoltre, la sola stipula di un preliminare del preliminare non rappresenta un presupposto perché il mediatore possa ottenere il diritto alla provvigione, non potendosi parlare di conclusione dell’affare.
Se le parti intendono quindi riflettere prima di concludere un vero e proprio accordo contrattuale, possono benissimo ricorrere a un accordo precontrattuale, dal quale non scaturisce, a carico di quei soggetti, alcun obbligo di concludere l’affare: in altre parole, le parti possono mettere per iscritto l’accordo di massima raggiunto, cioè fotografare lo stato delle trattative non ancora concluse (per esempio per divergenze sul prezzo): tale documento non vincola le parti che, pur dopo la sua sottoscrizione, rimarranno libere di mutare idea e di abbandonare quella che è ancora soltanto una trattativa.
Naturalmente questo comportamento, secondo un generale principio di diritto ed, eventualmente, su una base di un’apposita clausola, può risultare non privo di conseguenze se le trattative sono in stato avanzato e si sia formato quell’affidamento della controparte nella conclusione del contratto, affidamento la cui lesione, lì dove il recesso dalle trattative medesime si presenti come ingiustificato, sarà certamente idonea a fondare una responsabilità, sia pure di carattere soltanto precontrattuale.
Così, chi si ritira colpevolmente dalle trattative potrà essere tenuto a risarcire tutte le spese sostenute per il futuro accordo, quali, per esempio, spese per viaggi, progetti, consulenze, testi di fattibilità, tempo sprecato ecc.
Obbligo di registrazione a carico dei mediatori
È fondamentale che le parti decidano, con chiarezza, se intendono raggiungere un accordo di massima, rimandando nel tempo la stipula del preliminare o, invece, decidanodi stipulare un vero e proprio preliminare di vendita.
Quanto sopra è importante perché dalla decisione delle parti del rapporto di mediazione possono derivare spese aggiuntive e un obbligo (di recente introduzione) per il mediatore.
L’eventuale contratto preliminare concluso deve essere registrato, con pagamento della relativa imposta.
A tale proposito bisogna ricordare che il comma 46 dell’art.1 della Finanziaria 2007 interviene sul Testo Unico dell’imposta di registro ed estende ai mediatori iscritti nella sezione degli agenti immobiliari del ruolo di cui all’art. 2 della legge 39 del 3 febbraio 1989, l’obbligo di chiedere la registrazione per le scritture private non autenticate di
natura negoziale, stipulate a seguito della loro attività (e viene prevista la responsabilità per l’obbligazione al pagamento dell’imposta di registro per le medesime scritture private in solido con le parti contraenti).
Per quanto sopra si deve escludere che sussista l’obbligo di registrazione in caso di sottoscrizione di una semplice proposta di acquisto o di conclusione di un accordo di massima che non possono essere definite come “scritture private di natura negoziale”.
Del resto anche l’accettazione, di per sé, costituisce una dichiarazione di volontà unilaterale “prenegoziale”, che, non sempre, fa sorgere una scrittura soggetta a registrazione:
se le parti sono lontane, come abbiamo già visto, l’accettazione della proposta non è sufficiente e il contratto preliminare (con conseguente obbligo di registrazione) si conclude solo nel momento in cui chi ha fatto la proposta viene a conoscenza dell’accettazione dell’altra parte.
http://vetrina.ilsole24ore.com/consulenteimmobiliare/archivio/815/CI815-1047-1050.pdf
:daccordo:
