E' abuso o rientra nei poteri dell'amministratore ?

[Roberto De Cesare]

Buongiorno signori, avrei piacere di conoscere la vostra stimata opinione sulla seguente questione.
Nel nostro condominio, con un’assemblea straordinaria e urgente, fu deliberato di sostituire la colonna fognaria e di bypassare (cioè eliminare, scavalcandola) la fossa biologica. Con tale modifica i liquami sarebbero stati scaricati nella colonna sostituita, che confluisce direttamente nella fogna pubblica. Si sarebbero ottenuti dei cospicui risparmi di spese, per la non più necessaria e costosa manutenzione della fossa biologica, soggetta, come noto, a svuotamento periodico, speciale pulizia e trasporto dei liquami alla discarica pubblica.
In sede dei lavori, l’amministratore, nonostante la diversa delibera assembleare, ha mantenuto la fossa settica, in quanto, cito testualmente dalla sua relazione scritta:

• ” le operazioni di eliminazione della fossa risultano molto più complesse di quelle previste in sede assembleare e quanto meno necessitano di specifica progettazione (per prevenire disagi al fabbricato) oltre che di risorse economiche aggiuntive”;
• “che la ditta esecutrice dei lavori ritiene che la fossa agisca come un grande pozzetto e non sia necessaria la sua eliminazione” e, infine,
• “ho ritenuto opportuno non provvedere in questa sede con delle lavorazioni gravose che potranno comunque essere deliberate in qualsiasi momento”.

Non nascondo di essere rimasto sbalordito da tali affermazioni (ma chi comanda nei condomini l’impresa, l’amministratore o l’assemblea ?), per cui reputo necessario chiarire che:

• la fossa biologica dista oltre sei metri dal fabbricato e quindi nessun disagio poteva derivarne all’edificio, anche perché non doveva essere dissotterrata, ma solo scoperta e forata su una porzione del tetto, pulita tramite aspirazione, riempita con materiale inerte e nuovamente ricoperta, restando esattamente dov’ è;
• l’impresa per il proprio interesse (minori lavori da realizzare), ha logicamente affermato che non era necessaria l’eliminazione (tra l’altro non ha subito alcuna decurtazione di prezzo, per non aver realizzato il bypass);
• sono ancora incredulo che l’amministratore, in base ad un suo giudizio di opportunità su presunte lavorazioni gravose (il costo finale dell’opera ha superato il doppio di quanto preventivato !!), si sia permesso di non adempiere al dettato dell’art. 1130, comma 1, secondo il quale è obbligato a eseguire i lavori deliberati dall’assemblea !

Credo anche che l’amministratore abbia commesso una grave irregolarità nel suo operato, che potrebbe esporlo (art. 1129, comma 11) a revoca assembleare o giudiziale, su ricorso anche di un solo condomino. Sentito nelle vie brevi, egli ha comunque affermato di avere i poteri, ai sensi dell’art. 1135, comma 2, per evitare l’eliminazione della fossa settica, stante il carattere di straordinarietà e urgenza dei lavori, che non potevano essere sospesi (la colonna fognaria era nel frattempo stata aperta ed esisteva il disagio di usare le toilette) per sentire nuovamente l’assemblea.
Il sottoscritto nutre invece seri dubbi sull’esistenza di un tale potere, che sembra risultare esplicabile, da parte dell’amministratore, nei soli casi in cui sulle opere non si sia già espressa l’assemblea, alla quale spetta il diritto di pronunciarsi sui lavori straordinari, ai sensi del punto 4 del predetto articolo 1135..
Gradirei conoscere l’apprezzato parere dei forumisti, per capire se l’amministratore abbia agito nel rispetto della legge o commesso un abuso.
Sarà gradito altresì conoscere l’esistenza di qualche sentenza al riguardo ed anche eventuali link che approfondiscano la questione.
Ringrazio in anticipo tutti coloro che parteciperanno alla discussione e porgo cordiali saluti.

 

[Dimaraz]

Cosa rispondere se non confermando quanto ti sei già risposto da te?

C'è solo un paio di punti poco chiari:

1-perchè non è stato incaricato un tecnico competente che stilasse un "capitolato" dle lavoro da eseguire (non era obbligatorio tanto che ho esperienza di una situazione/decisione simile)

2-se non hanno fatto quanto stabilito cosa è stato fatto in realtà e perchè parli di raddoppio del costo.

A prescindere dalle spiegazioni ai 2 punti ora devi decidere:

1)se l'assemblea ha ratificato/approvato (a posteriori) il suo operato devi rassegnarti

2) se non lo ha fatto devi immediatamente contestare gli "abusi" portando a Giudizio l'amministratore.

Ps.
Lasciare la fossa significa sicuramente avere una specie di "cuscinetto" fra gli intasamenti della linea pubblica e i propri servizi.
Rovescio della medaglia tutto il resto (manutenzioni)

 

[Roberto De Cesare]

Cosa rispondere se non confermando quanto ti sei già risposto da te?

C'è solo un paio di punti poco chiari:

1-perchè non è stato incaricato un tecnico competente che stilasse un "capitolato" dle lavoro da eseguire (non era obbligatorio tanto che ho esperienza di una situazione/decisione simile)

2-se non hanno fatto quanto stabilito cosa è stato fatto in realtà e perchè parli di raddoppio del costo.

A prescindere dalle spiegazioni ai 2 punti ora devi decidere:

1)se l'assemblea ha ratificato/approvato (a posteriori) il suo operato devi rassegnarti

2) se non lo ha fatto devi immediatamente contestare gli "abusi" portando a Giudizio l'amministratore.

Ps.
Lasciare la fossa significa sicuramente avere una specie di "cuscinetto" fra gli intasamenti della linea pubblica e i propri servizi.
Rovescio della medaglia tutto il resto (manutenzioni)

Cosa rispondere se non confermando quanto ti sei già risposto da te?

C'è solo un paio di punti poco chiari:

1-perchè non è stato incaricato un tecnico competente che stilasse un "capitolato" dle lavoro da eseguire (non era obbligatorio tanto che ho esperienza di una situazione/decisione simile)

2-se non hanno fatto quanto stabilito cosa è stato fatto in realtà e perchè parli di raddoppio del costo.

A prescindere dalle spiegazioni ai 2 punti ora devi decidere:

1)se l'assemblea ha ratificato/approvato (a posteriori) il suo operato devi rassegnarti

2) se non lo ha fatto devi immediatamente contestare gli "abusi" portando a Giudizio l'amministratore.

Ps.
Lasciare la fossa significa sicuramente avere una specie di "cuscinetto" fra gli intasamenti della linea pubblica e i propri servizi.
Rovescio della medaglia tutto il resto (manutenzioni)

Buongiorno Dimaraz e grazie; mi complimento con te; sei sempre attento e puntuale.
Cerco di rispondere alle tue domande, per quanto ne sappia:

• L’assemblea non ha incaricato né un tecnico per la redazione di un capitolato, né un direttore dei lavori. L’amministratore non ne fece menzione e quindi si provvide solo ad affidare i lavori all’impresa che, secondo il medesimo, dava maggiori garanzie;
• Il costo dei lavori preventivati era di € 8.800,00 più IVA, quello finale è stato di € 18.149,00. In quest’ultimo importo, oltre a quanto corrisposto all’impresa anche per piccoli lavori di varia manutenzione, sono compresi due interventi per svuotamento e pulizia della fossa nonché per la pulizia della parte del collettore fognario non sostituito, per l’importo di circa € 3.500 (alla faccia del non voler provvedere a lavori gravosi e dispendiosi !)

Con riguardo alle decisioni assembleari, le spese anzidette purtroppo sono state approvate (si sa che il gregge segue, pedestremente, il montone), nonostante la mia tesi e la mia contrarietà. Ammetto quindi la sconfitta.
Stante tuttavia il famoso proverbio che recita: “Il lupo perde il pelo ma non il vizio” e considerato anche il tuo giudizio sull’esattezza di quanto da me asserito (si è trattato di un abuso), vorrei acquisire qualche sentenza in proposito, per non trovarmi impreparato la prossima volta. Ti sarò grato se potrai aiutarmi. Grazie ancora e buona giornata.

 

[Dimaraz]

le spese anzidette purtroppo sono state approvate (si sa che il gregge segue, pedestremente, il montone)

E con questo hanno messo una "pietra tombale" sull'intera questione.

Stante tuttavia il famoso proverbio che recita: “Il lupo perde il pelo ma non il vizio” e considerato anche il tuo giudizio sull’esattezza di quanto da me asserito (si è trattato di un abuso), vorrei acquisire qualche sentenza in proposito,

Non è pensabile di trovare sempre sentenze che replichino il proprio "casus"... e comunque vale la Legge.

Si ripetesse una situazione analoga devi giocare d'anticipo chiedendo (su lavori importanti) la stesura di un capitolato e di un contratto di appalto.
Comunque è in tutti i casi mai lasciare che l'amministratore sia il solo a "gestire"... cercare e portare preventivo di altre ditte da mettere in competizione.