Durata locazione commerciale: E' possibile farla breve?

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Un bar NON può essere considerato un'attività temporanea,a meno che NON sia sulla spiaggia,una fiera,etc.
Quindi solo 6+6.
Primi 6 mesi a canone agevolato,visto che ristruttura,poi scaletta a salire,secondo i canoni di mercato in zona.
Risoluzione espressa e garanzie adeguate.

Disdette e quant'altro NON funzionano se per uno sgombero da sfratto passano anni.........


Entri nella società conduttrice con 2/3 .Hai la maggioranza,il socio minoritario non può opporsi alla vendita dell'attività.
Se vendete tu becchi 2/3 e lui 1/3
La licenza per il bar ce l'ha il conduttore,i soldi per la ristrutturazione li mette lui.

 

[Franz]

all'inizio avevo scritto che il bar è già ristrutturato e arredato, quindi il conduttore non ha granchè da spendere per aprire

posso invece dire per esperienza diretta i tempi di sfratto a Milano =

3/4 mesi per ottenere convalida dello sfratto +
9/10 mesi per riavere il locale con la forza pubblica(l'ufficiale giudiziario esce ogni circa 1,5 mesi, e al 5° accesso viene concessa la forza pubblica)

 

[key]

Si,Franz,ho scritto male,intendevo riallestito.
Immagino che per vendere bene il conduttore dovrà aggiornare il layout del bar
Tempi BIBLICI!!!!!!
Fideiussione bancaria di almeno 12 mesi!!!!!

So che per fitti sopra i 250000 Euro/anno i limiti della 392/78 si possono superare,quindi fare anche contratti di 6 mesi

Altra ipotesi e l'affitto di ramo d'azienda,come fanno per i locali nei centri commerciali per ovviare alla 392/78

Ma per un bar ci vuole la licenza.
Se per Te la via è percorribile,è la soluzione più idonea.

 

[Franz]

Key, che cosa significa >> aggiornare il layout del bar <<??

comunque l'affitto è di 1870 € al mese spese comprese(22.400 l'anno)

il bar che aveva aperto prima(era un sushi-bar) dopo aver presentato scia in comune ha ottenuto autorizzazione ad aprire in 1 mese(e oggi risulta in comune ancora aperto, perchè li non è mia stato chiuso)

 

[key]

Beh allora va rifatto tutto il layout(allestimento)trasformandolo in bar,riaprirlo,tenerlo aperto per 6 mesi,poi se il bar 'tira',provare a venderlo.
Chi compra un bar gli interessa il fatturato.
Ci vuole tempo per fatturare.
Magari dopo 6 mesi vendete al volo.......
Comunque tutto può succedere.
L'affitto è molto modesto.
Il locale immagino ha la canna fumaria se prima c'era un sushi bar.
L'unica soluzione a mio avviso è entrare in società con almeno il 51%.
Il conduttore -socio,riallestisce il bar a sue spese,lo gestisce per tot tempo,si prende gli incassi,che a te fanno IRPEF,poi vendete la società.
Tu in cambio gli dai un canone agevolato per 1 anno.
Se non vendete:dopo 1 anno il canone di locazione lo porti a 2000 E/mese
Ed esci dalla società.
Sentirei un bravo commercialista .
Comunque a meno che la cessione del bar sia un affare molto cospicuo,l'affare a Te proposto NON sta in piedi.

 

[Franz]

solo per precisare, scrivo che =

1)l'affitto è di mercato, e non modesto...in milano-città studi un negozio di 80 mq+30 di magazzino costa circa quella cifra

2)non c'è la canna fumaria, ma il sushi funzionava lo stesso, dato che si trattava d pesce crudo e non cucinato

3)io sto già agevolando il conduttore, perchè gli chiedo solo l'affitto dei muri, mentre non chiedo niente di affitto o cauzione per gli arredi e la ristrutturazione

4)l'affare in realtà sta in piedi, perchè se il bar incassa sui 400 € al giorno(starà aperto dalle 07.00 di mattina a tarda sera, gestito da un nucleo familiare), si vende diciamo dai 110 ai 130.000 €......a me basta che mi arrivano 80.000 euro...e comunque il conduttore spenderà sui 10.000 €, come ha già detto, solo per sistemare alcune cose...e quando il sushibar era aperto incassava sui 400 € al giorno, ma come ristorante rimaneva aperto la metà del tempo rispetto alla nuova gestione

detto questo, direi che la soluzione di fare una società sarebbe ottima, ma per vari motivi non posso farla ne stargli dietro....quindi penso che, per garantirmi che non succeda che il conduttore non vende il bar e rimane dentro, opterò per il canone che aumenta a dismisura dopo 1 anno......l'altra soluzione è quella di avere già alla firma del contratto una disdetta con data di 1 anno dopo

 

[Un giocatore]

opterò per il canone che aumenta a dismisura dopo 1 anno

Non è legale, l'aumento non può essere maggiore del 75% dell'indice Istat. E ora l'indice Istat è zero!

 

[key]

Fai affitto gratuito per 6mesi per agevolare avvio attivita'.
Poi subito 2000 E/mese.
Risoluzione espressa
Fideiussione bancaria adeguata
La risoluzione espressa ovvia alla disdetta ,dopo 2 mesi che non paga il contratto e'risolto e gli chiudi il contratto all'Agenzia delle Entrate subito,poi avvii lo sfratto.
Poi fate una scrittura ptivata registrata da un legale con cui la societa'conduttrice si obbliga a darti i 2/3 della cessione dell'azienda come compenso delle agevolazioni concesse.
Non ti garantisce che non venda pero'.
L'affare a mio avviso non sta in piedi.
Perche'il conduttore dovrebbe fare tutto sto casino per guadagnarci ,da come scrivi,sui 30000 E circa.
Una miseria.

 

[Nemesis]

Non è legale, l'aumento non può essere maggiore del 75% dell'indice Istat. E ora l'indice Istat è zero!

È principio consolidato nella giurisprudenza della Corte di cassazione che: "Per effetto del principio generale della libera determinazione convenzionale del canone locativo per gli immobili destinati ad uso non abitativo, risulta legittima la clausola con cui si convenga una determinazione del canone in misura differenziata, crescente per frazioni successive di tempo nell’arco del rapporto, ancorata, infine, ad elementi predeterminati (idonei ad influire sull’equilibrio economico del sinallagma contrattuale) o sia stata legata ad una giustificata riduzione del canone per un limitato periodo iniziale, a meno che non risulti una sottostante volontà delle parti volta, in realtà, a perseguire surrettiziamente lo scopo di neutralizzare esclusivamente gli effetti della svalutazione monetaria, eludendo, così, i limiti quantitativi posti dall’art. 32 della legge cosiddetta "sull’equo canone".

 

[Dimaraz]

Perche'il conduttore dovrebbe fare tutto sto casino per guadagnarci ,da come scrivi,sui 30000 E circa.

Se i 30.000 sono al netto di "tutto il resto"...di questi tempi non ci si sputa sopra.

Ma...ammesso e non concesso che ricavino 400 Euro/giorno (lordi), investendone da subito 10.000, dubito che "tutto il resto" sia effettivamente "ammortizzabile" in 6 o al limite 12 mesi.
Anche ipotizzando un alto margine lordo sui prodotti che acquistano/vendono (1:4) quando si avvia una attività vi sono un sacco di spese...e almeno 2 persone (nucleo famigliare) che "sgobbano" ben oltre gli orari da "dipendente" e con tutto il rischio "impresa" avranno pure diritto ad uno stipendio di almeno 3.000 Euro/mese/testa (lordi...che diventano metà)...ci penserei più volte a firmare contratti capestro.

Nemmeno penso che il passare da Euro 1870/mese ad Euro 2000/mese rientri fra le "aspirazioni" di Franz