Due condomini non pagano : che fare?

[meri56]

si capisce da quanto tempo il condomino X non paga le sue quote condominiali secondo il bilancio preventivo approvato.

Non mi sono espressa bene. Non è essenziale dal momento in cui si è giunti a consuntivo. A quel punto interessa sapere quale è il conguaglio delle spese. Ed è intuitivo che, in assenza di spese personali elevate, più alto è il conguaglio meno rate sono state versate.
Nel corso dell'esercizio invece importa perchè anche in base al preventivo può essere fatto un decreto ingiuntivo.

i nostro amministratore ci ripartisce tutte le spese non pagate comprese quelle dell'avvocato da due anni, mi chiedo se lo può fare con la nuova riforma.

A quanto ho capito con la riforma l'amministratore, senza bisogno di alcuna delibera dell'assemblea, DEVE, quando il condomino è moroso da oltre sei mesi, procedere al decreto ingiuntivo (chiaramente prima del D.I. avrà chiesto quanto dovuto a mezzo lettera raccomandata) . Quindi l'amministratore, se da due anni questi condomini non pagano, dovrà necessariamente procedere.
Questo sempre che ad oggi non abbia fatto ancora nulla, ma visto che ci sono delle spese legali in atto mi auguro che non si sia limitato unicamente a far mettere in mora i debitori dall'avvocato.
Se ci fosse ad esempio una procedura fallimentare in corso e l'amministratore avesse provveduto ad iscrivervi tra i creditori non potrete far altro che aspettare la conclusione del fallimento e nel frattempo anticipare le spese per non correre il rischio di una interruzione delle forniture.

 

[GarsiaPaola]

Lui ha fatto con l'avvocato, ora scopriremo cosa, ma non mi sembra giusto che si deve noi anticipare le loro spese onestamente non ci arrivo più è una spesa troppo grande.

 

[Ennio Alessandro Rossi]

alcune osservazioni su come in casi del genere andrà a finire (spero non in questo) ma purtroppo in molti condomini questo scatenerà aspri conflitti:

La tempestività, come già ben detto, nella riscossione forzosa delle somme da parte dell'amministratore, in base al nuovo testo dell'articolo 1129, comma 9, del Codice civile , deve essere fatta (al massimo ) entro sei mesi dalla chiusura dell' esercizio ( a monte ovviamente dovranno aversi delibere formalmente perfette). Agire in fretta vuol anche dire tutela del condominio verso le azioni dei creditori anche in considerazione di quanto seguirà (alla peggio per ottenere una iscrizione ipotecaria giudiziale di 2 grado)
In passato la responsabilità dei condomini per i debiti condominiali seguiva la regola della solidarietà verso i creditori insoddisfatti e della parziarietà nei rapporti interni. In caso di morosità nei pagamenti di alcuni condomini per un debito del condominio verso terzi (ad esempio, per lavori edili ), il creditore per tutto quanto vantava poteva agire nei confronti di uno o piu' condomini solvibili i quali a loro volta, potevano agire "di regresso" nei confronti del " moroso" .
La situazione è variata con la famosa sentenza 9148 del 2008 delle SSUU. La Cassazione ha introdotto il criterio di " parziarietà ": vale a dire che ogni condomino risponde soltanto per la propria ("fetta") quota di competenza.
Ma la riforma del condominio ha reintrodotto la solidarietà del debito del condominio, precisando, però, che i creditori non possono agire nei confronti degli obbligati in regola con i pagamenti, se non dopo l'escussione dei condomini insolventi I creditori devono cioè dimostrare di avere agito prima nei confronti del moroso che non vuole pagare e di non aver trovato soddisfazione sul patrimonio di quest'ultimo e solo dopo questo primo tentativo , potrà rivolgersi ai condomini in regola.
Per rendere possibile l'azione del creditore in prima battuta l'amministratore è tenuto a comunicare ai creditori non ancora soddisfatti che lo interpellino i dati dei condomini morosi.
La brutta notizia : alla fine della finita significa che a prescindere da tutte le azioni esperite , se il debitore ( che p.es. ha un mutuo e ha perso il posto di lavoro) non potrà pagare da qualsiasi parte la si prenda, gli altri condomini dovranno pagare per Lui , specialmente se non vorranno vedersi sospesi certi servizi essenziali (si pensi all' acqua, al riscaldamento nel centralizzato, energia elettrica etc.) .
E se l'immobile del non pagatore finisse all'asta resteranno comunque poche speranze di recuperare quanto anticipato

 

[arciera]

Okay, ma se gli amministratori di questi due casi che ci hanno presentato, si muovono a termini di legge, possono pignorare l'appartamento fermandolo contro altre ipoteche che potrebbe subire. Con questo motivo i nostri due amici hanno uno strumento formidabile che la legge gli ha messo a disposizione. Loro possono costringere immediatamente l'amministratore a procedere, altrimenti vi è' l'intervento immediato della giustizua

 

[Ennio Alessandro Rossi]

se l'immobile è libero , l' ipoteca viene iscritta in primo grado e va bene ; se l'immobile è oggetto di un mutuo ipotecario e l'iscrizione giudiziale viene iscritta in secondo grado è bene cominciare a non sperare , anche nella convinzione che il bene all'asta in questo periodo verrebbe assegnato con gravi minusvalenze tal che poco e nulla spetterebbe a quelli iscritti in secondo grado considerando anche le spese giudiziali che gravano sulla procedura

 

[arciera]

Intanto ci si mette educatamente in fila. Come alle poste a ritirare un pacco. Che altro si può fare?

 

[Ennio Alessandro Rossi]

null'altro purtroppo