Dubbi su donazione e divisione appartamento

[blacky5]

Salve sono nuovo del forum e mi servirebbe un consiglio.
Mi trovo in questa situazione: mio padre ha ricevuto in eredita' un grosso appartamento un paio
di anni fa e vorrebbe lasciarlo a me e mio fratello.
L' appartamento in questione è piuttosto grande e la nostra idea è quello di dividerlo in due
per avere ognuno il proprio.
Ora i dubbi che abbiamo sono diversi:
1) Ci conviene fare una donazione (da mio padre a me e mio fratello) o due donazioni (ovvero prima
dividere l'appartamento in due parti poi fare due donazioni distinte)?
2) Conviene utilizzare la donazione (siamo due fratelli che riceverebbero un appartamento a testa
dal padre che non ha altri figli) o è comunque meglio fare una "vendita" oppure conviene lasciare
il tutto intestato a mio padre e trasferirci solo la residenza?
3) Nel caso che lasciassimo intestato tutto a mio padre, potremmo io e mio fratello pagare le spese
per i lavori di ristrutturazione ed aver dirittto al bonus fiscale per le ristrutturazioni pur non essendone proprietari?

Grazie

 

[Ollj]

Buon giorno:
1)
-Con una sola donazione lei e suo fratello diverrete proprietari pro quota al 50% dell'immobile (salvo il genitore non stabilisca quote diverse), con tutte le conseguenze che ciò comporta quanto a gestione del bene e sua eventuale vendita.
-Per due donazioni distinte, sarà prima neccessario aver "scisso" l'immobile ed aver realizzato due unità distinte catastalmente
2)
-Il limite della donazione è quello della commerciabilità dei beni: chi acquisterà da voi non potrà essere certo del rispetto (in sede donativa) della quota di legittima di ciascuno; quindi lo farà sapendo che per 10 anni dovrà anche soccombere alla spada di damocle di un'eventuale azione giudiziaria di chi ne avesse diritto; non importa che voi andiate d'accordo, chi acquista di tutto ciò non si cura. Ergo il bene e/o i beni spunteranno un minor prezzo sul mercato.
-Potendo preferibile la compravendita e poi il padre farà una donazione del suo denaro come meglio vorrà (rispettando la legittima se non vorrà che i figli alla sua morte si "azzuffino")
3) Lasciando l'intestazione al padre, i figli conviventi che svolgano ristrutturazione hanno diritto alla corrispondente detrazione IRPEF; infatti Agenzia delle Entrate ha ribadito che il “familiare convivente del possessore o detentore dell'immobile sul quale vengono effettuati i lavori” rientra tra i beneficiari della detrazione (v. circolare n. 121 del 1998, punto 2.1); ed altresì come “Non è necessario … che l’abitazione nella quale convivono “familiare” ed intestatario dell’immobile costituisca per entrambi l’abitazione principale, mentre è necessario che i lavori stessi siano effettuati su una delle abitazioni nelle quali si esplica il rapporto di convivenza” (Ris. 184/E del 12.06.2002).
Le fatture dei lavori andranno intestate a chi effettua la spesa ed intende detrarla. Infine Agenzia delle Entrate ha precisato che nel caso in cui la spesa sia stata in parte sostenuta dai familiari conviventi del possessore o detentore, la detrazione spetta anche al soggetto che non risulti indicato nei predetti documenti, a condizione che nella fattura sia annotata la percentuale di spesa da quest’ultimo sostenuta (Circ. 11/E del 21.05.2014).

 

[blacky5]

Grazie mille per la risposta, un ultima cosa:
Attualmente mio padre ha residenza nell'immobile A (quello su cui dobbiamo fare i lavori) ed ha un secondo appartamento B (dove attualmente risiede mio fratello).
L'obiettivo è quello che mio padre sposti la sua residenza nell'appartamento B, che diventerebbe la sua prima casa, mentre io e mio fratello andremo a vivere nell'appartamento A dopo averlo diviso.
Da quanto ho capito lasciando tutto intestato a mio padre, io e mio fratello potremmo trasferire la nostra residenza nell'appartamento A e beneficiare delle agevolazioni come conviventi, ma quando mio padre andra' a spostare la sua residenza nell'appartamento B, l'appartamento A (ormai diventati 2 appartamenti) diventerebbero sue seconde case con tutti gli oneri (IMU 2.a casa, tariffe delle bollette come per 2.a casa, ecc.), giusto?

Se cosi fosse credo, mi corregga se sbaglio, che la cosa migliore sia:
1) Spostare la residenza mia e di mio fratello nell'appartamento A insieme a mio padre.
2) Iniziare i lavori scindendo catastalmente i due immobili con io e mio fratello a dividerci le spese per beneficiare delle agevolazioni sulla ristrutturazione.
3) Fare le 2 donazioni e spostare la residenza di mio padre nell'appartamento A.

Grazie mille per i consigli

 

[Ollj]

lasciando tutto intestato a mio padre.... l'appartamento A (ormai diventati 2 appartamenti) diventerebbero sue seconde case con tutti gli oneri (IMU 2.a casa, tariffe delle bollette come per 2.a casa, ecc.)

Quanto a IMU sì, seconda casa; quanto a bollette e altro no: sarà sufficente intestare il tutto a voi quali residenti.

Iniziare i lavori scindendo catastalmente i due immobili con io e mio fratello a dividerci le spese per beneficiare delle agevolazioni sulla ristrutturazione.

Al momento della scissione catastale si avranno 3 immobili: una prima casa e 2 seconde case; solo con la donazione e trasferimento residenza padre su B si avranno 3 prime case

 

[Gianco]

Io consiglierei, prima il frazionamento con pratica comunale e dichiarazione delle due nuove unità urbane, poi la vendita ai due figli con riserva di usufrutto. Questa soluzione permetterebbe un consistente risparmio in funzione dell'età del genitore. Non dimentichiamo che se il padre ha la moglie, a lei spetta la quota di legittima. Pertanto la donazione sarebbe impugnabile.
Successivamente gli immobili potrebbero essere dati in comodato d'uso ai due figli, per cui non sarebbe dovuto il canone d'affitto con tutto quello che ne consegue. I lavori potrebbero essere eseguiti successivamente, iniziati entro un anno dalla concessione o dalla comunicazione.

 

[adimecasa]

Grosso appartamento?

 

[adimecasa]

Gianco cosa state facendo in sardegna 40,7 gradi di calore e noi con il pullover e la giacca (caspita) dové luglio

 

[Gianco]

Stiamo cominciando a boccheggiare. Le spiagge sono già molto frequentate: domenica c'era il pieno. Non vedevamo l'ora che la smettesse di piovere... ma ora!

 

[adimecasa]

gianco, il primo assaggio per me sarà sabato 9 c.m. sarò ad un convegno con notati e la ns. categoria piazza eleonara ad oristano, così mi renderò conto della situazione

 

[Gianco]

Dovresti trovare bel tempo, anche se vedendo le previsione del fine settimana vede la Sardegna ai margini dell'alta pressione. Ormai non credo che il sole ci abbandonerà fino a questo autunno, con gran piacere degli amanti della vita all'aperto, sia sul mare che sulla montagna. Prepariamoci ad azionare i condizionatori. E buona estate.