Dubbi su cedolare, registrazione e mod. Siria

[roberto010]

Vi chiedo alcuni consigli. Sono comproprietario di un appartamento insieme a mia sorella e sto stipulando un contratto di locazione per uso abitativo dell'immobile. Premesso che il comproprietario è consenziente sia alla locazione sia al regime della cedolare secca, ho dei dubbi su come procedere:
1) nel contratto di affitto posso far figurare per comodità un solo locatore visto che l'altro comproprietario è consenziente (esiste in merito una scrittura privata) oppure devono figurare entrambi?
2) nel caso possa indicare un solo locatore è sufficiente una sola raccomandata al conduttore oppure ne serve una per ogni comproprietario (come dicevo entrambi intendiamo optare per il regime di cedolare secca)?
3) la registrazione online del contratto tramite il modello SIRIA può essere fatta solo da uno dei comproprietari? Nel modello è infatti indicata la possibilità di specificare più locatori (max 3) ma non è chiaro cosa succede se a locare è solo una persona fisica a fronte di una comproprietà al 50% dell'immobile.
Grazie in anticipo per l'aiuto.

Roberto

 

[mapeit]

Consiglio di inserire entrambi i locatori nel contratto e di registrarlo con Siria a nome di entrambi i locatori (nei moduli Siria sono previsti fino a 3 comproprietari). Questo perché il fisco possa determinare con esattezza le quote di reddito spettanti a ciascun locatore. Infatti potrebbero non essere comproprietari al 50% ma magari al 25% e al 75% ecc., quindi il reddito su cui pagare le imposte va suddiviso in ugual maniera sia che si opti per la cedolare secca che per la tassazione ordinaria.
Per la raccomandata ne basta una firmata da entrambi i comproprietari, ma se inserisci nel contratto una clausola specifica che manifesta la vostra rinuncia agli aumenti e l'opzione per la cedolare secca (salvo revoca nei periodi di imposta successivi), la raccomandata non serve.

 

[roberto010]

Ti ringrazio del chiarimento; in effetti inserire entrambi i locatori sembra la cosa formalmente più corretta anche se più complessa. Nel caso specifico, poi, il locatore è effettivamente soltanto uno perché il 2° comproprietario, oltre prestare l'assenso, non ha interesse a locare o a percepire alcunché.
Non sapevo si potesse ovviare all'invio della raccomandata inserendo una clausola nel contratto di rinuncia agli aumenti.

 

[mapeit]

Circolare n. 26/E del 1/6/2011 dell'Agenzia delle Entrate, punto 8.3 paragrafo 4°:
Per i contratti di locazione nei quali è espressamente disposta la rinuncia agli aggiornamenti del canone di cui al paragrafo 2.3 si ritiene che non sia necessario inviare al conduttore la comunicazione in questione.
Questo è il riferimento normativo.

 

[Bonats]

Per la raccomandata ne basta una firmata da entrambi i comproprietari, ma se inserisci nel contratto una clausola specifica che manifesta la vostra rinuncia agli aumenti e l'opzione per la cedolare secca (salvo revoca nei periodi di imposta successivi), la raccomandata non serve.

Attenzione!! la raccomandata esclusivamente postale A/R DEVE essere mandata al conduttore come da Legge e da Circ 26 perchè è condizione essenziale per permetterre l'applicazione della cedolare secca. Ogni clausola scritta sul contratto è accessoria ma non valida per accedere al suddetto regime!!

Confedilizia TN

 

[roberto010]

!!!!!!!!!
Thanks!

 

[tovrm]

Attenzione!! la raccomandata esclusivamente postale A/R DEVE essere mandata al conduttore come da Legge e da Circ 26 perchè è condizione essenziale per permetterre l'applicazione della cedolare secca. Ogni clausola scritta sul contratto è accessoria ma non valida per accedere al suddetto regime!!

Confedilizia TN

Assolutamente falso.

«Per i contratti di locazione nei quali è espressamente disposta la rinuncia agli aggiornamenti del canone di cui al paragrafo 2.3 si ritiene che non sia necessario inviare al conduttore la comunicazione in questione.»(Circolare Agenzia delle Entrate n. 26/E del 01/06/2011, punto 8.3)

È inoltre possibile indicare nel contratto un solo locatore, ma nella registrazione è obbligatorio indicare tutti i proprietari, i quali dovranno pagare l'imposta cedolare secondo le rispettive quote di proprietà (acconti e saldo in dichiarazione dei redditi).

Aggiunto dopo 1 ....

Inoltre è la sola circolare 26/E a richiedere la forma della raccomandata A/R. La legge prevede solo la comunicazione a mezzo raccomandata.

 

[Bonats]

Inoltre è la sola circolare 26/E a richiedere la forma della raccomandata A/R. La legge prevede solo la comunicazione a mezzo raccomandata.

Non a caso la circolare dice questo: È esclusa la validità ai
fini in esame della raccomandata consegnata a mano, anche con ricevuta
sottoscritta dal conduttore. In caso di più conduttori, l’opzione va comunicata a
ciascuno di essi.

Non è assolutamente falso quello dico. Già la sola spiegazione del Direttore che dice: Si ritiene mi lascia molto perplesso e visto le numerose opinini dei giuristi quali rappresento che indicano come troppo lasciata al caso quella parte di circolare ritengo che sia sempre meglio premunirsi e spedire cmq la raccomandata (non sono i 3 Euro che ci mandano in rovina per fortuna) Prima della registrazione

Ti riporto un link dove l'Agenzia delle Entrate specifica le modalità per accedere al regime: Agenzia delle Entrate - Cedolare secca contratto di locazione - Comunicazione al conduttore (affittuario)

Ad ogni modo, oltre al casino che stanno facendo in Agenzia delle Entrate, posso dire che è sempre meglio non inserire nel contratto di locazione una clausola che specifichi la rinuncia degli aggiornamenti del canone di locazione in quanto se in un prossimo futuro il locatore avrà bisogno di uscire dal regime di cedolare (aumento di aliquota, inflazione alle stelle ecc ecc) non potrà più aver diritto a percepire tali aggiornamenti.

Spero di essere stato sufficientemente chiaro (ripeto e ribadisco che sono anche delle mie tesi queste oltre ai dati riportati)

Consiglio ancora di mandare SEMPRE la raccomandata e di non inserire clausole rigurdanti la scelta del regime fiscale nel contratto di locazione e lasciare sempre la clausola dell'aggiornamento perchè potrà sempre servire

 

[tovrm]

Ad ogni modo, oltre al casino che stanno facendo in Agenzia delle Entrate, posso dire che è sempre meglio non inserire nel contratto di locazione una clausola che specifichi la rinuncia degli aggiornamenti del canone di locazione in quanto se in un prossimo futuro il locatore avrà bisogno di uscire dal regime di cedolare (aumento di aliquota, inflazione alle stelle ecc ecc) non potrà più aver diritto a percepire tali aggiornamenti.

In questo caso è sufficiente mantenere la clausola di aggiornamento all'Istat all'interno del contratto. Nel momento in cui si abbandonasse il regime di cedolare, si avrebbe diritto al recupero dell'inflazione (ma sempre a partire dall'anno successivo a quello di rinuncia).

Quanto alla raccomandata, e confusione a parte, trovami un ufficio dell'Agenzia delle Entrate dove ti chiedono la ricevuta della raccomandata se c'è la clausola nel contratto e poi ne riparliamo.

Inoltre, tu stesso confermi che è solo la circolare dell'Agenzia delle Entrate a richiedere che la raccomandata sia A/R. La legge, infatti, non lo richiede.

 

[Bonats]

Tovrm ti assicuro che qui a Rovereto (TN) ti chiedono anche la raccomandata o quantomeno se è stata spedita preventivamente anche si qualcuno mette la clausola della cedolare in contratto

La circolare emessa dal direttore dell'Agenzia delle Entrate dovrebbe avere cmq una validità giuridica.