Dubbi per la stesura di un nuovo contratto con cedolare secca

[adimecasa]

teofilatto, l'avvocato fa l'avvocato e non si perde per un semplice contratto di locazione:daccordo:

 

[teofilatto]

teofilatto, l'avvocato fa l'avvocato e non si perde per un semplice contratto di locazione:daccordo:

eppure, caro adimecasa, tempo fa ho avuto una discussione con un certo avvocato che diceva che per fare un contratto con cedolare secca era meglio rivolgersi ad un professionista di tale calibro. e comunque un mio cliente si è fatto scrivere il contratto da un avvocato e se l'è cavata con soli 500 euro (ma la registrazione ha dovuto farsela da solo, certe mansioni plebee non sono prese in considerazione)
ti saluto come ti piace :daccordo:

 

[mapeit]

ecco qui la versione finale (rimane una proposta di contratto). Ti ringrazio tantissimo per le dritte! Sono al mio primo contratto e mi mancano parecchie competenze

Si per me può andare bene.

 

[adimecasa]

l'avvocato deve fare l'avvocato, e non fare il tecnico anche se è farina del suo sacco, ma non sarà mai un tecnico ciao

 

[teofilatto]

a me lo dici...e con questo chiudiamo la parentesi

 

[adimecasa]

per fare un contratto di locazione, sia normale che con cedolare secca il ns. ufficio prende circa 150,00 €. e da pagare al 50% fra le parti compreso la registrazione all'Agenzia delle Entrate. ciao

 

[vitt1]

attenzione alle spese condominiali nel contratto: indipendentemente da come verranno pagate ( anche nel mio caso ricevo una quota mensile e conguaglio a fine esercizio ) e' molto importante che venga inserita la clausola che " il pagamento viene effettuato direttamente all'amministrazione del condominio " ( meglio se viene fatto veramente direttamente ) perche', in caso contrario, l'agenzia delle entrate conteggia le spese condominiali come canone; quando ho portato il modello in AGE, l'impiegata ha cercato esplicitamente la presenza della frase.

 

[mapeit]

Assolutamente non può farlo. L'Agenzia delle Entrate conteggia come canoni solo le spese condominiali versate in maniera forfettaria, ovvero senza conguaglio. Invece gli acconti sottoposti a conguaglio costituiscono semplici rimborsi e non redditi.
Il fatto che l'inquilino versi le spese condominiali direttamente all'amministratore non è per niente regolare. L'amministratore deve considerare come suo interlocutore solo il proprietario, il quale poi a sua volta chiede al suo inquilino il rimborso delle spese condominiali versate per la sola parte di sua competenza, ovvero le ordinarie e i consumi.

 

[vitt1]

Mapeit, ho sempre apprezzato la qualita' delle tue risposte per cui non so cosa dire. Sono all'estero e non ho con me le evidenze normative che mi hanno spinto a scrivere quello che ho scritto: quando rientro riguardo e magari ti scrivo. Per certo l'impiegata Agenzia delle Entrate, per trascrivere il valore del contratto ha controllato come erano espresse e liquidate le spese condominiali.

 

[mapeit]

Intanto c'è da dire che un'impiegata non fa testo e poi bisognerebbe vedere come era stato scritto il contratto (a volte i termini possono essere confusi).
In pratica l'Agenzia delle Entrate considera imponibile (cioè reddito da locazione) tutto ciò che non è quantificabile come rimborso di spese sostenute. E' chiaro che se io "maschero" da rimborso spese condominiali una quota di canone, l'Agenzia delle Entrate provvede (correttamente) a sottoporlo a tassazione.
Ma se io indico sul contratto importi separati per canone di locazione e acconti sulle spese condominiali e dico che tali acconti in conto spese:
1) sono variabili, ovvero calcolati sul preventivo o sul consuntivo dell'anno precedente redatto dall'amministratore;
2) saranno sottoposti a conguaglio una volta ottenuto il consuntivo dall'amministratore e calcolata la quota di competenza dell'inquilino;
3) solo per il primo anno vengono quantificati di comune accordo il Euro TOT
L'Agenzia delle Entrate non può assimilarli a redditi e quindi sottoporli a tassazione.
E' evidente che bisogna conservare al documentazione e poter dimostrare in ogni momento che tali importi sono usciti ed entrati, ovvero è stato rimborsato dall'inquilino solo ciò che è stato effettivamente pagato dal locatore all'amministrazione per la parte di competenza del conduttore.
Se l'impiegata addetta alla registrazione di un contratto solleva questa eccezione ingiustificata non è detto che si debba accettare passivamente tale opinione, ma ci si può rivolgere ad un funzionario magari più esperto.
In aggiunta puoi verificare quanto sopra anche dalle istruzioni per la compilazione del mod. Unico e/ o 730 in riferimento ai quadri del reddito da fabbricati:
" Indicare in questa colonna l'importo al netto della locazione calcolando l'eventuale rivalutazione automatica sulla base dell'indice Istat e l'eventuale maggiorazione percepita in caso di sublocazione. L'ammontare indicato non deve comprendere le spese di condominio, luce, acqua, gas, portiere, ascensore, riscaldamento e simili eventualmente incluse nel canone..."
Se al contrario nel contratto c'è scritto malamente "Il canone di locazione è stabilito in Euro 500 mensili comprensivi di Euro 450 per l'affitto e Euro 50 per le spese condominiali" è chiaro che ti sottopongono tutto a tassazione.