Donazione prima casa entro 5 anni e riacquisto prima casa entro l'anno

[lorix]

Salve a tutti, complimenti per l'inesauribile fonte di utili informazioni di questo nuovo forum, ne approfitto anche io spiegandovi la situazione in cui mi trovo.

io e la mia ragazza conviviamo da 4 anni in un appartamento acquistato da me come prima casa, quest'anno abbiamo deciso di sposarci e (speriamo) prolificare . Abbiamo cosi' deciso di spostarci in una casa piu' grande perche' in questa staremmo sicuramente stretti.

Ed ecco il quesito, io vorrei donare la mia casa a mio padre e riacquistare nuova prima casa entro l'anno. Purtroppo sembra che il fisco non gradisca proprio la donazione entro i 5 anni dall'acquisto,dunque mi trovo nell'impossibilitò di poter riacquistare la nuova casa con i benefici della prima casa.

Come potrei ovviare a questa problematica? e' possibile secondo voi tenermi la casa e fare acquistare la nuova casa come prima casa alla mia ragazza prima di sposarci? e' possibile farlo tenendo conto che dopo il matrimonio gradiremmo optare per la comunione dei beni? oppure avete qualche soluzione alternativa?

grazie mille di eventuali consigli o suggerimentinti?

 

[Adriano Giacomelli]

Dare dei consigli negli affari di cuore è difficile, darli anche sugli interessi materiali che si intrecciano prima del matrimonio, è fuori discussione.
Per un interesse analogo, 22 anni fà lo feci e ancora felicemente sposato non mi sono mai pentito, ma non credo faccia testo.
Ti prego fatti consigliare, magari dal Notaio che intendi utilizzare e fatti fare i vari scenari economici delle varie ipotesi, alle volte le differenze non sono, poi, così rilevanti, e da giustificare tutte queste alchimie. I Notai sanno consigliare per il meglio.
Valuta.
Adriano Giacomelli

 

[Jrogin]

Concordo con Adriano.
L'unica cosa che mi sento di aggiungere è sconsigliare è la donazione poichè in futuro il bene donato risulta essere di difficile commercializzaione. Facendo una ricerca sul forum digitando "donazione" troverai molte discussoni aperte.

 

[lorix]

Buongiorno a tutti e grazie delle risposte.
Tenete conto che io e la mia ragazza stiamo insieme da oltre 10 anni e siamo una coppia ormai stabile ed affiatata, sicuramente non ci sarebbero problemi di "varia natura" in seguito.

Se non faccio la donazione devo poter vendere la attuale prima casa prima di poterne acquistare un'altra e vi assicuro che stiamo tentando questa strada da tempo, purtroppo sembra che il mercato immobiliare sia veramente fermo visto che nonostande il buon prezzo che chiediamo ancora nessuno ha fatto offerte realistiche.
Se optassimo per la separazione dei beni lei potrebbe acquistare la casa con i benefici prima casa anche dopo da sposati? in seguito come potremmo poi dividere il bene al 50%?

grazie ancora e scusate la prolissità

 

[Adriano Giacomelli]

Spannometricamente tu oggi intesti la casa a Lei con il 4% anzichè 10%. Poi in futuro ridovrai fare un atto e intestari il 50 %. Sicuramente non ti conviene, acquistate senza l'agevolazione prima casa, cointestatevela e avete sin d'ora le cose a posto.

 

[lorix]

Grazie Adriano, tieni conto che noi ci sposiamo a settembre ma dovremmo gia' decidere adesso se fare la comunione dei beni oppure no, nel caso la facessimo la mia ragazza non puo' piu' acquistare la nuova casa come prima casa? se invece optassimo per la separazione dei beni lei potrebbe acquistarla e poi, successivamente, dopo il matrimonio, potremmo intestarcela 50 / 50? scusa la pedanteria ma e' proprio qui il nocciolo della questione.

ciao

Spannometricamente tu oggi intesti la casa a Lei con il 4% anzichè 10%. Poi in futuro ridovrai fare un atto e intestari il 50 %. Sicuramente non ti conviene, acquistate senza l'agevolazione prima casa, cointestatevela e avete sin d'ora le cose a posto.

 

[Ennio Alessandro Rossi]

Mio consiglio in ordine di preferenza:
1-Nei suoi panni mi terrei la casa che ho comperato evitando la donazione. E cio' a prescindere dal presunto risparmio fiscale che potrebbe ridursi a poca cosa se il papà è già proprietario di prima casa . Faccio una semplificazione grossolana : se la rendita del bene donato è 100.000 l' operazione Le costa 5.000,00 euro ( 3% di ipotecarie e catastali e 2.000,00 euro fra parcella notarile, IVA, cassa notai e imposte di bollo ).
Se il nuovo immobile tutto intestato a Lei comperato NON da Costruttore ( se solo Lei paga è giusto che sia solo suo e in tal caso deve optare per la seprarazione dei beni ) avesse una rendita catastale di 150.000 lei pagherebbe il 3% di imposte "prima casa" ossia 4.500: costo dell'operazione risulterebbe infine di 4500+5000= 9.500 contro 15.000,00 (10% di 150.000) di imposte che pagherebbe se comperasse la nuova unità come seconda casa.
La differenza di 5.500 euro non giustifica lo svantaggio di privarsi di una proprietà che fra l'altro una volta ereditata costerebbe ancora 3.000 euro (100.000x3% un'altra volta, ipotecarie e catastali)

2-In subordine
Se invece volesse far partecipare il coniuge acquistando il bene dopo il matrimonio previo nessuna opzione ( il regime di comunione legale è automatico) il bene risulterebbe intestato al 50% ognuno anche se lo pagasse tutto Lei. E fiscalmente
-sul 50% del marito non si chiede alcuna agevolazione fiscale
-sul 50% della moglie invece si chiede l'agevolazione fiscale
In tal caso il costo delloperazione risulterebbe
75.000x 10% 7.500,00+
75.000x 3 % 2.250,00=
uguale 9.750,00,
L'operazione cosi' fatta ovviamente renderebbe inutile la donazione stessa visto che il relativo costo vanificherebbe i benefici prima casa anche per il marito.
In ogni caso (destinando la nuova casa ad abitazione principale) nulla pagherebbe di ICI , IRPEF e potreste dedurre gli eventuali interessi sul mutuo. La ex abitazione principale potrebbe essere locata lucrando un fitto.

3-L'acquisto prima del matrimonio del 100% a favore della sua fidanzata ( ma anche dell'eventuale 50%) darebbe un vantaggio in termini di imposte ( 3% su 150.000 esemplificando) ma si creerebbero delle complicazioni "nel far girare i soldi" visto che in atto il Notaio deve annotare gli estremi del pagamento da parte della sua fidanzata (NO contanti, ma indicazione del n. di assegno circolare o bonifico emesso dalla ragazza a pagamento dell'immobile)

Documentazione (riferimento ipotesi 2)
(Tratto da annuario del contribuente 2007, Agenzia Entrate)
Coniuge in regime di comunione legale. Nel caso di due coniugi, in regime di comunione legale, acquistino un appartamento da adibire ad abitazione principale ma solo uno dei due possegga i requisiti soggettivi per fruire dell'agevolazione (perché per esempio l'altro ha già fruito dell'agevolazione in relazione ad un immobile acquistato prima del matrimonio ovvero in separazione dei beni), il beneficio si applica nella misura del 50 per cento, cioè limitatamente alla quota acquistata dal coniuge in possesso dei requisiti richiesti.

 

[lorix]

Buongiorno, grazie mille del post monumentale, me lo sono gia' salvato a memoria futura.

L'immobile in mio attuale possesso non posso tenerlo in quanto devo cederlo a mio padre in cambio di cifra che mi permetterà di acquistare quello nuovo, non posso pero' donarglielo in quanto non sono ancora passati 5 anni dall'acquisto. Credo proprio che la soluzione migliore sia la numero due con l'acquisto al 50%, tenete inoltre conto che il nuovo immobile lo acquisteremo nuovo da costruttore dunque con IVA al 4%.

In regime di comunione di beni con acquisto al 50% e' possibile poi scaricare gli interessi passivi del mutuo?

grazie e buona giornata

 

[Ennio Alessandro Rossi]

1- L'immobile in mio attuale possesso non posso tenerlo in quanto devo cederlo a mio padre in cambio di cifra che mi permetterà di acquistare quello nuovo, non posso pero' donarglielo in quanto non sono ancora passati 5 anni dall'acquisto.
commento dell scrivente: La sua considerazione di carattere fiscale è corretta.

2- Credo proprio che la soluzione migliore sia la numero due con l'acquisto al 50%, tenete inoltre conto che il nuovo immobile lo acquisteremo nuovo da costruttore dunque con IVA al 4%.
commento dello scrivente: in tal caso pagherete l'IVA sul corrispettivo totale di cui il 50% ad IVA 4% e il 50% ad IVA 10
( e non sulla rendita catastale rivalutata secondo il meccanismo piu' favorevole del "prezzo valore") a meno che a fine costruzione sia decorso il quinquennio e che la alienazione al padre sia anteposta al rogito di acquisto della nuova unità .
Attenzione quando si acquista dal costruttore a richiedere le garanzie della legge 102.2005 al fine di evitare danni e revocatoria
3-In regime di comunione di beni con acquisto al 50% e' possibile poi scaricare gli interessi passivi del mutuo?
commento dello scrivente: le condizioni di deducibilità sono subordinate al fatto che tale nuova unità venga adibita ad abitazione principale , sia cointestato anche il mutuo; in tal caso il 50% degli interessi è deducibile anche da Lei nel limite massimo di 2.000 euro se il coniuge è fiscalmente a carico