Donazione o vendita immobile al figlio unico

[darfo]

buonasera, sono nuovo del forum e mi servirebbe qualche consiglio riguardo ad una mia intenzione di "anticipare" l'eredità a mio figlio facendo atto di donazione della casa di mia proprietà che non è quella coniugale.
provo a riassumere la situazione:
- l'immobile in questione è in parte frutto di eredità dei miei genitori, in quanto mio padre non ha
lasciato testamento e quindi è stato suddiviso per legge (50% a mia madre, 25% ciascuno a me e mia
sorella). successivamente è stato stipulato una atto di compravendita che attesta il mio acquisto delle
quote di mamma e sorella, con usufrutto a favore della prima, ora deceduta.
- il figlio in questione è nato dal mio precedente matrimonio ed è figlio unico
- ho ottenuto il divorzio per il matrimonio succitato
- ho contratto un nuovo matrimonio con opzione di separazione dei beni e da questo non ho avuto figli
- l'immobile è attualmente locato con regolare contratto che scade nel settembre 2018,
- mio figlio non possiede alcun immobile, convive da poco con la compagna in un alloggio in affitto.
- attualmente noi coniugi abitiamo in un'altro immobile di cui condividiamo la proprietà (50%)
domande:
- quali sono vantaggi e svantaggi in caso di donazione o di compravendita simulata? (mio figlio non potrebbe
dimostrare di disporre della cifra necessaria per l'acquisto)
- stante che la compravendita è avvenuta dopo la data del mio attuale matrimonio, ma che l'altro coniuge
non compare nel citato atto, questi potrebbe in qualche maniera accampare diritti sull'immobile impedendo
la donazione o rivendicandone un domani una parte come eredità spettante?
mi scuso per le lungaggini, ma ho creduto di dover fornire il maggior numero possibile di informazioni.
intanto ringrazio per l'attenzione.

 

[Gianco]

Tuo marito potrà accampare dei diritti in quanto erede legittimario. Pertanto, la donazione sarebbe impugnabile, ma lo sarebbe anche la vendita se chiaramente "simulata". Potresti fare una vendita riservandoti l'usufrutto ed in cambio di assistenza, in modo tale da ridurre drasticamente il valore della cessione. Ti converrebbe sentire il consiglio di un notaio per i particolari.

 

[ACTARUS]

Ho fatto tre esperienze di donazioni. Occorre ricordare che le banche in caso di immobili ricevuti per donazioni non fanno mutui ad eventuali acquirenti, e questa é una notevole limitazione. Per spiegarmi meglio: ho donato casa a mio figlio, poi avendone trovata una migliore per lui e volendo vendere la prima ho dovuto spendere per un nuovo atto che revocasse la donazione in quanto gli acquirenti non potevano ottenere mutui e non l'avrebbero acquistata.
In un altro mio acquisto la venditrice ha dovuto revocare anch'essa la donazione (riacquistandosi l'appartamento) perché non trovava compratori. Inoltre una donazione é revocabile, mi sembra entro dieci anni dalla morte del donatore, da parte di eventuali eredi che si sentissero defraudati. Infine in un terzo "incauto" acquisto sto ancora tremando all'idea che alla morte della vecchia venditrice un qualche erede impugni la donazione e la successiva vendita a me.