Donazione e compravendita immobili come funziona ?

[alex870]

Quindi da tutto ciò presumo che di fatto è quasi impossibile vendere un immobile ricevuto da donazione prima dei 20 anni trascorsi... Dato che le bance non penso concedano mutui e chi ha tutto cash se ne guarderebbe bene ad acquistare... o sbaglio ?

 

[JERRY48]

Più o meno è così.
Non impossibile, ma rischioso. Non si può affermare al 100% che si incappi...ma...è meglio evitare.

 

[Gianco]

In presenza di un atto pubblico, trascritto, i termini dell'usucapione e quindi del diritto di rivendicare, si riduce a dieci anni.

 

[alex870]

In presenza di un atto pubblico, trascritto, i termini dell'usucapione e quindi del diritto di rivendicare, si riduce a dieci anni.

Anche se non c'è un nulla osta firmato da parte degli altri presunti proprietari ?

 

[JERRY48]

In presenza di un atto pubblico, trascritto, i termini dell'usucapione e quindi del diritto di rivendicare, si riduce a dieci anni.

Il legatario leso ha tempo dieci anni per rivendicare la riduzione.

L’usucapione abbreviata può riguardare sia beni immobili, sia beni mobili soggetti o meno a registrazione e sia, infine, universalità di mobili. A seconda della natura del bene oggetto di usucapione la legge prescrive, oltre alla sussistenza dei succitati requisiti, una durata del possesso più o meno lunga.

In particolare, l’usucapione abbreviata di immobili (art.1159c.c.) richiede che il possesso si sia protratto ininterrottamente per dieci anni, a far data dalla trascrizione del titolo.

quistata per usucapione può essere ottenuto in forza di ricorso (26) al tribunale del luogo in cui è situato il fondo (27). Da evidenziare che il provvedimento di accertamento della proprietà, emesso dall’autorità giudiziaria in caso di accoglimento dell’istanza, non acquista efficacia di cosa giudicata (28) ma costituisce un mero titolo per ottenere la trascrizione del diritto. Pertanto, coloro che ritengono di essere titolari di diritti contrastanti con quello accertato con il decreto, e Diversamente, per i beni mobili non registrabili (art.1161c.c.), quando manca il titolo idoneo, indispensabile per l’acquisto immediato del bene ex art.1153c.c., ma sussistono gli altri requisiti, l’usucapione si compie per effetto del possesso protratto per dieci anni (23).

Non ultimi, i beni mobili iscritti in pubblico registro sono usucapibili in via abbreviata, ed in sussistenza degli altri elementi, in virtù del possesso continuato per tre anni (art.1162 comma 1 c.c.). Tuttavia, si osserva, il comma 2 del predetto articolo, prevedendo che in mancanza delle condizioni per l’usucapione abbreviata triennale l’usucapione matura comunque in dieci anni, si pone in aperto contrasto con quanto disposto dall’art.1161c.c.comma 2, il quale, stabilisce che per i beni mobili non soggetti a registrazione, se il possesso è in mala fede, l’usucapione si compie decorsi venti anni.

Ora, pare illogico oltre che discriminatorio, che il Legislatore abbia deciso di riservare al possessore in mala fede di un bene mobile soggetto a registrazione, rispetto al quale l’usucapione matura decorsi dieci anni, un trattamento differenziato da quello previsto per il possessore in mala fede di un bene mobile non iscrivibile in un pubblico registro, per il quale l’usucapione si perfeziona in venti anni. Pertanto, la soluzione più ragionevole è quella di equiparare la disciplina dei beni mobili iscritti nei pubblici registri a quella di cui al citato art.1161 comma 2 c.c.(24)

Da ultimo, per l’usucapione breve delle universalità di mobili è richiesto, ex art.1160c.c.,unitamente agli altri requisiti, il possesso ininterrotto per 10 anni (25).

Un’ipotesi particolare di usucapione abbreviata di immobili è quella regolata dall’art.1159bis c.c. la quale ha ad oggetto la piccola proprietà rurale.

La norma, introdotta con legge n.346 del 10-5-1976, contempla, sia i fondi rustici con annessi fabbricati situati in comuni classificati montani (per tali intendendosi quelli situati per almeno l’80% della propria estensione al di sopra dei seicento metri di altitudine sul livello del mare) sia i fondi rustici con annessi fabbricati non classificati in comuni montani ed aventi un reddito dominicale non eccedente gli €.180,76, così come fissato dall’art.6 della Legge n.97 del 31-1-1994 recante nuove disposizioni per le zone montane. Ai sensi dell’art.3 della predetta Legge il riconoscimento della proprietà acche non abbiano partecipato al procedimento di riconoscimento, possono agire in sede contenziosa per l’accertamento del proprio diritto (29). In special modo, si segnala che il provvedimento di riconoscimento de quo non è opponibile all’intestatario dei beni, usucapiti dal terzo, il quale non sia stato, preventivamente, sentito in contraddittorio con l’usucapiente in occasione del procedimento di accertamento (30).

La giurisprudenza, operando un’evidente interpretazione estensiva della norma, ritiene che l’art.1159bis c.c. debba trovare applicazione anche quando il fondo rustico sia privo di fabbricati (31) e, nonostante, vi sia stato mutamento della destinazione da agricola ad urbana successivamente alla maturazione dell’usucapione.

Peraltro, quasi a voler controbilanciare il predetto allargamento della portata del dispositivo della norma citata, la stessa giurisprudenza ha sancito che l’usucapione potrà essere invocata, soltanto, se il fondo, iscritto al catasto terreni, sia concretamente destinato ad attività agricola (32).

Nella fattispecie in oggetto l’usucapione abbreviata del fondo matura con il possesso protratto per 5 anni dalla data della trascrizione del titolo.

La legge introduttiva dell’articolo 1159bis, in esame, è irretroattiva, per cui, il possesso che sia maturato in epoca anteriore all’introduzione della novella, in termini sufficienti per il perfezionamento dell’usucapione abbreviata (ai sensi della nuova disciplina ma insufficienti per quella precedente), se interrotto prima dell’entrata in vigore della nuova legge, non potrà essere utilmente invocato per affermare l’avvenuta usucapione del bene (33).


(1) Viceversa, l’acquisto del diritto è a titolo derivativo quando esso trae la propria origine da un atto di trasferimento intervenuto tra il precedente titolare e quello attuale. In particolare, il diritto acquistato a titolo derivativo non può eccedere, (ma può essere più limitato), contenutisticamente la portata del diritto esercitato dal dante causa in base al noto principio “Nemo plus iuris ad alium transferre potest quam ipse habet”.



(17) E’ bene puntualizzare che la trascrizione, pur costituendo un’ incombenza necessaria per l’usucapione abbreviata, non può supplire ad eventuali cause di nullità dell’atto di trasferimento e, ciò accade, perchè essa assolve, soltanto ad una funzione di pubblicità dichiarativa.

(fonte filodiritto)