Donazione/cointestazione proprietà da genitori a figlio?

[briest]

Buongiorno,

Innanzitutto mi scuso se il mio messaggio dovesse risultare poco chiaro. Me ne intendo davvero poco e ho poca praticità con le leggi, i termini, eccetera.

I miei genitori sono proprietari di due appartamenti , di un magazzino e di metà di un secondo magazzino.


La situazione patrimoniale è la seguente:

• L’Appartamento #1, quello dove abitiamo, è di mio padre.
• Un magazzino, attualmente in affitto, è di mio padre.
• L’Appartamento #2, attualmente in affitto, è cointestato tra mio padre e mia madre.
• Un magazzino è per metà di mio padre e per metà di sua sorella.

Sono figlio unico, non ho proprietà mie, e vorrebbero donarmi (cointestarmi?) le proprietà mentre sono in vita, nonché cedermi il potere di firmare/vendere/affittare senza che serva il loro consenso, nel caso in cui dovessero trovarsi, per vecchiaia e/o malattia, incapaci di intendere e di volere e mi dovesse servire piena libertà d’azione legale senza dover mettere in mezzo periti, tribunali, medici, eccetera.

Le mie domande sono:

1. Innanzitutto, sulla base dei requisiti di cui sopra, quale strada ci consigliereste di intraprendere?
   
2. Si può fare il tutto in una procedura unica, oppure ne serve una per ogni proprietà/parte di proprietà?
3. E’ possibile fare il tutto anche mentre le proprietà sono in affitto senza che sia necessario mettere in mezzo gli inquilini e/o rifare i contratti?
4. Riguardo il magazzino diviso tra mio padre e mia zia, è necessario l’intervento/interessamento di quest’ultima?
5. E’ possibile anche avere un’idea dei costi?

Vi ringrazio in anticipo.

 

[Avvocato Luigi Polidoro]

Ciao,
le possibilità sono varie, a seconda dei risultati che si vogliono raggiungere.
Nel tuo caso, trattandosi di figlio unico e, pertanto, di quello che in futuro sarà l'unico erede, è sufficiente far redigere da un Notaio una procura generale con la quale i tuoi genitori ti conferiscono il potere di gestione del loro patrimonio.
Alla donazione (con riserva di usufrutto per i genitori) si addiviene quando ci sono più figli e si vogliono già predisporre le porzioni di cui ognuno di essi dovrà divenire proprietario evitando, così, una futura divisione ereditaria (con tutto quel che ne può conseguire in tema di deterioramento dei rapporti personali). Ritengo che ciò non sia necessario nel tuo caso.
Naturalmente la procura ti permette di agire soltanto in nome e per conto dei tuoi genitori; per i beni di cui sono comproprietari anche altri soggetti (tua zia), sarà sempre necessario interfacciarsi con gli altri titolari e valutare congiuntamente.

 

[Avvocato Luigi Polidoro]

Il rilascio di procura è un evento che interessa soltanto il procuratore (tu) ed il rappresentato (i tuoi genitori) e non modifica in alcun modo i rapporti contrattuali già in essere fra i tuoi genitori ed i conduttori, pertanto essi non saranno coinvolti.
Sarà però opportuno notiziarli dell'avvenuto rilascio della procura (consegnandone loro una copia), così potranno interfacciarsi con te senza alcun timore che le tue iniziative vengano smentite dai tuoi genitori.

 

[briest]

Buonasera,
Innanzitutto la ringrazio moltissimo per la risposta.

La procura di gestione mi permetterebbe quindi di oppormi a delle decisioni che i miei genitori dovessero prendere? Ovvero dovrei essere sempre e comunque consultato? O sarei soltanto un "co-gestore"?

Lo chiedo perché la nostra maggiore preoccupazione è che il loro stato mentale degradi con la vecchiaia, cosa purtroppo molto comune nella nostra famiglia, e in mia eventuale assenza possano essere ingannati.

E' già successo ad alcuni anziani parenti in passato di essere stati circuiti da mezzi estranei che li hanno convinti a mettere una firmetta qui e una là, ad aggiustare un po' il testamento, piccole cose così, e alla fine sono riusciti a sottrarre interi patrimoni.

Se la procura fosse sufficiente ad impedire che ciò avvenga, allora staremmo tutti tranquilli.

Ma sempre riguardo alla donazione, pensavo che fosse comunque vantaggiosa perché eliminerebbe le tasse di successione, che dato il numero e il valore delle proprietà risulterebbero di sicuro piuttosto pesanti.

La ringrazio nuovamente per il suo tempo.

 

[Avvocato Luigi Polidoro]

Con il rilascio della procura un soggetto conferisce un altro tutta una serie di poteri, che variano a seconda del contenuto della procura. Il procuratore è, sempre e comunque, un rappresentante, pertanto non può agire in contrasto con la volontà del rappresentato ed il rappresentato può far venir meno il potere di rappresentanza revocando la procura. Per farla breve, in caso di contrasto fra rappresentato e rappresentante è il rappresentato a decidere.
Naturalmente il rilascio di procura in suo favore non comporta alcun trasferimento della proprietà dei beni o, comunque, della titolarietà delle posizioni giuridiche, pertanto i suoi genitori potranno sempre disporre tramite atto traslativo (vendita o donazione, per citare i più comuni) oppure a mezzo di testamento (con l'unico limite della quota di riserva, che a lei dovrà essere sempre assicurata in quanto figlio). Se lei vuole evitare che possano essere compiuti atti di disposizione in virtù di "indebite influenze", l'unico strumento è certamente quello della donazione.
Per quanto concerne l'imposta di successione, essa viene corrisposta soltanto qualora il patrimonio ereditario superi il milione di euro.
Spero di averle dato qualche chiarimento in più, ma è certamente opportuno che lei si rivolga ad un Notaio per valutare più approfonditamente i diversi aspetti della questione (in primis l'opportunità dal punto di vista fiscale).

 

[briest]

Buonasera,
Tutto chiarissimo. Ci rivolgeremo certamente ad un notaio per chiarire la situazione e stabilire un eventuale piano d'azione.

La ringrazio nuovamente per la sua cortese disponibilità.