Domanda su ripartizione pulizia scala

[golfsuper2000]

parliamo di 40 unità unità immobiliari.
10 delle quali sono a piano terra e accedono nella loro abitazione dal cortile comune dove insiste un ingresso per le altre 20 unità che si eleva su più piani.
Nell'androne vi sono i contatori di luce di tutti i condomini.
La ripartizione delle spese è fatta cosi:
quelli del piano terra zero euro non pagano nulla!
Tutti gli altri dividono senza tener conto se tener conto del piano.
A me non sembra equo.
Le domande sono:
Quelli del piano terra dovrebbero pagare per l'androne
Quelli del primo piano androne +prima rampa scala.
Quelli del secondo piano androne + prima e seconda rampa e cosi via

Ditemi se ho ragione e che estremi di legge dire all'amministratore perchè cosi viene un salasso per quelli del primo piano soprattutto compreso me!

 

[Andrea Occhiodoro]

Buongiorno golfsuper2000,
le spese per la pulizia delle scale rientrano nella categoria delle spese legate all'uso della cosa comune (sarebbe meglio dire all'uso potenziale) e seguono quindi la ripartizione puramente proporzionale all'uso dettata dall'art. 1123 c.c. secondo comma. In tal senso si è espressa la Cassazione con la sentenza 432/2007 di cui ti riporto uno stralcio:"
a parità di uso, i proprietari dei piani alti logorano di più le scale rispetto ai proprietari dei piani più bassi, per cui contribuiscono in misura maggiore alla spese di ricostruzione e manutenzione. Ugualmente, a parità di uso, i proprietari di piani più alti sporcano le scale in misura maggiore rispetto ai proprietari dei piani più bassi, per cui devono contribuire in misura maggiore alle spese di pulizia. Va soltanto chiarito che la ripartizione delle spese va fatta con applicazione integrale del criterio dell'altezza di piano; la disposizione contenuta nell'art. 1124 cod. civ., comma 1, secondo la quale la metà delle spese per la ricostruzione e manutenzione delle scale va effettuata in base ai millesimi, deroga, infatti, in parte a tale criterio (applicativo del principio generale di cui all'art. 112 3 cod. civ., comma 2) e quindi non può trovare applicazione analogica con riferimento a spese diverse da quelle espressamente considerate” (Cass. 12 gennaio 2007 n. 432).
Per ciò che riguarda la pulizia dell'androne bisogna considerare che esso è parte comune a tutti i condòmini, anche a quelli del piano terra che entrano da ingresso separato. Normalmente tali condòmini usufruiscono dell'androne per recarsi ai seminterrati od alla terrazza condominiale (se esistono) e quindi spesso si applica il primo comma dell'art. 1123 c.c. ripartendo la spesa per millesimi di proprietà. In qualche caso, riuscendo a dimostrare un minore uso potenziale da parte dei condòmini a piano terra con ingresso separato si fa uso di una tabella millesimale redatta ad hoc in base alla quale la contribuzione di tali condòmini sarà inferiore e proporzionale all'uso.
Tutto ciò in assenza di "diversa convenzione" riportata nel regolamento contrattuale od in una delibera unanime che potrebbero ben stabilire criteri di ripartizione totalmente arbitrari. Il problema, come già affrontato in una recente discussione sul tema, è che la Cassazione ha ritenuto valida ed operante tale "diversa convenzione" anche se non esplicitata formalmente per iscritto ma per tacito accordo tra tutti i partecipanti al condominio, purchè adottata per più anni e mai da alcuno formalmente contestata. Per finire quindi se state ripartendo le spese nel modo da te descritto da parecchi anni con tacito accordo non state commettendo un illecito; potrete senz'altro cambiare criterio (magari passando a quello legale sopra descritto) ma avrete bisogno dell'unanimità dei consensi.

 

[golfsuper2000]

cioè in parole povere dovrei chiedere l'unanimità dei consensi ? non è cosi semplice ma a me non sta bene pagare di più...cambiare criterio quindi non è un diritto

 

[Dimaraz]

N="golfsuper2000, post: 297314, member: 52452"]cioè in parole povere dovrei chiedere l'unanimità dei consensi ? non è cosi semplice ma a me non sta bene pagare di più...cambiare criterio quindi non è un diritto[/QUOTE]
No...non è un "diritto".
Se tu hai accettato un criterio di riparto per svariato tempo...ora non puoi pretendere si cambi metodo.
Questione diversa se tu fossi un nuovo proprietario e tale criterio non fosse riportato nel Reg. di Condominio o lo stesso non sia richiamato in atto.

 

[golfsuper2000]

sono nuovo proprietario!!!! scusa non avevvo specificato credevo fosse irrilevante, quindi alla prima riunione cosa dovrei fare? tra l'altro secondo me i millesimi sono errati. consigliami perchè ho spese salatissime

 

[Dimaraz]

sono nuovo proprietario!!!! scusa non avevvo specificato credevo fosse irrilevante,

E' tutt'altro che irrilevante ...ma solo se, come avevo spiegato, nel tuo atto d'acquisto (rogito) non si faccia alcun riferimento al Regolamento di Condominio...oppure lo stesso non specifichi il criterio di ripartizione attualmente adottato.

Fosse questo il caso è preferibile non attendere una delibera ma informare immediatamente l'amministratore con una Raccomandata RR alla "francese" dove spieghi che provvederai al saldo delle tue quote di competenza, per le spese condominiali, determinate nelle misure previste per Legge.

Nello specifico della pulizia scale vale quanto correttamente spiegato da @Andrea Occhiodoro .

Ps.
Tale è l'orientamento ultimo giusirsprudenziale ....ma non mancano precedenti contrari.

 

[golfsuper2000]

Se vedo cone reagisce oggi pomeiggio c'e la riunione e non faccio in tempo con la raccomandata. A voce non ha valore?

 

[Dimaraz]

Formalmente tu potresti attendere la richiesta di versamento e opporre rifiuto (purché tu abbia votato contro la delibera di approvazione)...ma meglio prevenire e in questo caso prima avvisa a voce (anche in assemblea) e dopo... "carta canta"