Documenti pra-acquisto per cambio destinazione terziario>residenziale

[Tullio C.]

Buongiorno, apro discussione gemella rispetto al forum di compravendita immobiliare, non so quale sia l'area più indicata...

sono interessato all'acquisto di un monolocale accatastato A10, e usato precedentemente come ufficio.
Il mio interesse per l'acquisto dipende esclusivamente dalla possibilità di cambiare destinazione d'uso, a milano "funzione urbanisticamente rilevante", da terziario a residenza.

Quali documenti devo farmi dare dall'agenzia immobiliare per valutare correttamente fattibilità e relativi oneri di questo cambio?

Fin'ora amici architetti non specializzati in materia mi hanno parlato di visura catastale e ultima pratica edilizia protocollata, insieme a visura ipotecaria ed un controllo sul PRG della zona omogenea di riferimento.

Collateralmente, a che professionista devo rivolgermi per una valutazione di tale operazione? nel caso l'agenzia ne avesse uno di fiducia, è buona pratica affidarvisi o meglio trovarne uno in proprio, super partes?

 

[Gianco]

La prima cosa da fare è verificare se è consentito cambiare la destinazione d'uso e questo controllo lo puoi fare chiedendo informazioni all'ufficio tecnico comunale. Certo è che se l'immobile è interno ad un edificio con quella destinazione specifica, non credo che la possa variare.
Poi sarà necessario verificare la regolarità urbanistica, la corrispondenza di quanto realizzato con l'ultima autorizzazione edilizia. Stessa verifica dovrai fare per l'ultima planimetria catastale. Il controllo nella conservatoria dei RR.II. ti permetterà di verificare se esistono trascrizioni pregiudizievoli.
Questi controlli li farei fare ad un tecnico di mia fiducia che li farebbe a 360°, altrimenti potrebbero limitarsi ai controlli richiesti senza estendere a quelli non chiari.

 

[Franci63]

Prima di tutto occorre capire se vuoi comprare come A/10 e poi fare la variazione, oppure devi comprare già come abitazione.
Tempi, problemi e controlli variano, ma soprattutto i costi di acquisto ;oltre al fatto che un A/10 non è mutuabile come prima casa.
Inoltre sarebbe utile capire perché tale variazione non è stata già fatta dal venditore,se per disinteresse, perché non fattibile, o altro.

 

[Dimaraz]

, apro discussione gemella ...

Cosa espressamente vietata dal regolamento che avresti dovuto leggere quando ti sei iscritto.

 

[Tullio C.]

Dimaraz, mi dispiace, ho postato di là e solo successivamente mi sono reso conto che questo forum era più aderente alla mia domanda, non lo farò più

L'edificio è tutto di residenziali, ci sono solo due uffici. Voglio comprare già come A3 e non A10, la persona che vende è già preparata all'evenienza ed aspettava solo un acquirente. Dovrebbe servirsi di un suo tecnico ma avrò cura di farmi dare quanta più documentazione possibile per far controllare la questione anche al mio ragioniere, e per un motivo specifico:

l'annuncio immobiliare attribuiva al locale 35mq, ma all'atto di visita all'immobile ho eseguito personalmente tutte le misurazioni, ed il computo totale risulta essere 25,7mq di superficie calpestabile. Il mio ragioniere dice che sotto 28mq il cambio destinazione d'uso non è possibile, c'è l'incognita sul fatto che a quanto pare originariamente l'immobile fosse già A3, cambiato successivamente in A10. Oggi dovrei riuscire ad avere accesso alla visura storica.

 

[Franci63]

Puoi fare una proposta di acquisto con la condizione sospensiva della avvenuta variazione catastale in A/3, entro una certa data.
Se è fattibile e il venditore la fa nei tempi previsti compri, viceversa non compri ma non perdi soldi, né di caparra ne di provvigioni.

 

[Gianco]

La superficie commerciale è superiore di quella utile, perché intervengono anche i muri nella loro interezza mentre quelli comuni fra proprietà finitime vengono computati al 50%.

 

[Tullio C.]

Puoi fare una proposta di acquisto con la condizione sospensiva della avvenuta variazione catastale in A/3, entro una certa data.
Se è fattibile e il venditore la fa nei tempi previsti compri, viceversa non compri ma non perdi soldi, né di caparra ne di provvigioni.

E' in effetti quello che ho fatto. La proposta d'acquisto è stata compilata su un prestampato da agenzia in franchising, l'assegno in deposito diverrà caparra non appena mi sarà comunicato il verificarsi della condizione sospensiva, cioè il cambio destinazione da ufficio ad appartamento entro una data definita.

Ora mi chiedo : cosa nello specifico mi dovrà essere comunicato? Non basterà certo una telefonata in cui mi si comunica "sì tutto ok, cambio destinazione fatto", suppongo io debba prendere visione di documenti ufficiali e magari firmare qualcosa.

Cosa devo aspettarmi o richiedere?

Pare che la parte Venditrice abbia accettato la mia proposta d'acquisto (ho ricevuto solo comunicazione informale, ma siamo ben entro i termini attualmente e suppongo che a breve si smuoverà tale fronte), e che farà effettuare tale cambio dal proprio tecnico/geometra/architetto

 

[Tullio C.]

e aggiungo: è possibile che vengano effettuati cambio di destinazione d'uso e cambio categoria catastale, ma si frapponga successivamente qualcosa a livello condominiale?

 

[Franci63]

Accertati che il regolamento di condominio non ostacoli la variazione (ma è più facile che vieti da appartamento a ufficio, non viceversa).