Documenti in regola per affittare

[lucaio1975]

Salve a tutti. So che siete bravi e mi rispondete
Ho appena vinto un'asta giudiziaria per un appartamento cat A/10 , e voglio affittare subito perche ho speso troppi soldi, dal forum ho capito che devo autocertificarmi in classe G per quanto riguarda la classe energetica , invece mi chiedo se è obbligatoria consegnare all'inquilino il certificato di agibilità ?
Per un ufficio in genere lo richiede qualcuno?

 

[teofilatto]

allora: se tu autocertifichi classe G e il tuo immobile è migliore, devi essere consapevole che per risparmiare 300 euro stai svalutandola tua proprietà. Con procedere del tempo la gente farà sempre più attenzione a queste cose, che non sono dettagli. A quanto so poi ci sono regioni che lo permettono questo discorso (autocertificare), altre no: controlla, magari pensi di fare un risparmio e invece stai eludendo un obbligo.
La dichiarazione di abitabilità non è da consegnare all'inquilino, ma mi pare di capire dalla domanda che in questo caso non c'è/non ce l'hai: anche qui, onde evitare prolemi, attivati con un tecnico di fiducia per controllare se ci sono i termini per l'ottenimento, ci sono impedimenti, ecc. (di quando è l'immobile? ante '67?)
Nel caso in cui poi dovessi vendere la mancanza di questo titolo potrebbe darti dei problemi, anche se la prassi su questo non è uniforme.

 

[mapeit]

Visto che l'immobile è un A10 si suppone che lo affitterai come ufficio, quindi un locale dove si svolgono attività professionali o commerciali soggette alla normativa sulla prevenzione infortuni.
Pertanto ti suggerisco di munirti di certificato di agibilità (che consegnerai in copia al conduttore), certificato di conformità degli impianti (elettrico e idraulico) che farai redigere dai tecnici abilitati dopo aver effettuato eventuali lavori di adeguamento, e pure il certificato energetico previsto dalla normativa della tua regione.
In tale modo non svaluterai l'immobile ma, soprattutto, ti metterai al riparo da eventuali responsabilità (anche penali) nel caso qualcuno che lavora all'interno dei tuoi locali si facesse male o ti contestasse la non rispondenza degli stessi all'uso desiderato. Allo stesso modo preciserai nel contratto che qualsiasi modifica agli impianti dovrà essere eseguita dal conduttore, solo dietro tuo consenso, servendosi solo di tecnici abilitati che dovranno redigere un nuovo certificato di conformità al termine dei lavori, consegnandotene una copia.
Occhio a queste cose per le locazioni commerciali, perché ci sono molte insidie nascoste.

 

[attelocin]

Quali sono le insidie di una locazione commerciale?
Mi sto quasi imbarcando nella situazione (siamo ancora ai preliminari) e mapeit mi ha allarmato ancor di più (già non ci dormo la notte).
Il mio proposito è arrivare a proporre un affitto a riscatto ma in tempi brevi (4 anni) e deprezzando l'immobile (da mettere a norma completamente) o in alternativa (secondo la prima proposta del probabile conduttore) un affitto a riscatto a lunga scadenza (6+6)e decurtando spese necessarie per la messa a norma. Quest'ultima ipotesi non mi sembra per niente conveniente anche se la cifra totale "spalmata" sui 12 anni potrebbe arrivare a coprire l'attuale valore catastale (ma passano dodici anni). Non è meglio meno ma subito?
Un saluto da resistenza

 

[mapeit]

Resistenza, il contratto di affitto con riscatto è una cosa "vecchia" (lo facevano per le "case Fanfani") e non regolamentata dal nostro Codice Civile, pertanto piena di incertezze.
Oltre a tutto, dovendo locare un immobile commerciale, sei sempre soggetto alla disciplina della Legge 392/78 (la famigerata "Equo canone") ove il conduttore è supertutelato e il locatore superpenalizzato. Quindi, anche se contemporaneamente stipuli un contratto di compravendita differito e impegnativo per entrambe le parti, potresti un domani trovarti di fronte a un contenzioso dove l'inquilino fa la parte del leone e tu del cane bastonato, se qualcosa durante la locazione non dovesse funzionare.
Inoltre leggiti la risoluzione dell'Agenzia delle Entrate n. 338/E del 1 Agosto 2008:
http://www.agenziaentrate.gov.it/wps/wcm/connect/513de700426e0b09888a9bc065cef0e8/ris338edel1agosto2008.pdf?MOD=AJPERES&CACHEID=513de700426e0b09888a9bc065cef0e8
che sostiene che ai fini fiscali il trasferimento del bene avviene al momento della stipula del contratto di futura compravendita, con tutti gli adempimenti connessi.
Ora esistono formule più moderne quali il "rent to buy" e a questo proposito ti invito a leggerti bene quanto riportato in questo sito, dove ci sono le informazioni che ti necessitano, soprattutto le FAQ.
http://www.renttobuyconsulting.it/it/1-“Rent-to-buy”-per-acquistare-casa/1-Cosè-il-RENT-TO-BUY.html

In ogni caso i "rent to buy" servono in genere a finanziare all'acquirente quella parte che non riuscirebbe a coprire con il mutuo (il 15-20%), quindi non dovrebbero mai essere molto lunghi... tre o quattro anni al massimo, per costituire una leva finanziaria e una referenza per l'ottenimento del mutuo.

La semplice locazione commerciale 6+6, invece, sconta appunto l'applicazione della disciplina della Legge 392/78 (la famigerata "Equo canone") in cui:
- solo il conduttore può avere il diritto di recesso anticipato durante il decorso contrattuale
- il locatore non può opporsi a eventuali cessioni del contratto di affitto qualora unitamente ad esso venga ceduta l'azienda
- se l'attività svolta comporta contatti diretti con il pubblico e il locatore decide di non rinnovare il contratto al 6o anno (solo per alcuni definiti motivi) o al 12mo anno, al conduttore spetta la indennità per la perdita di avviamento (pari a 18 mensilità)
- gli aumenti del canone sono limitati al 75% della variazione dell'indice ISTAT
- il conduttore ha il diritto di prelazione in caso di vendita dell'immobile
- se il conduttore fallisce e non ti paga più, ci metti una vita ad ottenere lo sfratto, ma se i suoi beni mobili sono dentro ai tuoi locali non puoi spostarli per sgomberare e riaffittare poiché il curatore ti nomina custode giudiziario degli stessi e se fai loro un graffio rischi anche la galera.
In pratica "sposi" l'inquilino, lo tratti come una moglie con tutti i riguardi e i favori, ma se devi divorziare ti costa come un harem !!!
Non ti sembrano abbastanza insidie ?

 

[STUDIO CONTAB]

rispondete
Ho appena vinto un'asta giudiziaria per un appartamento cat A/10 , e voglio affittare subito

Ciao per chiarezza hai già il decreto di trasferimento ? oppure hai partecipato e ti sei aggiudicato l'immobile ? Hai la disponibilità oppure é occupato ?

 

[lucaio1975]

si gia fatto e gia sfrattato gli inquilini vecchi, perchè?

 

[STUDIO CONTAB]

Perché dalla lettura del post non capivo se il decreto di trasferimento fosse già avvenuto, é l'elemento essenziale. Per il Tuo post gli amici e professionisti del forum hanno già dato ampie risposte su cui mi associo.
Grazie lucaio 1975

 

[lucaio1975]

ok, grzie comunque..!