Disdetta locazione

[lucana57]

buon giorno,
ho cercato nel forum ma non ho trovato risposte adeguate.
sono titolare ,per successione di un appartamento locato da mio padre quattro anni fa 2009.
nel 2010 lo stesso è venuto a mancare,mi sono recata all' agenzia delle entrate per regolarizzare i contratti in essere ,quattro, e mi è stato detto di girare il nome del locatore alla scadenza dei primi quattro anni ,in questo caso.
Senza nessun preavviso scritto ,l'inquilino mi ha avvertito che lascia l'appartamento e sconterebbe le mensilità di ottobre e novembre con il deposito cauzionale .riferisce di aver preso l'immobile come si trovava e di aver contribuito a risanarlo ma da quanto mi riferisce mia madre è stata una sua scelta .
Ora mancano vetri ad alcune finestre , le persiane non sono mai state pulite ne' quanto meno pitturate ,sulle pareti di una stanza risultano ancora stencil copiosieseguiti dal precedente affittuario che rilevano il fatto di non essere state verniciate ed altro.
da quando ho ereditato ho pagato all'avvocato, uno sfratto esecutivo per morosità,morosità condominiali per tre appartamenti ed ora pure questa ...
come potrei tutelarmi ,questa volta ,visto che all'agenzia delle entrate mi hanno detto che se non pago il rinnovo ,sono a regime di cedolare secca , il contratto 4più4 decade alla prima scadenza .
aiuto . GRAZIE

 

[Elisabetta48]

Fai un quadro talmente nero che non si sa proprio cosa dirti, se non un "benvenuta tra noi a condividere i problemi delle locazioni".
Per la disdetta: di che mese è il contratto? Dici del 2009 e che lui andrebbe via a novembre. In pratica va via allo scadere dei 4 anni?
Eventualmente presenti per scrupolo il mod 69 e dichiari chiusa la locazione.

Mandagli una raccomandata dove gli ricordi che non ti ha dato i sei mesi di preavviso tramite raccomandata e che quindi te li deve pagare, che in nessun caso (di solito è una clausola contrattuale) il deposito cauzionale può essere usato in conto pigione e che quindi lui deve pagare sino all'ultimo mese. Digli anche nella raccomandata che deve ripristinare le cose danneggiate.
Con poche speranze...purtroppo

 

[lucana57]

cara Elisabetta,il contratto deve essere rinnovato per altri 4 anni il 1 dicembre ho chiesto alle a.ent. se dovevo pagare il rinnovo o la disdetta ,mi hanno detto che se non presento nulla il contratto decade alla prima scadenza il tutto riguarda poi il diritto di locazione e non l'uffici tributi .
grazie comunque del tuo interessamento.

 

[tovrm]

Se sei in regime di cedolare secca e vuoi confermare l'opzione, devi compilare il mod. 69 senza pagare nulla.
Se dal conduttore non hai ricevuto disdetta entro i sei mesi dalla scadenza, il contratto si intende rinnovato per i successivi 4 anni (quindi devi presentare il mod. 69 all'Agenzia delle Entrate).

Non inviare nulla all'inquilino se non una comunicazione nella quale confermi che, non avendo ricevuto disdetta nei termini previsti dalla legge, il contratto si intende rinnovato per i successivi 4 anni. Se per qualche motivo non ti sta pagando, richiedi contestualmente il pagamento di eventuali insoluti (affitto, condominio, ecc.). Se la somma complessiva eccede le due mensilità e questa persona ha un lavoro e delle proprietà, anziché dare lo sfratto, io procederei con il decreto ingiuntivo. Una volta che gli avrai bloccato il conto in banca, vedi che ti pagherà.

Magari, dopo la reazione alla raccomandata, accennagli questa eventualità (e che le spese legali saranno a suo carico).
Ciao

 

[lucana57]

grazie per la nuova risposta,ma legalmente ho il diritto a restituire le due mensilità
di anticipo, al termine dei primi 4 anni, senza comunicazione da scritta entro i termini di sei mesi, se lascio decadere il contratto come hanno detto all' A.E. ?

 

[tovrm]

Se sei d'accordo sull'uscita del conduttore, fagli firmare comunque una richiesta di recesso anticipato dal rapporto locativo, che tu accetterai. Lo puoi fare quando stilerete il verbale di restituzione dell'immobile e delle chiavi. In questo modo puoi far morire il contratto al termine del primo quadriennio e, soprattutto, avendo tutte le carte in regola, a tutela di entrambi.

 

[lucana57]

ma questi 800 euro di cauzione li devo o non li devo dare?

 

[tovrm]

Se non chiede formalmente la risoluzione anticipata, no di certo. Se chiede la risoluzione anticipata, deve pagare i 6 mesi dal preavviso.
Se tu vuoi andargli incontro, nulla vieta di mettervi d'accordo come vi pare.

 

[Elisabetta48]

Sono tornata sulla tua prima missiva: se lui non ti paga (come dicevi all'inizio) due mensilità perchè le sconta al posto di due affitti, il problema certo non si pone: se le trattiene già lui. Se invece paga gli ultimi due mesi, devi valutare tu: se ti lascia dei danni, non glieli restituisci, se non lascia visitare l'appartamento per facilitare una nuova locazione, idem, visto che va via prima.