Disdetta contratto di locazione

[tunisino]

Buongiorno a tutti.
Avrei bisogno di un chiarimento in relazione ad un contratto di locazione abitativa agevolata (Legge 9 dic. 19998, n° 431, art. 2, comma 3), stipulato da mia moglie (Locatore) per la durata di 3 anni dal 01/09/2017. Allo scadere del triennio (31/08/2020) non ci sono state disdette da ambo le parti, quindi il contratto viene prorogato per due anni, fino al 31/08/2022. Il Locatore (moglie) vorrebbe concedere in comodato d'uso l'appartamento ad un nipote, (figlio di uno dei due figli). Quando potrà disporre dell'appartamento e, in caso affermativo, è obbligatorio l'invio della raccomandata sei mesi prima della scadenza?
Non ci è chiaro inoltre se, dopo la seconda scadenza, il contratto viene prorogato di altre tre anni + due, o soltanto per altri due anni.
Grazie per la risposta.

 

[uva]

dopo la seconda scadenza,

Lo schema della durata dei contratti concordati è: 3 anni + 2 + 2 + 2 ecc.
Quindi dopo il quinto anno il rinnovo è di un biennio.

è obbligatorio l'invio della raccomandata sei mesi prima della scadenza?

Sì.
Se la locatrice non intende rinnovare il contratto per il biennio successivo, deve inviare al conduttore disdetta con raccomandata ar, osservando il preavviso di almeno 6 mesi.
Siccome il 31/08/2022 scadrà il secondo periodo contrattuale, la disdetta del locatore non necessita di alcuna motivazione.

Se non è stata già spedita a febbraio, la disdetta inviata adesso è tardiva quindi non valida.

 

[tunisino]

Lo schema della durata dei contratti concordati è: 3 anni + 2 + 2 + 2 ecc.
Quindi dopo il quinto anno il rinnovo è di un biennio.


Sì.
Se la locatrice non intende rinnovare il contratto per il biennio successivo, deve inviare al conduttore disdetta con raccomandata ar, osservando il preavviso di almeno 6 mesi.
Siccome il 31/08/2022 scadrà il secondo periodo contrattuale, la disdetta del locatore non necessita di alcuna motivazione.

Se non è stata già spedita a febbraio, la disdetta inviata adesso è tardiva quindi non valida.

Quindi, non avendo spedito la raccomandata a febbraio, devo attendere il prossimo biennio e, sei mesi prima, inviare la racc. per disdirre il contratto senza nessuna motivazione, (comodato d'uso a nipote). Posso comunque avvisare verbalmente di questa intenzione il conduttore per capire se fosse intenzionato a lasciare l'appartamento per sua scelta, o, secondo voi è controproducente?
Altro chiarimento: è stata scelta la cedolare secca riguardo alla tassazione IRPEF già qualche anno fa; questa dichiarazione di scelta va fatta ogni anno?

 

[uva]

Posso comunque avvisare verbalmente di questa intenzione il conduttore per capire se fosse intenzionato a lasciare l'appartamento per sua scelta,

Questo è possibile, e consigliabile se per voi è importante liberare l'immobile prima del 2024 per darlo in comodato al nipote.

Per convincere il conduttore a lasciare l'appartamento presentando lui la disdetta del contratto, è necessario incentivarlo economicamente. Impegnandovi a pagargli le spese (trasloco, eventuale provvigione che dovrà pagare ad un'agenzia immobiliare per trovare un'altra casa) e riconoscergli una congrua buonuscita (qualche mensilità del canone di locazione).

 

[uva]

è stata scelta la cedolare secca

L'opzione per la cedolare secca rimane valida fino ad eventuale revoca.
La scelta non va ripetuta ogni anno.

Quando si presenta all'Agenzia delle Entrate il mod. RLI per comunicare la proroga del contratto, è opportuno confermare l'opzione per la cedolare con gli appositi codici e compilando il Quadro D.

Comunque da qualche anno la mancata comunicazione della proroga regime fiscale cedolare secca non è più sanzionata.
Ne avevamo parlato qui:

Cedolare secca : soppresso l'obbligo di comunicare la proroga dei contratti

Se puo' essere utile : https://www.fiscoetasse.com/approfondimenti/13473-cedolare-secca-mancata-proroga-senza-sanzioni.html?smclient=1301e49e-6008-4b84-a724-a69a460bcc4d&utm_campaign=Rassegna+Settimanale&utm_medium=email&utm_source=Rassegna+Settimanale&utm_content=Rassegna+Settimanale+2019-09-21

www.propit.it

 

[tunisino]

Buongiorno a tutti.
Avrei bisogno di un chiarimento in relazione ad un contratto di locazione abitativa agevolata (Legge 9 dic. 19998, n° 431, art. 2, comma 3), stipulato da mia moglie (Locatore) per la durata di 3 anni dal 01/09/2017. Allo scadere del triennio (31/08/2020) non ci sono state disdette da ambo le parti, quindi il contratto viene prorogato per due anni, fino al 31/08/2022. Il Locatore (moglie) vorrebbe concedere in comodato d'uso l'appartamento ad un nipote, (figlio di uno dei due figli). Quando potrà disporre dell'appartamento e, in caso affermativo, è obbligatorio l'invio della raccomandata sei mesi prima della scadenza?
Non ci è chiaro inoltre se, dopo la seconda scadenza, il contratto viene prorogato di altre tre anni + due, o soltanto per altri due anni.
Grazie per la risposta.

Buongiorno a tutti. Siccome la situazione di cui sopra è cambiata, vi chiedo quanto segue:
alla scadenza del quinquennio (3+2) il 31/08/2022 da nessuna delle due parti è stata data disdetta. Il contratto è con cedolare secca, e mia moglie proprietaria non ha comunicato all'A.d.E la proroga del contratto per altri due anni che , comunque continua ad essere valido. Siamo obbligati a fare questa comunicazione? Solo all'A.d.E, s'intende.
Premetto ancora una cosa, nel frattempo ci è stato comunicato verbalmente dall'immobiliare che ci aveva fatto il contratto, che l'inquilino ha già avuto conferma della concessione di un mutuo per acquistare un appartamento lasciando libero il nostro; questa soluzione non ci dispiacerebbe perché andrebbe ad occupare l'appartamento mio figlio con la famiglia. La domanda quindi è questa: Visto che il contratto al 1/09/2022 si è prorogato per altri due anni, se l'inquilino nei prossimi mesi volesse lasciare l'appartamento dovrà inviarci una raccomandata con avviso di ricevimento sei mesi prima di liberare l'appartamento?
Spero di essere stato chiaro. Grazie per la risposta.

 

[Nemesis]

Siamo obbligati a fare questa comunicazione?

No.
Tuttavia, è sempre bene inviare il modello RLI per la proroga, così che ai fini delle imposte dirette e indirette il contratto viaggi parallelamente. Anche perché se un contratto non venisse prorogato e in un momento successivo ci fosse la necessità del subentro, quest’ultimo adempimento non potrebbe essere eseguito perché la locazione risulterebbe conclusa. Stessa cosa in caso di risoluzione anticipata (cosa che ipotizzi e non ti dispiacerebbe). E riguardo al preavviso per la risoluzione, puoi benissimo accordarti con il conduttore per un periodo a vostro piacimento.

 

[basty]

No

Non condivido la risposta.
Un conto è dire che nel caso citato, cedolare secca, non c’è sanzione poiché non c’è imposta, per mancata o ritardata comunicazione di proroga.
Altro dire che non è dovuta: mancando la proroga , Agenzia delle Entrate considera risolto-terminato il contratto.

Che poi Agenzia delle Entrate accetti di “rimettere in vita” il contratto, se il contribuente ha continuato a dichiarare regolarmente il reddito da locazione è una “concessione”

 

[uva]

Siamo obbligati a fare questa comunicazione?

Come già scritto nel post n. #5 la mancata comunicazione della proroga all'Agenzia delle Entrate non è sanzionata, ma è meglio farla.

se l'inquilino nei prossimi mesi volesse lasciare l'appartamento

ti dovrà comunicare con raccomandata ar o pec la disdetta del contratto di locazione, e potrai sollevarlo dall'obbligo di preavviso se non rispetta i 6 mesi.
Entro 30 giorni dalla data dell'effettivo rilascio dell'immobile comunicherai all'Agenzia delle Entrate la risoluzione anticipata del contratto. Se esso sarà ancora in cedolare secca non è dovuta l'imposta di risoluzione.