Disdetta compromesso

[tooberta]

Mmmmh...non può essere l'unico passo dove si cita l'assegno.
Verifica se si menziona "caparra" in qualche altra parte.

"Questo assegno è stato da me consegnato in deposito allo stesso Agente, e a questo deposito, fiduciario e gratuito, con la sottoscrizione della presente proposta, il Venditore dichiara, nel proprio interesse, e ai fini degli artt. 1773 e 1411, co. 2º,
cod . civ., di aderire. La consegna dell'assegno potrà essere richiesta dal Venditore:

☑ all'atto della sottoscrizione della scrittura riproduttiva e integrativa di cui appresso. In tal caso, la somma oggetto dell'assegno varrà quale caparra confirmatoria;

all'atto della sottoscrizione dell'atto notarile di trasferimento della proprietà, quale parte di prezzo; a partire dal momento in cui l'accettazione di questa proposta mi sarà comunicata. Anche in questo caso, la somma oggetto

dell'assegno varrà quale caparra confirmatoria.

b) € 50.000,00 Euro Cinquantamila/00), saranno da me versati al Venditore,
a titolo di caparra confirmatoria, entro il 30/03/2024 sempre entro la medesima data, dovrà anche essere sottoscritta una scrittura riproduttiva e integrativa, limitatamente ad elementi puramente accessori, della presente proposta;

e) € 480.000,00

Euro Quattrocentoottantamila/00

saranno versati all'atto della stipulazione dell'atto notarile di trasferimento della proprietà, che dovrà avvenire entro e non oltre il 30/09/2024

avanti al Notaio da definire

4. Il possesso in senso giuridico del bene sarà trasferito all'Acquirente soltanto alla sottoscrizione dell'atto notarile ditrasferimento della proprietà."

Il mio dubbio è che ci sia qualche cavillo a cui la venditrice possa appigliarsi dato che a detta dell'agenzia è meglio non mettersi contro questa persona che ben conoscono... o che abbiano studiato a tavolino un finto compromesso che vale quanto carta straccia per tutelare la signora che aveva molti dubbi sulla vendita.

 

[Franci63]

Il mio dubbio è che ci sia qualche cavillo a cui la venditrice possa appigliarsi dato che a detta dell'agenzia è meglio non mettersi contro questa persona che ben conoscono... o che abbiano studiato a tavolino un finto compromesso che vale quanto carta straccia per tutelare la signora che aveva molti dubbi sulla vendita.

Bisognerebbe leggere tutto il documento firmato per capire se c’è qualche clausola che tuteli la signora nella sua volontà di non vendere, ma è improbabile.
Piuttosto, mi pare che sia stato rischioso in partenza trattare e concludere un accordo con una venditrice che aveva già manifestato dubbi sull’opportunità di vendere.
Se vuoi avere certezze vai da un avvocato.

 

[tooberta]

Bisognerebbe leggere tutto il documento firmato per capire se c’è qualche clausola che tuteli la signora nella sua volontà di non vendere, ma è improbabile.
Piuttosto, mi pare che sia stato rischioso in partenza trattare e concludere un accordo con una venditrice che aveva già manifestato dubbi sull’opportunità di vendere.
Se vuoi avere certezze vai da un avvocato.

Esatto, è quello che faremo ora... stiamo già provvedendo a contattare un avvocato.
Nel documento non abbiamo letto clausole a tutela della signora.
Ci aspettavamo che i dubbi fossero svaniti vista la decisione di firmare, è stato molto scorretto ravvedersi dopo pochi giorni pretendendo di non incappare nelle dovute conseguenze, come fosse un gioco e non un impegno con delle persone che si sono dimostrate serie fin dall'inizio.
Vi terrò aggiornati sugli sviluppi, grazie infinite per il supporto

 

[uva]

☑ all'atto della sottoscrizione della scrittura riproduttiva e integrativa di cui appresso. In tal caso, la somma oggetto dell'assegno varrà quale caparra confirmatoria;

Io capisco che, dopo l'accettazione della tua proposta da parte della venditrice e relativa comunicazione a te (che è già un contratto preliminare), avreste dovuto stipulare il cosiddetto "compromesso". Ossia un'ulteriore scrittura per definire altri particolari della compravendita:

una scrittura riproduttiva e integrativa, limitatamente ad elementi puramente accessori, della presente proposta;

In quell'occasione la venditrice avrebbe incassato l'assegno di € 20.000, attualmente in deposito presso l'Agenzia, e quello successivo di € 50.000. Entrambi a titolo di caparra confirmatoria:

€ 50.000,00 Euro Cinquantamila/00), saranno da me versati al Venditore,
a titolo di caparra confirmatoria, entro il 30/03/2024

Per cui, se ho capito bene, l'assegno di € 20.000 non configura ancora una caparra confirmatoria. In tal caso sarebbe difficile per te ottenere la restituzione del doppio se la signora ha deciso di non vendere.

 

[Dimaraz]

il compromesso, firmato da tutte le parti, è effettivamente carta straccia

☑ all'atto della sottoscrizione della scrittura riproduttiva e integrativa di cui appresso. In tal caso, la somma oggetto dell'assegno varrà quale caparra confirmatoria;

In sintesi:
1) il primo documento appare essere una Proposta (e non un Compromesso alias Preliminare).
2)nello stesso è precisata la tua consegna di un assegno, a garanzia della proposta , nelle mani dell'agente con l'accordo di consegna al venditore su "perfezionamento" del Preliminare.

Ora il punto "di cui appresso " appare un "bizantinismo"...se la signora ha firmato per accettazione la Proposta ...la stessa è diventata Preliminare.

Irrilevante che l'assegno non sia stato incassato, consegnato o nemmeno richiesto.

Da "garanzia" è diventato "caparra confirmatoria".

Ora sta avete la scelta se far valere i tuoi diritti.

Ps.
Non hai ancora risposto cosa intende l'agenzia sul suo compenso?

 

[uva]

1) il primo documento appare essere una Proposta (e non un Compromesso alias Preliminare)

Siccome @tooberta ha scritto:

Siamo in possesso del compromesso firmato da entrambe le parti,

pare che il primo documento sia la proposta di acquisto da lei presentata tramite l'Agenzia e già firmata dalla venditrice per accettazione.
Quando l'accettazione viene comunicata al proponente, la proposta diventa un preliminare.

Il secondo passaggio (detto compromesso) serve a "perfezionare" il preliminare precedente, integrandolo con altri accordi se necessario.

Il problema, secondo me, è che l'assegno di € 20.000 è rimasto in deposito presso l'Agenzia, come stabilito da questa clausola:

La consegna dell'assegno potrà essere richiesta dal Venditore:

☑ all'atto della sottoscrizione della scrittura riproduttiva e integrativa di cui appresso. In tal caso, la somma oggetto dell'assegno varrà quale caparra confirmatoria;

quindi attualmente non è caparra confirmatoria.
E non lo diventerà, perché la signora ha cambiato idea e la "scrittura riproduttiva e integrativa" non verrà sottoscritta.

 

[uva]

sono passati meno di 30 giorni dalla sottoscrizione e non hanno provveduto

Quindi, se vogliono, possono ancora provvedere.

Questo è un particolare interessante.

Mi risulta che certe Agenzie non registrano la proposta di acquisto accettata dal venditore (= contratto preliminare) se l'assegno del proponente rimane in deposito fino alla firma del successivo "compromesso". Perché fino a quel punto non vi è passaggio di denaro tra le parti.
Quando si stipula il "compromesso" l'Agenzia consegna l'assegno al venditore, a titolo di caparra confirmatoria, e registra questo preliminare definitivo.

Mi è stato riferito da un nostro ex inquilino quando ha acquistato casa l'anno scorso.
Lui ha pagato la provvigione all'Agenzia alla stipula del "compromesso", non all'accettazione della proposta (che non conteneva sospensiva per il mutuo).

 

[Franci63]

Irrilevante che l'assegno non sia stato incassato, consegnato o nemmeno richiesto.

Da "garanzia" è diventato "caparra confirmatoria".

Non è irrilevante; se l’assegno è ancora nelle mani dell’agenzia, non può essere definito caparra.
Diverso se fosse stato consegnato seppur non incassato.

 

[uva]

Forse il proponente @tooberta sarebbe meglio tutelato se l'Agenzia avesse flaggato la terza opzione:

La consegna dell'assegno potrà essere richiesta dal Venditore:

a partire dal momento in cui l'accettazione di questa proposta mi sarà comunicata. Anche in questo caso, la somma oggetto
dell'assegno varrà quale caparra confirmatoria.

Diverso se fosse stato consegnato seppur non incassato.

Però sembra che la venditrice si sia riservata di "potere richiedere" la consegna dell'assegno custodito in deposito.
Magari per non ritirarlo (e non dover restituire il doppio) se decide di non vendere.

In genere nelle proposte si scrive che l'assegno "verrà consegnato" alla parte venditrice....; non che "la consegna potrà essere richiesta dal venditore"...

In base a quanto ho sottolineato, se l'Agenzia decide di consegnare l'assegno alla venditrice lei può non ritirarlo perché non ne ha "richiesto la consegna"?

Io come potenziale acquirente non avrei firmato una proposta di acquisto formulata in quel modo. Mi pare troppo sbilanciata a favore del venditore.

 

[Dimaraz]

Corte di Cassazione sentenza n. 10366 del 31 marzo 2022

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Contratto preliminare: se non viene incassata la caparra, si è tenuti alla stipula del definitivo?​

• Contratti - 05/05/2022 - REDAZIONE GIURIDICA

Il comportamento del promittente venditore che ometta d’incassare l’assegno per la caparra è contrario al dovere di correttezza e non lo legittima a risolvere il preliminare.
La Corte di Cassazione, con sentenza n. 10366 del 31 marzo 2022, ha affrontato il tema del rapporto esistente tra la pattuizione di una caparra in una compravendita immobiliare e il contratto preliminare, chiarendo che il promittente venditore è tenuto alla stipula del definitivo anche nel caso in cui non abbia incassato la caparra.

Il caso concreto giunto al vaglio della Suprema Corte, in particolare, riguardava alcuni soggetti che avevano stipulato un contratto preliminare per la compravendita di una palazzina. Secondo gli accordi, al momento della stipula doveva essere immediatamente corrisposta una somma a titolo di caparra confirmatoria, mentre il pagamento della somma residua doveva avvenire al momento della stipula del definitivo. La promittente venditrice, tuttavia, avendo ricevuto a titolo di caparra un assegno privo di data, si era rifiutata di stipulare il contratto definitivo. I promissari acquirenti, pertanto, avevano agito giudizialmente ai sensi dell’art. 2932 c.c., chiedendo di trasferire in loro favore l’immobile promesso in vendita.
Il Tribunale aveva dunque accolto la domanda attorea e aveva così trasferito l’immobile ai promissari acquirenti, subordinando il trasferimento alla condizione sospensiva del pagamento della quota residua del prezzo.
La promittente venditrice aveva allora proposto prima appello e poi ricorso in Cassazione, dolendosi – per quanto qui di rilievo – della violazione degli artt. 1385 e 1351 c.c., per avere la Corte d’appello ritenuto che l’inadempimento del contratto preliminare fosse imputabile esclusivamente alla promittente venditrice senza considerare che in realtà, a fronte della mera dazione di un assegno incompleto e non incassato, erano stati i promissari acquirenti a non adempiere all’obbligo di versare la somma dovuta quale caparra confirmatoria.
Ritenendo tali censure infondate, la Suprema Corte ha dunque operato alcune importanti precisazioni sul tema.

Ebbene, gli Ermellini hanno affermato espressamente che deve escludersi che, a fronte della mancata riscossione della caparra confirmatoria, il promittente venditore possa legittimamente rifiutarsi di stipulare il contratto definitivo.
Nella motivazione della sentenza in commento, infatti, I Giudici di legittimità hanno

• ricordato che la caparra confirmatoria è un contratto che si perfeziona con la consegna di una somma di denaro o di una determinata quantità di cose fungibili, consegna che di regola è riferita dall’art. 1385 c.c. al momento della conclusione del contratto;
• evidenziato altresì – in conformità ad un consolidato orientamento giurisprudenziale (cfr., ex multis, Cass. n. 4661/2018) - che tuttavia le parti nell’ambito della loro autonomia contrattuale possono differirne la dazione, in tutto o in parte, ad un momento successivo, purchè anteriore alla scadenza delle obbligazioni pattuite;
• che la caparra confirmatoria ben può essere costituita mediante la consegna di un assegno bancario, perfezionandosi l’effetto proprio di essa nel momento della riscossione della somma recata dall’assegno, essendo però onere del prenditore, dopo averne accettato la consegna, di porlo all’incasso.

Per tali ragioni, la Corte conclude che il comportamento del prenditore che ometta d’incassare l’assegno è contrario al dovere di correttezza e “non lo legittima, pertanto, in ragione del mancato incasso della somma pattuita quale caparra confirmatoria, a recedere dal contratto principale (in mancanza, appunto, del necessario inadempimento imputabile della parte che ha dato la caparra: art. 1385 co. 2 c.c).”.