Diritto prelazione

[Nemesis]

Ha ragione il notaio?

Spero che sia stato un suo impiegato, e non il notaio stesso, l'autore di questa "trovata".

 

[Gagarin]

Ha ragione il notaio?

Non riesco a capire tutte queste discussioni, perchè il problema sorge solo se tu volessi vendere allo scadere dei primi 4 anni:
1 - Il contratto è giunto al suo termine naturale di 8 anni e spero che tu abbia inviato regolare disdetta con rifiuto di rinnovo (senza necessità di motivazione) entro i termini al locatore (se non lo avessi fatto, dovrai tenerti l'inquilino per altri 4 anni);
2 - A questo punto, a mio parere, sei libero di fare col tuo immobile quello che ti pare, soprattutto se, come spero (in genere nei contratti standard la clausola c'è), tu avessi inserito a suo tempo nel contratto la mancanza di diritto di prelazione in caso di vendita al termine del contratto.

 

[ACTARUS]

Non sono riuscito neppure io a capire la richiesta del notaio, che poi vuole posporre anche l'atto per lasciare i tempi di legge per un ripensamento dell'inquilina dopo la firma della rinuncia alla prelazione (che peraltro lei mi firmerebbe, dati i buoni rapporti).
La legge mi sembra chiara, ma evidentemente siete più preparati voi di questo signor notaio (spero anch'io che sia stata la sua impiegata).
Comunque ringrazio tutti per le loro risposte, esaurienti e competenti come al solito.
Auguro a tutti una buona giornata.

 

[Franci63]

Mi è venuto un dubbio; il contratto scadrà a gennaio, e tu vendi adesso ( cosi sembra), quindi vendi appartamento ancora occupato ?
Non è che il notaio chieda invece qualche forma di garanzia su fatto che l'inquilino vada via nei termini pattuiti ?

 

[uva]

spero che tu abbia inviato regolare disdetta con rifiuto di rinnovo (senza necessità di motivazione) entro i termini al locatore

Sì, la disdetta è già stata inviata al conduttore, con quasi un anno di preavviso:

contratto in scadenza a gennaio 2021, e già disdettato (scadenza fine otto anni).

 

[uva]

vendi appartamento ancora occupato ?

Da quanto ha scritto, @ACTARUS vende un appartamento ancora occupato dal conduttore, con contratto di locazione regolarmente disdettato.
Secondo me l'acquirente subentra nel contratto come nuovo locatore, e la disdetta rimane valida.
Se a gennaio 2021 l'inquilina non andrà via come previsto, il nuovo proprietario/locatore dovrà fare uno sfratto per finita locazione.

Io ho capito così; e non vedo quale garanzia possa pretendere l'acquirente, tramite il suo notaio, per essere certo che l'immobile verrà rilasciato entro la scadenza dell'ottavo anno.

 

[marcanto]

@Franci63
"Nel caso di disdetta alla prima scadenza , per l'intenzione di vendere, il conduttore ha la prelazione, che va esercitata secondo le modalità dell'art. 38 e 39.
Il riferimento alla legge 392/1978 riguarda solo le modalità di esercizio della prelazione, qualora esistente."

@marcanto
"ossia la leg 431 sta chiamando in causa la leg 392 per definire le modalità con cui la prelazione possa essere esercitata/vantata PRESCINDENDO dalle destinazioni dell'immobile in quanto l'oggetto è la prelazione nella locazione.
ossia benché gli articoli di riferimento (38 e 39) afferiscono a immobili con destinazioni diverse, i loro disposti con la loro strutturazione sono comuni ad entrambe le due norme per l'esercizio del diritto. "

direi che stiamo dicendo le stesse cose
>modalità di esercizio
>l'esercizio del diritto

è solo una questione di lessico
" lettera g), art. 3, della leg. 431/1998, ultimo capoverso indica:
" In tal caso al conduttore è riconosciuto il diritto di prelazione, da esercitare con le modalità di cui agli articoli 38 e 39 della legge 27 luglio 1978, n. 392. "
una norma conferisce il diritto, ma le modalità con cui esercitarlo sono definite con una seconda norma .......quindi assoluta sinergia tra le due > senza il diritto non vi è modalità, e senza modalità decade il diritto

poi ok ......che si tratta di scadenza agli 8 anni

 

[uva]

senza il diritto

Nel caso di cui stiamo parlando, il conduttore non ha diritto di prelazione.
E' ciò che è stato detto, e motivato, da tutti i partecipanti a questa discussione.

Quindi (a mio parere) a @ACTARUS non interessano le modalità in base alle quali sarebbe esercitabile il diritto. Perché quel diritto, nel caso in questione, non esiste.

 

[moralista]

Cosa intendi con: "quindi non rientri nella suddetta ipotesi." ?
Non mi sembra che la norma richiamata indica di disdette da fare, ma quanto di comunicazioni da porre in essere con precipue modalità.

dalla lettura della Leg. 392/1978, art. 38 comm 1 e 2 > si evince

Art. 38. (Diritto di prelazione)
Nel caso in cui il locatore intenda trasferire a titolo oneroso l'immobile locato, deve darne comunicazione al conduttore con atto notificato a mezzo di ufficiale giudiziario.
Nella comunicazione devono essere indicati il corrispettivo, da quantificare in ogni caso in denaro, le altre condizioni alle quali la compravendita dovrebbe essere conclusa e l'invito ad esercitare o meno il diritto di prelazione.

Vien da se che se tali dettami non sono stati ottemperati decade anche la rinuncia alla prelazione entri i termini previsti dal penultimo comma dello stesso articolo:
L'avente titolo che, entro trenta giorni dalla notificazione di cui al primo comma, non abbia comunicato agli altri aventi diritto la sua intenzione di avvalersi della prelazione, si considera avere rinunciato alla prelazione medesima.

e neppure sono accettabili/valide, in base alla norma, altre forme di presunta rinuncia alla prelazione

A me risulta entro 60 giorni deve comunicare se accetta al diritto

 

[uva]

A me risulta entro 60 giorni deve comunicare se accetta al diritto

Forse tu ti riferisci al diritto di prelazione esercitabile dai coeredi entro due mesi dalla notifica.
Non c'entra nulla con questa discussione.