Diritto di superficie e terreno che cambia numero particella e diviene ente urbano.

[bartolini3]

I proprietari del terreno acquistato nel 1962 si concedono reciprocamente il diritto a costruire istituendo un diritto di superficie. Il fabbricato fu ultimato nel dicembre 1963.
Il terreno su cui fu costruito il palazzo in origine era la individuato foglio 7 particella 199 catasto terreni. Il fabbricato era ed è individuato al catasto fabbricati foglio 7 part 433 .
Attualmente la visura catastale della particella 199 dice che è soppressa . Sempre nella visura si legge
" Variazione identificativi del 18.01.2007 n.555 protocollo n. LI0007874.
Il terreno ora si trova al catasto terreni foglio 7 particella 433 ; qualità ENTE URBANO ; ha 10 are 18, partita :-Area di enti urbani e promiscui.
. Occorre considerare che l'istituzione del diritto di superficie esclude l'istituto della accessione , perciò il terreno deve restare distinto dal fabbricato..
Avendo una quota di proprietà in detto terreno, devo organizzarmi per difendere questo mio diritto di proprietà.
Per questo chiedo aiuto. Devo andare al catasto ma non so cosa chiedere per vedere i nominativi dei proprietari e le rispettive quote, che non son uguali.

 

[Daniele 78]

Se è stata fatta una variazione nel 2007 allora la risposta è presto fatta, hanno (come si fa per il nuovo) eliminato il numero ai terreni tenendo l'urbano.

Da qualche anno (penso anche prima del 2007) quando ripresenti un tipo mappale per svariati motivi (tipo frazionamento ecc) Il numero che hai per il catasto terreni lo tieni anche all'urbano.

Ovviamente facendo un nuovo inserimento in mappa (del fabbricato che costruisci) il terreno ad esempio fg 7 part 199, diventa foglio 7 part. 433 (perchè in caso di costruzione vi è nuova denominazione di particella) in quanto devi fare un tipo frazionamento.

Alla fine poco importa di tutto ciò avere un numero o un altro in quanto il proprietario dell'immobile per forza non può essere diverso dal proprietario del fondo su cui è costruito.

 

[bartolini3]

ti ringrazio per la puntuale risposta.Ora ti prego di aiutarmi a risolvere un problema per me molto importante.
La parte di terreno residua dalla costruzione dal 1972 è stata adibita a parcheggio con un numero di posti auto uguale al numero degli appartamenti.
Dalla visura storica della particella 199 risultano i nomi di tutti gli originali acquirenti. Nel 2007 la particella 199 è stata soppressa . E' divenuta 433 ai terreni come ENTE URBANO , mentre il palazzo è al 433 catasto fabbricati. Premesso che in origine il terreno acquistato per quote era una proprietà indivisa ; proprietà distinta da quella del fabbricato. Ad oggi ,indipendentemente dalle vicende catastali è ancora così oppure la situazione è cambiata?
Il problema è importante perchè se le due proprietà son ancora distinte , come nel contratto di acquisto possiamo gestire il cortile condominioale ed i relativi posti auto secondo le norme della comunione , per quote, anzichè utilizzare le norme del condominio che prevedono un pari uso per tutti i condomini.

 

[Daniele 78]

Se il parcheggio ha lo stesso numero del palazzo in quanto asservito ad esso catastalmente è la stessa per cui la proprietà starebbe al palazzo (condominio) quindi deve essere divisa in quote pari ai millesimi o alla quota di proprietà condominiale (come si trova nel regolamento condominiale).

Ovviamente se fai una visura storica di una particella (quindi vai indietro nel tempo) trovi tutti i vecchi proprietari, magari i vecchi numeri (ex 89 o 112 per esempio) nel caso ci siano stati frazionamenti, come può accadere quando si rettificano confini e da rilievo topografico salta fuori uno "stato di fatto" diverso dalla mappa terreni.

LA visura ai fabbricati cosa ti dice? é logico che se c'è un palazzo sul terreno e fai la visura ai terreni risulta "ENTE URBANO" perchè quel terreno è asservito ad un fabbricato.

Se la visura ai fabbricati dovesse indicare i "vecchi proprietari" allora con L'atto notorio del acquisto dei vostri alloggi andate all'Agenzia del Territorio e fate una voltura di proprietà causa errore.

L'ufficio specifico dell'Agenzia è L'U.R.P (ufficio relazioni con il pubblico) quindi con i cittadini, li chiedete (meglio se vi affidate ad un serio professionista spiegandogli cosa volete) onde evitare lungaggini e/o incomprensioni legato al "tecnicismo" dei funzionari dell'Agenzia.

Anche perchè le risposte variano non solo da un Agenzia provinciale ad un 'altra, ma anche all'interno della medesima Agenzia può variare in rapporto al grado di conoscenza delle problematiche dei singoli tecnici e sportellisti.

Il mio consiglio spassionato rimane di farti seguire ovviamente da una persona di fiducia per non rischiare d'impazzire a contatto con le Agenzie

 

[basty]

La domanda iniziale sembra chiedere se i titolari delle quote di acquisto del terreno, possano far valere sul cortile i diritti originari proquota, o se il cortile, ormai facente parte del fabbricato , sia da attribuire pro millesimi.

Ritengo che il caso sia assimilabile ail'esempio che ho trovato su un libro di tecnica catastale, che illustra proprio come ci si regoli nella denuncia catastale per denunciare la sequenza degli eventi:
Accatastamento di immobili urbani a norne di titolori
di diritti reali diversi da quelli espressí dal Catasto Terreni
esso indica appunto, una procedura oggi seguita, forse ai tempi leggermente diversa ma non nella sostanza, di una prima fase di accatastamento, :

Pertanto, sia che si tratti di un atto ancora da stipulare (mediante
il quale viene acquistato un lotto di terreno edificabile in
comproprietà con contestuale convenzione patrimoniale di assegnazione
delle porzioni del costruendo fabbricato), sia che si
tratti di atto già stipulato, il Catasto Urbano viene interessato
solamente a costruzione avvenuta.
Il problema catastale, in questi casi, sta tutto nei modo più
corretto e completo di registrare nelle scritture censuarie i passaggi
di proprietà sanciti dall'atto traslativo, passaggi che, in
realtà, presuppongono l'ar,werarsi di un evento futuro (la costruzione
del fabbricato).
Ii Catasto Terreni, che certamente riceverà la domanda di volture,
non può registrare altro che il trasporto dalla ditta venditrice
del terreno alla ditta acquirente in quote di comproprietà;
non è in grado, invece, di evidenziare i diversi diritti reali che
insorgeranno ad edificazione avvenuta.
Le difficoltà nascono in fase di accatastamento all'urbano
dell'edificio ultimato allorché, col tipo mappale, si evidenzieranno
le difformità di intestazione tra la ditta censita al C.T. e
quelle da denunciare al C.d.F.

Tra le possibili esiti finali per la regolarizzazione dei dati catastali, così conclude:

L'amministrazione finanziaria .... rimanda
l'intestazione delle singole ditte a costruzione avvenuta
e ricorre alla "convalida", mediante la citazione in causale desli
estremi dell'atto traslativo, di ciò che è stato fatto.
Il tutto, pertanto, è riconducibile ad un normale accatastamento
di una nuova costruzione. Sarà necessasrio qualche adattamento
procedurale per passare da una ditta comproprietaria risultante
a Catasto Terreni a ditte singole da censire all'Urbano.
Nel tipo mappale la difformità di intestazione tra i due catasti
dovrà essere giustificata con l'indicazione degli estremi dell'atto
traslativo che ha creato i diversi diritti e la cui voltura è
agli atti del Catasto Terreni.

Se ho inteso il ragionamento del testo, i diritti corretti sono quelli attribuiti ai nuovi condomini, non agli originari proprietari del terreno edificabile: appellarsi alle anomalie o alle imprecisioni non rettificate del catasto, appare più una "furbata" che un vera fonte di diritto.

 

[bartolini3]

Ti ringrazio della puntuale informazione che mi consente di fare un notevole passo in avanti nella soluzione del mio problema . Ora puntualizzo la questione in modo da avere una risposta più precisa . Al catasto terreni ho fatto la ricerca storica sulla particella originale del terreno ( F 7 part. 199 ) dove risultano tutti gli originali acquirenti del terreno fino a quando nel 2004 la particella è definita ENTE URBANO e nel 2007 è stata soppressa.Ora al catasto terreni c'è : F. 7 part.433 - ENTE URBANO ha are ca 10 18 Area di enti urbani e promiscui Al catasto fabbricati c'è il palazzo F.7 part.433 con tutti i suoi sub.
Devo spiegarti che con lo stesso rogito si è acquistato il terreno , nel 1962, e si sono definiti tutti gli accordi millesimi compresi della costruzione che doveva essere realizzata da ogni acquirente del terreno , a propria cura e spese. Gli acquirenti del terreno si sono concessi reciprocamente il diritto a costruire ( diritto che il tribunale in una nostra causa ha definito "di superficie" ).
Questo rogito si compone di due parti la prima ogni condomino acquista il terreno per quanti millesimi della costruzione che avrebbe fatto , concessione del diritto a costruire, definizione dei dettagli della costruzione .
I proprietari originali non hanno altri contratti all'infuori di questo rogito.

Anche se la particella originale del terreno ( 199 ) non ha avuto variazioni nei nominativi quando ci sono state vendite riguardanti le singole unità immobiliari , i subalterni, do per scontato che in realtà la quota del terreno sia stata trasferita assieme all'appartamento. Però per comodità possiamo restringere il discorso a coloro che acquistarono e sono ancora proprietari.

Le domande che mi pongo e le pongo sono queste : - Ogni condomino del fabbricato ha ancora la proprietà del terreno distinta da quella del fabbricato così come risulta dal rogito originale ? . E se si, questo diritto è ancora a millesimi ?
Inoltre cosa dobbiamo fare per mettere in chiaro tutta la situazione anche catastalmente ?

 

[basty]

Premetto che sui forum ci si da del tu: è più comodo e mette in chiaro le cose: le risposte sono, si spera, date in buona fede, ma non sempre provengono da professionisti titolati a fornire consulenze.

Subodoravo che la cosa fosse come quella descritta... ti ho citato quella parte del testo... perchè ho una situazione simile...

Quindi alla domanda di fondo su cosa si debba fare, posso solo rispondere: non so, ma quel testo da alcune indicazioni: esponendo il caso ad un geometra esperto di accatastamenti, dovrebbe proporre una soluzione simile a quella suggerita dal testo. Se ipotizza soluzioni molto difformi dubiterei della sua esperienza. Se invece suggerisse di non sollevare il caso, perchè di fatto il catasto urbano fabbricati prevale sul catasto terreni, (ho solo fatto una ipotesi), potrebbe aver ragione .

Adesso ti aggiungo il mio parere: Il rogito che descrivi è tipico in quegli anni dove è iniziato il boom dei condomini. Per risparmiare spese notarili (1° per acquisto terreno, 2° per attribuzione proprietà del fabbricato, 3° per non far comparire l'impresa come proprietaria costruttrice e rivenditrice, 4° per atto di divisione delle u.i.) in quegli anni '60, i notai redigevano atti simili, in cui fin dall'origine i comproprietari dichiaravano l'intenzione di costruire ed assegnarsi gli alloggi xy secondo progetto allegato.
Circa la sostanza della domanda:
1) Non avrei dubbi di interpretazione nel caso la costruzione consistesse nel classico condominio verticale: la proprietà viene alla fine attribuita agli assegatari degli alloggi, ed il terreno diventa uno dei beni comuni del condominio secondo la definizione classica dell'art. 1117.
2)Meno definibile sarebbe il caso di un costruzione orizzontale: ma tutti tendono a risponderti che ci si trova comunque nelle medesime condizioni del 1° caso: condominio classico: cortile/terreno in comune, secondo quote millesimali del fabbricato.
3) Ancor più ambigua la situazione, a volte adottata in quegli anni, dove il terreno destinato ad una costruzione orizzontale, fosse stato preliminarmente frazionato, assegnando a ciascuno la piena proprietà del proprio sito: qui apparentemente il risultato è simile al caso 2, ma in punto di diritto ciascuno potrebbe negare l'esistenza di un condominio, ma solo la comunione su parti di terreno non frazionate e destinate all'uso comune.

Ho acquisito un pò di dimestichezza con queste situazioni, perchè mi sono trovato in una situazione simile al 3° caso.

Concluderei così: le situazioni 1 e 2 non dovrebbero lasciar adito a dubbi, l'area urbana associata al fabbricato è area comune condominiale su cui i condomini detengono un diritto/dovere pari alla propria quota condominiale (sia gli originari, che i successivi acquirenti)
La situazione 3° può far venir voglia a qualcuno in cerca di cavilli, per sollevare una questione di diritto: gli esiti non li conosco, per due ragioni: primo perchè il caso dovrebbe a quel punto essere esaminato con estrema competenza, secondo perchè l'esito della giustizia civile è spesso imprevedibile. Il buon senso dovrebbe consigliare la risposta più tradizionale, e considerare solo come modo formale l'approccio inizialmente dato alla costituenda compagine condominiale, concludere come per i casi 1 e 2, salvo aspetti più esclusivi della proprietà individuale, su cui tralascio.

Sulla soluzione formale a catasto, ho già detto. Non so se indispensabile, ma la soluzione formale dovrebbe rispecchiare di comune accordo lo stato dei luoghi e lo spirito adottato dai primi promotori.

 

[basty]

Premetto che sui forum ci si da del tu: è più comodo e mette in chiaro le cose: le risposte sono, si spera, date in buona fede, ma non sempre provengono da professionisti titolati a fornire consulenze.

Subodoravo che la cosa fosse come quella descritta... ti ho citato quella parte del testo... perchè ho una situazione simile...

Quindi alla domanda di fondo su cosa si debba fare, posso solo rispondere: non so, ma quel testo da alcune indicazioni: esponendo il caso ad un geometra esperto di accatastamenti, dovrebbe proporre una soluzione simile a quella suggerita dal testo. Se ipotizza soluzioni molto difformi dubiterei della sua esperienza. Se invece suggerisse di non sollevare il caso, perchè di fatto il catasto urbano fabbricati prevale sul catasto terreni, (ho solo fatto una ipotesi), potrebbe aver ragione .

Adesso ti aggiungo il mio parere: Il rogito che descrivi è tipico in quegli anni dove è iniziato il boom dei condomini. Per risparmiare spese notarili (1° per acquisto terreno, 2° per attribuzione proprietà del fabbricato, 3° per non far comparire l'impresa come proprietaria costruttrice e rivenditrice, 4° per atto di divisione delle u.i.) in quegli anni '60, i notai redigevano atti simili, in cui fin dall'origine i comproprietari dichiaravano l'intenzione di costruire ed assegnarsi gli alloggi xy secondo progetto allegato.
Circa la sostanza della domanda:
1) Non avrei dubbi di interpretazione nel caso la costruzione consistesse nel classico condominio verticale: la proprietà viene alla fine attribuita agli assegatari degli alloggi, ed il terreno diventa uno dei beni comuni del condominio secondo la definizione classica dell'art. 1117.
2)Meno definibile sarebbe il caso di un costruzione orizzontale: ma tutti tendono a risponderti che ci si trova comunque nelle medesime condizioni del 1° caso: condominio classico: cortile/terreno in comune, secondo quote millesimali del fabbricato.
3) Ancor più ambigua la situazione, a volte adottata in quegli anni, dove il terreno destinato ad una costruzione orizzontale, fosse stato preliminarmente frazionato, assegnando a ciascuno la piena proprietà del proprio sito: qui apparentemente il risultato è simile al caso 2, ma in punto di diritto ciascuno potrebbe negare l'esistenza di un condominio, ma solo la comunione su parti di terreno non frazionate e destinate all'uso comune.

Ho acquisito un pò di dimestichezza con queste situazioni, perchè mi sono trovato in una situazione simile al 3° caso.

Concluderei così: le situazioni 1 e 2 non dovrebbero lasciar adito a dubbi, l'area urbana associata al fabbricato è area comune condominiale su cui i condomini detengono un diritto/dovere pari alla propria quota condominiale (sia gli originari, che i successivi acquirenti)
La situazione 3° può far venir voglia a qualcuno in cerca di cavilli, per sollevare una questione di diritto: gli esiti non li conosco, per due ragioni: primo perchè il caso dovrebbe a quel punto essere esaminato con estrema competenza, secondo perchè l'esito della giustizia civile è spesso imprevedibile. Il buon senso dovrebbe consigliare la risposta più tradizionale, e considerare solo come modo formale l'approccio inizialmente dato alla costituenda compagine condominiale, concludere come per i casi 1 e 2, salvo aspetti più esclusivi della proprietà individuale, su cui tralascio.

Sulla soluzione formale a catasto, ho già detto. Non so se indispensabile, ma la soluzione formale dovrebbe rispecchiare di comune accordo lo stato dei luoghi e lo spirito adottato dai primi promotori.

Mi accorgo di non aver risposto completamente a tema alle tue domande, ma alla prima implicitamente risponde già il testo.

L'impianto costitutivo del catasto non ha mai preteso di essere una fedele rappresentazione dei diritti immobiliari: il suo è sempre stato, almeno finora, un fine fiscale. Oggi si vorrebbe un pieno allineamento tra conservatoria dei registri immobiliari (che fa tuttora fede) e catasto: purtroppo i tecnicismi adottati hanno intrinseche limitazioni che non sempre sono congruenti coi desiderata del legislatore di turno.

 

[basty]

Purtroppo per errore nell'aggiungere una modifica il post 7 è da eliminare. Mi scuso per l'inconveniente.

 

[bartolini3]

Per quanto concerne il catasto mi hai chiarito oltre ogni mia aspettativa , anche se mi dici che ottenere delle modifiche non è cosa semplice o facile. Ma questo per me non è un problema .Mi interessava capire cosa era successo catastalmente è l'ho capito. Mi rimane ora da fare piena luce sui diritti. Tanto per stimolare delle tue precisazioni : io sostengo che i diritti derivanti dal rogito , cioè proprietà del terreno distinta dal fabbricato , e quindi a millesimi, non possono essere modificati da modifiche fatte dal catasto .
A quanto mi risulta che il catasto non fa prova. Mi muovo in questa direzione per un problema di posti auto che vorrei gestire dosando l'uso a millesimi di proprietà del terreno ( secondo le norme della comunione ) ; anzichè con le norme condominiali che prevedono un pari uso. Se vuoi posso inviarti anche per email copia della visura storica catastale del terreno dove figurano tutti i nomi degli acquirenti del terreno ed i rispettivi millesimi di proprietà. Posso inviarti anche copia del rogito originale.
Ti ringrazio tanto del tuo aiuto : è 10 anni che combatto con questo problema e forse ora potrei arrivare ad una conclusione se mi si risolve positivamente questa seconda parte.