Diritto di passaggio. dubbio e paura

[chicca87]

BUON giorno a tutti, mi sono iscritta a questo sito apposta per porvi un quesito.
STo acquistando una villa libera su tre lati dove un lato è attaccato ad una villa gemella, (si toccano solo i tetti) costruita in precedenza.
Quando hanno costruito hanno scavato per creare il box della villa che andrò ad acquistare... i vicini hanno fatto uno scavo nel giardino ma senza fare i box... (dovevano farlo ma poi non hanno più potuto) comunque hanno creato un corridoio di cemento che prosegue dopo la rampa del mio garage.... ora il mio problema è che quando ho acquistato nessuno mi ha parlato di servitù di passaggio... lui nel corridoio ci mete la macchina, e la rampa è di proprietà mia, sono andata a controllare e in effetti non hanno alcuna servitù... tra poco devo fare l'atto... il propietario della mia parte (fratello dell'altra) quando ha sentito che non avevano la servitù vuole farne una prima di vendere ma io non voglio perché quel corridoio non conduce da nessuna parte mentre a me porta al garage ed è di mia proprietà...
per favore aiutatemi... può fare questa servitù appena prima di vendere e soprattutto può imporre la o posso negarla... il vicino non ha box o l'ingresso in casa, ma solo un lungo corridoio che usa come posto auto ma che nemmeno esiste nelle planimetrie!!!ditemi voi!!!!!!ho paura che dovrò farlo passare comunque. grazie a chi mi aiuterà è una cosa complessa e faccio fatica a spiegarmi.... spero mi capire comunque.

scusate ma il correttore del telefono non aiuta

 

[Franci63]

Controlla se sul contratto preliminare (che immagino abbiate sottoscritto) si dice qualcosa sull'assenza di servitù.In quel caso non potrebbe sicuramente "crearne" una ex novo.
In linea di massima comunque non è corretto che ti vendano un immobile con una servitù che non era presente e non ti è stata descritta al momento della proposta di acquisto,inoltre non può creare servitù su opere "abusive",come sembrano essere quelle che hai descritto(corridoio).
Credo che la cosa migliore sia parlarne con il notaio che farà il rogito,quindi scelto da te.
Ci vuole un po' di attenzione per non peggiorare i rapporti poco prima del rogito.

 

[chicca87]

si infatti.... cmq non abbiamo mai citato nessuna servitù nel preliminare... solo che l'altro giorno il proprietario mi ha detto... guarda che mia sorella ha le chiavi della rampa perché parcheggia nel corridoio... io sono caduta dalle nuvole.
HO cercato di spiegargli che la servitù deve essere concessa tramite scrittura e non si concede "a parole" a meno che non ci siano delle situazioni diverse dalla mia. allora lui ha detto che provvederà a fare una scrittura privata prima del rogito per tutelare su sorella! non so come conportarmi

 

[Dimaraz]

Una servitù potrebbe anche non venir menzionata perché "apparente" oppure esistere per "destinazione del padre di famiglia".

La tua descrizione non è di univoca interpretazione...magari delle foto o il progetto aiuterebbe.

 

[chicca87]

si posso mandare soli che nel progetto non si vede il corridio di cui parlo perché non esiste su nesSun documento cartaceo ma solo nella realtà!!!non saprei cmq come farvi capire dove si trova...

 

[magia2002]

Prova a verificare con google maps con la visione satellitare .Ci puoi scattare anche delle foto oppure ti disegni la situazione su carta e ci alleghi un progettino con la bifamiliare - i confini dei lotti - il corridoio ecc.
Io andrei subito anche da un avvocato a far analizzare la situazione .Non e' certo corretto che il venditore dopo il compromesso instauri dei vincoli-servitu' ecc.

 

[chicca87]

ecco questo è il foglio del catasto... l'ho copiato quindi perdonate le imperfezioni, ma forse è rende l'idea... ditemi voi

 

[Dimaraz]

Quando hanno costruito hanno scavato per creare il box della villa che andrò ad acquistare... i vicini hanno fatto uno scavo nel giardino ma senza fare i box... (dovevano farlo ma poi non hanno più potuto) comunque hanno creato un corridoio di cemento che prosegue dopo la rampa del mio garage.... ora il mio problema è che quando ho acquistato nessuno mi ha parlato di servitù di passaggio... lui nel corridoio ci mete la macchina, e la rampa è di proprietà mia, sono andata a controllare e in effetti non hanno alcuna servitù

Come piantina è molto "limitata"...par di capire che la rampa (che di solito è uno scivolo) doveva servire ad entrambi solo che nell'altra unità non hanno realizzato lo scavo ma solo un corridoio.

Se intendi che lo stesso sia una prosecuzione, allo stesso livello della rampa, allora temo che si possa rientrare nella condizione che spiegavo della destinazione del "padre di famiglia" (alias costruttore...in questo caso i 2 fratelli in pieno accordo) che ha(-nno) progettato la realizzazione di una unica rampa.

In ogni caso l'opera era evidente e il tuo eventuale futuro vicino ha tutto il diritto di accedere.

sono andata a controllare e in effetti non hanno alcuna servitù.

Ovviamente non troverai alcuna servitù giudiziale...ma un controllo ai progetti potrebbe spiegare tutto.

 

[chicca87]

si ma non dovrebbe essere parte comune allora Come la particella 13? se è di proprietà e non c'è servitù attestata quindi può passare cmq?

 

[magia2002]

La rampa porta al semiintereato dove hai il tuo garage .
Il tuo vicino ha la possibilita' di parcheggiare la sua auto all' interno della sua proprieta'?
Sicuramente e' come dice @Dimaraz , nel progetto iniziale i posti auto delle due villette erano nel semiinterrato di ciascuno con un unico accesso tramite la rampa in comunione .Poi in corso d'opera il tuo vicino probabilmente ha destinato diversamente il semiinterrato e come posto auto utilizza la rampa .Incarica un geometra che effettuera' un accesso agli atti e verifichera' i progetti ecc.ecc. di tutte e due le villette.
Se il tuo vicino ha diritto di passaggio in questa rampa ovviamente tutte le manutenzioni di cancello -pavimentazione ecc. andranno ripartiti .Di che anno sono le concessioni edilizie della tua e del tuo vicino.
Se la villetta del tuo vicino e' precedente alla tua probabilmente la rampa era inizialmente di uso esclusivo suo.