Diritti condominiali e nuove attività di Casa Vacanze e B&B!

[dan0909]

Salve,
abito in un condominio composto da quattro immobili che danno su un giardino condominiale con piscina ed ora un condomino ha attrezzato il suo appartamento come casa vacanze (per più nuclei famigliari e con affitto inferiore ad un mese, per non essere obbligato alla registrazione) ed un altro sta pensando di organizzare un B&B.
Penso ci sia molta confusione sui diritti di questi nuovi inquilini che saranno non residenti, non registrati e che si pretende possano godere di tutte le parti comuni come se fossero i tradizionali conduttori con regolare contratto di almeno un anno. So di non essere la prima persona che che si dibatte in questo problema e che molti, spero, l'hanno già risolto, per cui aspetto i vostri suggerimenti.
A queste persone, che si avvicenderanno continuamente, si può
1. negare l'accesso alla piscina modificando il regolamento condominiale che riserverà l'accesso solo agli Inquilini Residenti?
2. se si dovesse negare loro la possibilità del barbecue in giardino, si é obbligati a negarlo a tutti i condomini che magari due o tre volte all'anno amano ritrovarsi? Faccio presente che il turista che arriva in vacanza potrebbe volerne usufruire anche tutti i giorni!
3. questi condomini che pubblicizzano il loro B&B e la loro casa vacanze in un contesto fornito di piscina fanno un'operazione commerciale e quindi é da considerarsi a fini di lucro? A noi proprietari è tassativamente proibito l'uso di piscina a fini di lucro, non posso certo fare pagare biglietti e fare entrare chiunque. Il fatto che il proprietario paghi la sua quota condominiale per la piscina lo autorizza a mandare dentro chiunque?
Aspetto suggerimenti o, forse meglio, soluzioni che garantiscano una serena coabitazione!

Ciao
dan0909

 

[1giggi1]

Per esperienza, vado a trovare un amico che nel proprio condominio ha la piscina, chi ha la residenza nel condominio non paga, gli ospiti si. Pagano il bagnino e le spese forfettarie della piscina. Certo questo è nel regolamento della piscina.
Luigi

 

[adimecasa]

penso che avrete un regolamento dell'uso delle cose comuni, altrimenti dovete darvi una regolata in merito agli usi sulle parti condominiali

 

[dan0909]

Suggerimento accettato! Alla prossima assemblea vedremo se è possibile modificare il regolamento condominiale, per ora c'é ancora il buio: il nostro è un regolamento contrattuale o assembleare? Aspettiamo lumi dall'amministratore.

 

[adimecasa]

se c'è un regolamento avete anche i mm. di pp. per eventuali modifiche al regolamento ci vogliono 1000 mm. , o ordinanza del giudice

 

[Ennio Alessandro Rossi]

no

Suggerimento accettato! Alla prossima assemblea vedremo se è possibile modificare il regolamento condominiale, per ora c'é ancora il buio: il nostro è un regolamento contrattuale o assembleare? Aspettiamo lumi dall'amministratore.

La questione è complessa (fra l 'latro non si capisce bene se siamo in presenza di un Super-condominio e condomini singoli ? ) e non puo' essere esaustivamente analizzata in queste pagine .
Comunque in linea generale :
Il regolamento contrattuale è generalmente allegato al primo contratto di vendita che esegue il costruttore-venditore e per il semplice fatto che vengano solo richiamati gli estremi nei successivi rogiti fa si che i successivi compratori lo accettino "contrattualmente " . In tal modo il contratto si perfeziona e vincola tutti (per verificarne l'esistenza occorre analizzare il contratto di acquisto)
Il regolamento assembleare invece regola la gestione dei beni comuni e viene in genere approvato o modificato in assemblea con 500 millesimi e maggioranza delle teste .

La distinzione fra l'altro soffre di vari distinguo per i quali non è neppur vero che un regolamento contrattuale non sia modificabile con le stesse maggioranze necessarie per modificare quello assembleare

A prescindere dal tipo di regolamento vigente in fatto, nel caso, sembra vengano violati i diritti fondamentali di alcuni condomini nella gestione della cosa comune il che mi obbliga (onde evitare consigli poco attendibili) di consigliare di analizzare bene la questione (non cosi semplice) con un legale

 

[dan0909]

Grazie. E' una risposta molto pertinente alla discussione che ci sarà stasera in assemblea! Da quanto lei sostiene, glielo richiedo per verificare che la mia interpretazione sia corretta:anche in presenza di un regolamento contrattuale, si può modificare la gestione dei beni comuni perché essa compete solo al regolamento assembleare che necessita di 500 millesimi e maggioranza delle teste. E' così?
In realtà ho consultato un legale di un'associazione di categoria, la quale mi ha detto che se nel contrattuale ci fosse stata la menzione "sono proibite attività commerciali"
il condomino non avrebbe potuto destinare il suo appartamento a Casa Vacanze (ma la Casa Vacanze é un'attività commerciale?) e inoltre non mi ha presentato i distinguo che fa lei. C'è un articolo del codice o altro a cui fare riferimento per certificare che il regolamento assembleare è quello deputato alla gestione delle parti comuni e non vincolato da un eventuale contrattuale?
Grazie ad un condomino che ha acquistato direttamente dal costruttore (si tratta di un Super-condominio) abbiamo verificato che il regolamento é stato registrato e allegato alla compra-vendita, ma la parte riguardante la piscina non compare ed è postuma su un foglio a parte, quindi modificabile.
L'attività di B&B e simili, si sta molto espandendo e un amministratore attento avrebbe già da tempo dovuto prospettarci il problema senza aspettare che un proprietario incominciasse ad avviare l'attività e noi ci trovassimo nell'impossibilità di fare opposizione. ringrazio ancora perché lei ha centrato il cuore del problema!
dan0909