Diniego proroga locazione prima scadenza per vendita intera proprietà.-

[Joe]

Buongiorno,
la prima scadenza del contratto di locazione a canone concordato è il 30 settembre 2020, per cui a gennaio avevo inoltrato raccomandata ar al conduttore per comunicare che non era mia intenzione prorogare tale contratto, in quanto intendo vendere l’intera proprietà (casa bifamiliare+giardino). L’inquilino ha regolarmente ricevuto detta raccomandata e conservo la ricevuta di ritorno firmata dalla moglie (penso che ciò non faccia differenza visto che per il contratto è convivente).
Ho chiesto ieri al conduttore quando intende lasciare libero l’appartamento e questi mi ha detto che non ha ancora deciso (tanto dice che c’è ancora tempo). Però io ho già interpellato un’agenzia immobiliare per prospettargli la messa in vendita della proprietà una volta liberato l’appartamento che occupa.
Le domande che vi pongo sono :

• Posso pretendere l’invio di una raccomandata che precisa la data esatta in cui lascia l’appartamento (cioè i canonici 6 mesi come per i gravi motivi)
• Qualora alla scadenza il conduttore accampi scuse per prolungare la sua presenza nell'appartamento prima di attivare lo sfratto per finita locazione dato che prevedo che le ultime mensilità e spese rimarranno insolute é logico tentare prima un accordo bonario, in cambio dell'uscita?.

Ringrazio anticipatamente per la collaborazione.

 

[Nemesis]

a gennaio avevo inoltrato raccomandata ar al conduttore per comunicare che non era mia intenzione prorogare tale contratto, in quanto intendo vendere l’intera proprietà

Oltre all'immobile locato, hai la proprietà di altri immobili a uso abitativo oltre a quello eventualmente adibito a tua abitazione?

 

[Joe]

negativo, non ho altri immobili.

 

[Nemesis]

non ho altri immobili.

Allora puoi legittimamente avvalerti della facoltà di diniego del rinnovo del contratto alla prima scadenza, ex art. 3, comma 1, lettera g) della legge n. 431/1998.
Ma al conduttore è riconosciuto il diritto di prelazione, da esercitare con le modalità di cui agli articoli 38 e 39 della legge 27 luglio 1978, n. 392.
Quindi devi comunicare al conduttore il corrispettivo, da quantificare in ogni caso in denaro, le altre condizioni alle quali la compravendita dovrebbe essere conclusa e l'invito a esercitare o meno il diritto di prelazione.

Posso pretendere l’invio di una raccomandata che precisa la data esatta in cui lascia l’appartamento (cioè i canonici 6 mesi come per i gravi motivi)

Il conduttore può rimanere fino alla scadenza contrattuale. Se non esercita il diritto di prelazione.

 

[Joe]

Grazie Nemesis, però riguardo al diritto di prelazione ho rilevato quanto segue (Confedilizia):
• se il venditore intende vendere in blocco l’intero immobile di cui l’appartamento fa parte.
Nel caso di vendita in blocco dell’edificio nel quale sia ubicato l’immobile locato, il conduttore non può vantare alcun diritto di prelazione, ai sensi dell’art. 38 L. n. 392/78, né sulla singola unità immobiliare locatagli, né sull’intero complesso immobiliare oggetto del progetto di vendita, costituendo tale complesso un bene diverso dalle singole unità che lo compongono sia strutturalmente, sia dal punto di vista giuridico ed amministrativo, sia sotto il profilo economico.
* Cass. civ., sez. III, 19 luglio 1995, n. 7872, Coop. Ed. Forlanini c. Peguiron.

 

[Nemesis]

Nel caso di vendita in blocco dell’edificio nel quale sia ubicato l’immobile locato, il conduttore non può vantare alcun diritto di prelazione

Sì. Ma ciò nel caso che non vi sia identità dell’immobile locato con quello venduto.