Difformità su immobile in vendita, come procedere?

[kokko]

Su questo appartamento in vendita mansardato, sono state identificate queste due difformità rispetto alla certificazione urbanistica:

- le altezze di tutto l'appartamento sono maggiori di 30cm rispetto a quelle sulla certificazione
- non è stata costruita una spalletta con porta per uno sgabuzzino

Il resto sembra essere a posto.

Premesso che entrambe le difformità sono "funzionalmente" un vantaggio

Mi chiedo, l'immobile per essere vneduto dovrebbe essere conforme.
Ma sono stato informato che se le difformità sono comunicate tra acquirente e venditore. Di comune accordo si può procedere con la vendita allo stato di fatto.


E' corretto? O comunque ci sono dei rischi per cui è meglio tutelarsi e provvedere con azioni?
Quali azioni possibili si potrebbero attuare? (sanatoria? mettere in una scrittura privata che si è a conoscenza dello stato di fatto? )

Grazie

 

[Heifetz]

Su questo appartamento in vendita mansardato, sono state identificate queste due difformità rispetto alla certificazione urbanistica:

Identificate da chi?

Il resto sembra essere a posto.

Sei sicuro? Chi vi sta seguendo nella trattativa? Non mi è chiaro questo aspetto.

In linea generale, per vendere un immobile, è bene che venga verificata e certificata la conformità urbanistica e catastale di un immobile. In particolare, attraverso la Relazione Tecnica Integrata (RTI), in parole povere, è un documento redatto da un tecnico professionista abilitato (geometra, architetto o ingegnere), che verifica e certifica la conformità urbanistica e catastale di un immobile; pur non essendo formalmente obbligatoria per legge, viene frequentemente utilizzata su richiesta di notai, banche o delle stesse parti coinvolte nella compravendita.

Ma sono stato informato che se le difformità sono comunicate tra acquirente e venditore. Di comune accordo si può procedere con la vendita allo stato di fatto.

Riguardo alle difformità, il notaio può rifiutarsi di stipulare l'atto se le difformità sono troppo gravi o non regolarizzabili, per evitare che l'atto sia a rischio di nullità, in futuro potresti trovarti con un immobile non conforme e quindi difficoltà nel rivenderlo, potresti avere complicazioni con la banca per l'erogazione del mutuo, oppure affrontare costi e tempi imprevisti per sanare le difformità dopo l'acquisto.

Se fossi in te, allo stato di fatto, non procederei mai di comune accordo con il venditore. Anche se un abuso edilizio può sembrare un "vantaggio" dal punto di vista funzionale o estetico, rimane una violazione della legge e comporta dei rischi.

 

[kokko]

Difformità identificate facendo accesso agli atti, e con seguente sopralluogo e relazione del geometra che ha verificato le misurazioni. E supportate da parere di architetti.
La relazione è stata fatta per scrupolo del venditore.


"Se le difformità sono troppo gravi o non regolarizzabili"
la difformità è l'altezza di tutto l'appartamento come scritto, superiore all stato di fatto rispetto a ciò che è scritto sulla cert. urbanistica.

Chiaramente essendo un condominio tutti gli appartamenti all'ultimo piano ne sono interessati.
Come definirla troppo grave?
Immagino che o sia sanabile sistemando l'urbanistica o bisogna intervenire fisicamente sulle altezze (improbabile?)

 

[Heifetz]

Difformità identificate facendo accesso agli atti, e con seguente sopralluogo e relazione del geometra che ha verificato le misurazioni. E supportate da parere di architetti.
La relazione è stata fatta per scrupolo del venditore.

Quindi è stata presentata una Relazione Tecnica Integrata (conformità urbanistica e catastale) da parte del venditore?

Come definirla troppo grave?

Solitamente, per definire se una difformità edilizia è "troppo grave" o meno, si valutano alcuni aspetti come: la tipologia della difformità, l'impatto sugli standard urbanistici e la violazione di norme igenico-sanitarie.

Ridurre fisicamente l’altezza dell’appartamento è, come hai già immaginato tu, una soluzione difficilmente praticabile, a meno che non ci sia una specifica ordinanza comunale che imponga un intervento correttivo. La strada più probabile è quella della sanatoria (se la difformità riguardasse più appartamenti, potrebbe essere utile coinvolgere gli altri proprietari e valutare una sanatoria collettiva, poiché le spese e le pratiche potrebbero essere condivise).

I tecnici coinvolti cosa consigliano? Presumo che vi abbiano dato dei pareri in merito.

 

[kokko]

Si parla di aggiungere il controsoffitto, ma è qualcosa che avrebbe il puro scopo di regolarizzare la vendita. Nessuno vorrebbe un soffitto + basso in mansarda.

Quindi non sarebbe possibile portare avanti una sanatoria per il singolo appartamento? Si dovrebbe Comunque procedere a livello condominiale?
Sicuramente gli altri condomini non intendendo vendere non sono interessati e non saranno d'accordo a procedere.

 

[Heifetz]

Si parla di aggiungere il controsoffitto, ma è qualcosa che avrebbe il puro scopo di regolarizzare la vendita. Nessuno vorrebbe un soffitto + basso in mansarda.

Ok, ho capito.

Quindi non sarebbe possibile portare avanti una sanatoria per il singolo appartamento?

La sanatoria può essere richiesta sia a livello singolo che collettivo, ma la fattibilità dipende dalle specifiche difformità e dalla loro rilevanza.

È fondamentale valutare con i tecnici la situazione specifica dell'immobile e le normative locali per determinare se la sanatoria sia o meno un'opzione praticabile.

 

[Franci63]

Riguardo alle difformità, il notaio può rifiutarsi di stipulare l'atto se le difformità sono troppo gravi o non regolarizzabili, per evitare che l'atto sia a rischio di nullità,

Il notaio spesso non ha alcuna competenza per rilevare difformità (se non più che palesi dalla planimetria), se nessuno gliene parla.
E la nullità dell’atto non dipenda dalla gravità delle difformità, ma dalla mancanza delle menzione in atto dei titoli edilizi, o dalla loro falsità, o se riferibili ad altro immobile.

Detto questo, il venditore rischia comunque, perché l’acquirente potrebbe far valere la responsabilità del venditore stesso anche successivamente al rogito, con lunghe dispendiose cause.
Anche da acquirente i rischi non mancano, a prescindere dalla difficoltà ad avere il mutuo: ci si ritroverebbe con un immobile irregolare, e, secondo me, molto difficile da sanare, nel caso indicato delle altezze più alte del licenziato.
Se fosse possibile sanare, non si capisce perché non farlo fare al venditore prima del rogito…
Per curiosità, la casa è “nata” così, o si è trattato di un recupero dei sottotetti ?

 

[kokko]

Il notaio spesso non ha alcuna competenza per rilevare difformità (se non più che palesi dalla planimetria), se nessuno gliene parla.
E la nullità dell’atto non dipenda dalla gravità delle difformità, ma dalla mancanza delle menzione in atto dei titoli edilizi, o dalla loro falsità, o riferibili ta ad altro immobile.

Detto questo, il venditore rischia comunque, perché l’acquirente potrebbe far valere la responsabilità del venditore stesso anche successivamente al rogito, con lunghe dispendiose cause.
Anche da acquirente i rischi non mancano, a prescindere dalla difficoltà ad avere il mutuo: ci si ritroverebbe con un immobile irregolare, e, secondo me, molto difficile da sanare, nel caso indicato delle altezze più alte del licenziato.
Se fosse possibile sanare, non si capisce perché non farlo fare al venditore prima del rogito…
Per curiosità, la casa è “nata” così, o si è trattato di un recupero dei sottotetti ?

il condominio è stato costruito così, quindi nato così. Nessun opera negli anni.

L'acquirente se messo a conoscenza del problema può Comunque dire va bene andiamo al rogito e poi a rogito fatto alzare questioni? Pur essendo stato informato?

 

[Franci63]

L'acquirente se messo a conoscenza del problema può Comunque dire va bene andiamo al rogito e poi a rogito fatto alzare questioni?

Certo, anche prima del rogito.
E se il venditore ha ricevuto una caparra, rischia di dover rendere il doppio (se non sana prima del rogito, non potendo rispettare il contratto preliminare): rischio che da venditore non vorrei assolutamente correre.

Pur essendo stato informato?

Si.

 

[kokko]

Contro-soffittare per raggiungere e abbassarsi all'altezza corretta? Ed evitare una sanatoria dal risultato improbabile potrebbe essere la scelta giusta/ideale?