Difetti su parti condominiali

[raflomb]

La perizia cosa afferma? Hai interpellato l'amministratore? Non hai ancora spiegato del perchè fu dato incarico ad un tecnico di redigere una perizia, e sul perchè non ci sia stato un seguito nella richiesta risarcitoria.
Assumi tutte queste informazioni e poi potrai trovare risposte più dettagliate nel merito.

 

[pierugo]

Si ho chiesto. Quella perizia fu fatta fare perchè alcuni condomini si lamentavano di problemi nelle loro proprietà individuali allora chiesero di far redigere una perizia in cui si segnalavano vari difetti tra cui i loro. Si mise tutto: macchie sotto i balconi (per il perito erano infiltrazioni dovute alla mancata sigillatura dei marmi), intonaco rovinato dopo soli 4 anni di vita, asfalto dei garage che si stava già sgretolando e si aggiunsero i difetti in alcune proprità esclusive. Si volle tentare di forzare il costruttore in tal modo ma non ne volle sapere. Poi l'allora amministratore sconsigliò di procedere data l'incertezza di un eventuale azione.

 

[raflomb]

La questione è la seguente:
1) se lei era, al momento dell'acquisto, pienamente consapevole e posto a conoscenza di questi vizi sulle parti condominiali non potrà rivalersi sul venditore, ma solo sul costruttore, ed i presupposti ci sono.
2) solo nel caso in cui il venditore gli abbia nascosto vizi occulti potrà avanzare legittime pretese nei suoi confronti.
Per vizi occulti intendo non solo quelli che lei usando la diligenza del buon pater familias avrebbe dovuto accertare, come il distacco dell'intonaco, ma anche il progressivo distacco d intonaco su tutta la facciata, se ciò era rilevabile dalla perizia ed il venditore abbia omesso di produrla.

 

[pierugo]

In quest'ultimo caso quale azioni avrei a disposizione? E nella peggiore delle ipotesi cosa pensa potrei ottenere?
Per fortuna il distacco non è progressivo ma la perizia mi è stata sottaciuta cmq.

 

[raflomb]

Se la perizia è stata sottaciuta ma i vizi corrispondono esattamente a quelli che hai constatato, in quanto visibili, o che avresti dovuto accertare usando la diligenza ...., non potrai avanzare pretese nei confronti del venditore, ma, comunque, ritengo opportuno fare indire un'assemblea straordinaria per la discussione, a livello condominiale, per far valere la garanzia del costruttore.
Consulta, prima, un legale al quale gli farai leggere la perizia, in modo da essere preparato in sede di assemblea ad esporre il problema con cognizione.

 

[Dante De Simoni]

La perizia redatta da un tecnico di parte serve a poco; per valutare effettivamente lo stato dei luoghi occorrerebbe iniziare una procedura di Consulenza Tecnica d'Ufficio che non è una causa, ma comporta l'incarico ad un legale ed alla nomina di un Cons Tec di Parte; in questo caso a fronte della richiesta del Vs. avvocato il giudice incaricherebbe il CTU (Cons Tec d'Ufficio), che è l'occhio del Giudice in cantiere.
I risultati della perizia ufficiale, per la stesura della quale il CTU nominato dovrà confrontarsi con i CTP, potranno essere utilizzati o meno per iniziare la vera causa civile nei confronti del costruttore, nel caso in cui ci siano i presupposti. Per questo dovrà consigliarvi il CTP in concerto con il Vs Avv.
Per la CTU dovete mettere in preventivo i costi iniziali dell'Avv. e del CTP e l'anticipazione del CTU, che potrà "forse" essere rimborsato nel caso in cui la successiva causa risulti a voi favorevole.
Ho in corso una cosa simile ed ai condomini ho fatto creare un fondo spese iniziale di € 6.000,00 (seimila).
A questo punto occorrerebbe valutare quanto costa un eventuale intervento di manutenzione del fabbricato e confrontarlo con le spese sicure della consulenza, per un risultato finale incerto.
Occorrerebbe anche verificare le motivazioni addotte dall'amministratore per non iniziare la procedura: perchè lo ha nominato il costruttore o perchè non ne vale la pena dal punto di vista economico ???

 

[pierugo]

Sembrerebbe non conveniente sul piano economico e poi qualche condomino dice che la societa' costruttrice non esiste piu' e sarebbe impossibile rifarsi sul costruttore. A me sembra strano, allora uno costruisce poi chiude la societa' e chi si e' visto si e' visto? L'amministratore e' cmq favorevole ad una soluzione interna e ci sconsiglia di affrontare spese legali data l'incertezza finale.
Che dite?

 

[raflomb]

La perizia redatta da un tecnico di parte serve a poco; per valutare effettivamente lo stato dei luoghi occorrerebbe iniziare una procedura di Consulenza Tecnica d'Ufficio che non è una causa, ma comporta l'incarico ad un legale ed alla nomina di un Cons Tec di Parte; in questo caso a fronte della richiesta del Vs. avvocato il giudice incaricherebbe il CTU (Cons Tec d'Ufficio), che è l'occhio del Giudice in cantiere.
I risultati della perizia ufficiale, per la stesura della quale il CTU [/quote
La procedura che stai indicando non è una CTU ma un ATP, ovvero accertamento tecnico d'ufficio, e il risultato finale della perizia tecnica non è vincolante per le parti, in quanto è una sorta di tentativo di conciliazione.
Se una delle 2 parti non aderisce, gioco-forza chi si ritiene parte lesa dovrà iniziare una causa civile con tanto di CTU, il cui unico vantaggio è che il giudice, di prassi rinomina l'ATP quale CTU, dal che ne consegue che il risultato finale sarà lo stesso.
Fatta questa precisazione, non sono d'accordo con quanto premette il sig. Dante, in quanto una CTP, ovvero perizia di parte fatta da un buon tecnico, di concerto ad un buon legale, ben possono in tutta coscienza già prevedere l'esito sia dell'ATP che della CTU.
Infine come ben dice Pierugo, occorrerà fare delle visure sullo stato di salute economica della società costruttrice.

 

[Dante De Simoni]

Con una perizia di parte devi iniziare per forza una causa civile ed in corso di causa la controparte ovviamente contesta la prima perizia e di conseguenza il giudice nomina un CTU che farà la sua perizia per conto del giudice, affiancato dai due CTP.
Quindi si riparte da capo e la perizia di parte servirà solamente al CTU per consultazione, prima di redigere la sua, che sarà quella di cui il giudice terrà conto.
Con il procedimento dell'accertametno tecnico preventivo, se i risultati non sono quelli sperati, non è necessario inziare una causa civile.
E' chiaro che se il tecnico di parte redige una buona perizia, potrebbe essere sicuramente molto simile al risultato finale del CTU, ma in ogni caso il lavoro è da fare due volte.
Prima di parte poi il CTP dovrà partecipare ai vari incontri con il CTU; quindi al CTP prima gli devi pagare la redazione della sua perizia, poi gli devi pagare la prestazione come CTP.
E' chiaro che tutte queste ipotesi prevedono la solvibilità e l'esistenza dell'Impresa costruttrice, in difetto cadono tutte.
Se la motivazione dell'amministratore per non inziare la procedurà è questa, allora ognuno dovrà curarsi le sue ferite.

 

[pierugo]

Chiaro. Quindi dato che l'impresa non esiste più verrebero meno i presupposti di un'azione. Mentre per l'iniziale ipotesi di azione verso il venditore altrettanto è inutile provarci trattandosi di difetti visibili. Meglio lasciare tutto come è.
Giusto?