Il salvo buon fine in contratto è da far rendere nullo il contratto, immediatamente, dal Notaio, il quale deve bloccare la intavolazione al nuovo acquirente, dimostratosi inadempiente.
Io parlavo pero' di proposta che diventa preliminare.
di solito l'immobile si ferma con un assegno bancario, gli altri sono assegni circolari ed il rischio e' minore, quasi inesistente ma se ci fosse un assegno circolare falso, li' si va pesantemente nel penale.
se il primo assegno e' un bancario, (quello che all'accettazione del venditore diventa caparra confirmatoria ed il contratto si trasforma in preliminare) come nella stragrande maggioranza dei casi, il mio timore e' che possa essere scoperto all'incasso e quindi il venditore rimane con un pugno di mosche in mano e deve pagare la provvigione all'agenzia.
per questo credevo che la dicitura SBF sul contratto fosse sufficiente a garantire il venditore.
sembra proprio di no. Purtroppo.
Questa la risposta di un avvocato esperto del settore:
Il contratto è perfettamente valido, né nullo né annullabile, in quel caso si tratterebbe di un inadempimento contrattuale, di un atto, di per sé, valido, qualora gli altri elementi contrattuali, essenziali, siano quelli prescritti.
La caparra confirmatoria ha la caratteristica dela realità della stessa, nel senso che, pur se apposta, diviene efficace e vigente dal momento del pagamento della stessa, è il c.d. effetto reale della clausola.
Questo ha pemesso di sviluppare la proposta a fasi successive, qui elaborata, cioè una prima fase di controllo dell'immobile, vagliato il quale, si versa la caparra, già inizialmente predeterminata e contrattualizzata.
Il mancato buon fine dell'assegno, vertendo, oltretutto, su un elemento non essenziale del negozio, è un semplice inadempimento contrattuale, che, giudicato grave, comporta varie conseguenze, tra cui l'esecuzione in forma specifica ed il recupero coattivo delle somme, oppure la risoluzione contrattuale ed il risarcimento del danno.
QUINDI:
un contratto è valido anche se non ci sono scambi di denari, semmai denunciabile per truffa o protestabile l'assegno..... ma il contratto resta valido con le conseguenze del caso....una rogna soprattutto per il venditore,
che per far valere i propri interessi deve muoversi con denunce, richieste danni e rivalse, non da ultimo pagamento di avvocato, ma il contratto è valido.
Il responsabile resta chi ha firmato l'assegno scoperto, pertanto protestabile, ma questo non pregiudica la registrazione della proposta/preliminare, che esula dall'aver ricevuto o no i soldi.
bisognerebbe pretendere un
assegno circolare subito anche come primo assegno per bloccare la casa.
ps. sono casi abbastanza rari ma succedono.
