Tempo fa avevo lo stesso dubbio e allego un contributo che avevo trovato in rete, nel caso possa essere utile.
Alla fine ho scelto di mettere la clausola per escludere gli interessi, chiarendo il punto all'inquilino.
Saluti
Nei contratti di locazione è obbligatorio il deposito cauzionale, se è produttivo di interessi? E quando va restituito?
L’art. 11 della legge n. 392/1978 stabilisce che nei contratti di locazione ad uso abitativo degli immobili urbani “il deposito cauzionale non può essere superiore a tre mensilità del canone. Esso è produttivo di interessi legali che devono essere corrisposti al conduttore alla fine di ogni anno”.
La norma non prevede l’obbligo di corrispondere una cauzione, ma questa viene quasi sempre richiesta dal proprietario - locatore a garanzia dei futuri canoni da riscuotere e della conservazione dell’immobile locato in buono stato.
Secondo una pronuncia della Cassazione, sentenza n. 8330/2004 che conferma il precedente orientamento “l’obbligo del locatore di un immobile urbano di corrispondere al conduttore gli interessi legali sul deposito cauzionale versato da quest’ultimo ha natura imperativa, in quanto persegue finalità di ordine generale, tutelando il contraente più debole e impedendo che la cauzione, mediante i frutti percepiti dal locatore, possa tradursi in un incremento del corrispettivo della locazione, con la conseguenza che tali interessi devono essere corrisposti al conduttore anche in difetto di una sua espressa richiesta”.
Quanto alla maturazione di tali interessi, secondo la stessa sentenza essi devono essere corrisposti “non fino alla data di cessazione della locazione, bensì fino al momento in cui la corrispondente somma rimane in possesso del locatore stesso, consentendogli di percepirne i frutti. Cosicché gli interessi sono dovuti fino al giorno in cui la somma è restituita al locatore, restando del tutto irrilevante al riguardo il tempo in cui la locazione è cessata”.
A seguito dell’entrata in vigore della legge n. 431/98, il Tribunale di Modena ha ritenuto che la norma dell’art. 11 legge 392/78, pur non abrogata sia, però, derogabile dalle parti relativamente ai contratti stipulati dopo il 1998, data di entrata in vigore della nuova legge: “il principio di inderogabilità della disciplina normativa dettata in materia di deposito cauzionale art. 11 legge 392/78 non opera con riferimento ai contratti di locazione stipulati nella vigenza della novella normativa di cui alla legge 431/98 poiché deve ritenersi che, secondo la nuova disciplina locatizia, le parti possano legittimamente prevedere che il deposito cauzionale non sia produttivo di interessi”.
Tale pronuncia è, per il momento minoritaria e, non sottoposta al vaglio della Corte di Cassazione. Pertanto, secondo tale interpretazione le parti possono concordare che la cauzione produca o meno interessi ed in che misura, ed anche che le spese di gestione ed estinzione di un eventuale libretto di risparmio o conto vincolato siano a carico del conduttore.
Invece, ove il proprietario intenda concedere in locazione la sua proprietà con contratto concordato - a norma dell’articolo 2, comma 3, legge 431/98 (contratto con durata di tre anni più due) o a norma dell’articolo 5, legge 431/98 (contratto transitorio o per studenti universitari) - è tenuto a uniformarsi ai contratti - tipo, allegati al Dm, ministero delle Infrastrutture e dei trasporti, 30 dicembre 2002, che non stabiliscono limiti all’entità del deposito cauzionale, ma dispongono che il deposito deve essere produttivo di interessi legali, riconosciuti al conduttore al termine di ogni anno di locazione, “salvo che la durata contrattuale minima non sia superiore ad
anni quattro(ferma la proroga del contratto per due anni)”.
Avv. Paolo Foschini
Patrocinante alla Corte di Cassazione e alle Giurisdizioni Superiori
