Denunciati ai sensi DL 23/2011 8° comma : che azioni avete intrapreso ?

[Clematide]

A questo punto (specialmente se vuoi liberare il tuo immobile e dovrai poi ricollocarlo) vale la pena di ricordare che il contratto di locazione non è l’unica soluzione per chi vuol tenere a reddito il proprio immobile, anzi il cd contratto di affitto è la soluzione peggiore sia per la sua scarsa flessibilità, che soprattutto per le tasse (IMU e IRPEF) che locatore e conduttore (in minima parte) sono costretti a pagare!!

Salve mr. serling! Quali sarebbero le alternative al contratto di locazione per tenere a reddito un immobile? Grazie.

 

[Miuccio Antonino]

Grazie della notizia delmo68!! Finalmente!!!!.........speriamo bene pero'......"questa" Italia ormai mi spaventa..... ma mi voglio sentire fiducioso..... incrociamo tutte le dita:::...

speriamo bene!!Abbiamo sofferto tanto e meritiamo di rientrare in possesso di un nostro bene!!!

 

[55a]

salve a tutti novità? non potendo mettere link vi incolla il testo preso da Il diritto e il profitto immobiliare

Il contratto non registrato dopo le modifiche introdotte dall’art.3 del d.lgs. n. 23 del 14 .3. 2011, vediamo come ottenere lo sfratto per morosità del conduttore che registra all’agenzia delle entrate il contratto e si autoriduce in tal modo il canone al triplo della rendita catastale.

La questione dopo l’ultima riforma, presunta antievasione, sta diventando dirompente, sia per la nota abitudine di molti locatori di non registrare il contratto, che soprattutto per la altrettanto nota abitudine, (forse legata ad una scarsa attenzione del passato al fenomeno dell’evasione) di moltissimi proprietari di non prendere le opportune precauzioni tecnico-legali al momento di concludere questi contratti, rimanendo così spesso in balia di inquilini spesso pronti ad approfittare di ogni ingenuità, e di ogni nuova norma puntualmente tesa a favorire quella che è da sempre considerata la parte debole del rapporto contrattuale (ma che spesso non lo è).

Cosa può dunque fare un proprietario che senza prendere i giusti accorgimenti abbia omesso di registrare un contratto, o ne abbia registrato uno di importo inferiore, di fronte al proprio inquilino che si autodenunci all’agenzia delle Entrate e inizi a pagare il triplo della rendita catastale?

Dalla diffusione che sta assumendo il fenomeno dovremmo trarre la conseguenza che il proprietario possa fare ben poco e debba subire supinamente, nell’interesse superiore della lotta all’evasione, il comportamento dell’altro soggetto del contratto che pur essendo come lui obbligato a registrare il contratto al momento della conclusione, non lo ha fatto (presumibilmente in virtù del fatto che come spesso avviene ne ha tratto anch’egli un indebito vantaggio che solitamente si materializza in uno sconto sul canone di locazione), e per questo viene poi in un secondo momento premiato attraverso un contratto 4+4 nuovo di zecca ed a condizioni vantaggiosissime….

Per fortuna non è così, e solo una campagna mediatica disinformativa e la scarsa conoscenza della materia di tanti (anche tra le associazioni che dovrebbero tutare questa o quella categoria), sta in realtà portando molti conduttori a tenere comportamenti contrattuali che si stanno rivelando, e sempre più si riveleranno solo un danno per se stessi e per l’intero settore, già bistrattato ed in crisi del mercato immobiliare.

Vediamo dunque in concreto, in attesa che, quanto prima, giungano le inesorabili pronunzie (sul cui esito chi scrive, conoscendo approfonditamente la materia e la sua storia nel nostro paese, non ha alcun dubbio) delle Corti di Cassazione e Costituzionale, come si stanno regolando i Giudici di Merito dei principali Tribunali Italiani, e come dunque conviene regolarsi.

Partiamo dal Tribunale di Roma la cui VI sez. in persona del Giudice Monaco con la sentenza 13492 del 30 ottobre 2012, ha espresso un principio che, rimane in linea con tutte le pronunzie giurisprudenziali del passato che hanno sempre impedito che le esigenze del legislatore tributario, inficiassero il principio, costituzionalmente garantito dell’autonomia negoziale tra privati, il Giudice ha infatti stabilito che la registrazione, anche se tardiva, del contratto di locazione ha efficacia sanante ex tunc, e ha punito con la risoluzione per inadempimento del contratto il conduttore che ritenendo di poter applicare la disciplina dell’art. 3 non aveva pagato i canoni di locazione, il giudice in questo caso trova appiglio, per giungere alla sola e indiscutibile conclusione dell’inadempimento, in quella parte della norma che stabilisce che la sanzione della modifica contrattuale con conseguente pagamento del triplo della rendita catastale avviene solo “a seguito ed a causa della registrazione tardiva ed a decorrere da questa“, con questo stratagemma l’inquilino viene dichiarato inadempiente, condannato a pagare i canoni pregressi per intero, e a rilasciare l’immobile, e non inganni il contentino che il giudice lascia al conduttore che voleva approfittare della norma, di stabilire che fino al momento dell’effettivo rilascio (pochi mesi) il canone sarà quello ridotto al triplo della rendita, in realtà verrebbe da osservare che questo contentino il Giudice lo abbia voluto dare più che al conduttore, allo stesso legislatore che ancora una volta (l’ennesima dieri) ha provato a sovvertire i principi costituzionali e le decisioni delle due massime Corti dello Stato nell’interesse del Dio Tributo, l’unico cui ormai si ispira ogni decisione dei nostri Governi!!

Vediamo ancora il Tribunale di Roma, nella persona del Presidente della VI sez. il Dott. Norelli cosa ha deciso in data 8.11.2012 con la sent. 22054.

Si tratta in questo caso di un contratto verbale non registrato affatto, il Presidente della Sezione ha stabilito in maniera inequivocabile, che il contratto è nullo per mancanza della forma scritta richiesta ad substantiam, e pertanto, in forza del principio, quod nullum est, nullum producit effectum, un contratto nullo non può essere sostituito da uno valido con data e canone diversi, pertanto inapplicabile ancora una volta la folle disciplina legislativa dell’art 3 dlgs 23/2011 si arriva addirittura all’occupazione abusiva con conseguente ordine di rilascio!!!

Visto come si regolano a Roma, vediamo qualche altro Tribunale:

A Palermo la Dott. Ssa Sciortino in data 21.12.12 è giunta in sostanza alle medesime conclusioni dei colleghi, attraverso un altro stratagemma e riaffermando un altro principio, quello che la disciplina sanzionatoria (proprio in quanto tale) non si può applicare ai contratti conclusi prima del marzo 2011 (data di entrata in vigore della legge) e cio’ “in conformità a quanto previsto dall’art. 11 delle disposizioni delle preleggi del codice civile“, tutto ciò si noti in barba alla disposizione legislativa che testualmente reciterebbe “La disciplina di cui ai commi 8 e 9 non si applica ove la registrazione sia effettuata entro sessanta giorni dalla data di entrata in vigore del presente decreto.” Ma quanto a quest’ultima disposizione sottolineerei che il Giudice Sortino potrebbe aver aderito alla tesi già ampiamente sostenuta dal sottoscritto che in effetti i 60 gg per regolarizzare i vecchi contratti vanno considerati applicabili alle sanzioni tributarie (che in tal modo si potevano evitare), ma pensare di applicare una riforma di questa portata (civilistica in quanto prevede un canone obbligatorio ex lege) ai contratti precedenti alla norma senza una “espressa” disposizione in tal senso sarebbe una bella violazione del principio di irretroattività della legge!!

Chi per una strada, chi per l’altra, i giudici stanno tutti giungendo alla medesima conclusione, che già è scritto sarà quella scelta dalla Suprema Cassazione, si tratta solo di trovare il giusto punto di appiglio tecnico-giuridico, ed in questo sta al legale del proprietario essere capace di offrire le necessarie sponde al Giudicante.

Ma vediamo per concludere la nostra rassegna come si sono regolati altri due importanti Tribunali, Firenze e Napoli.

A Firenze con ordinanza del 15.1.13 il Giudice Florio ha addirittura pronunciato ordinanza di rimessione degli atti alla Corte Costituzionale

dichiarando rilevante e non manifestamente infondata la questione di legittimità costituzionale dell’art. 3 comma 8 lett. c) del decreto legislativo 14 marzo 2011 n. 23 attuativo della legge-delega 5 maggio 2009 n. 42 nella parte in cui prevede che “Ai contratti di locazione degli immobili ad uso abitativo, comunque stipulati, che, ricorrendone i presupposti, non sono registrati entro il termine stabilito dalla legge, si applica la seguente disciplina: … c) a decorrere dalla registrazione il canone annuo di locazione è fissato in misura pari al triplo della rendita catastale, oltre l’adeguamento, dal secondo anno, in base al 75 per cento dell’aumento degli indici ISTAT dei prezzi al consumo per le famiglie degli impiegati ed operai. Se il contratto prevede un canone inferiore, si applica comunque il canone stabilito dalle parti “ per violazione dell’art. 76 Cost!!

Insomma non manca molto a che la normativa venga definitivamente smantellata dalla Corte delle Leggi.

Quanto al Tribunale di Napoli, se vogliamo è andato anche oltre, infatti la IX sez. in persona del Giudice Corso, sul presupposto della inapplicabilità della disciplina sanzionatoria ai contratti conclusi prima della entrata in vigore della legge (lo stesso che abbiamo visto giustificare la pronuncia del Tribunale di Palermo) è arrivata addirittura a convalidare lo sfratto per morosità dell’inquilino che aveva denunciato la mancata registrazione, sul presupposto di un contratto registrato dal proprietario diversi mesi dopo!!

Cosa consigliare dunque ai proprietari che si vedono improvvisamente autoridurre il canone dal proprio inquilino, in maniera autonoma o al più appoggiati da una di queste associazioni di categoria?

Innanzitutto di non ritenersi battuti, perchè non lo si è, ne in partenza ne tantomeno all’arrivo (alle supreme Corti), di tenere a mente che chi si autoriduce il canone si fa un clamoroso autogoal, infatti al più i Giudici potrebbero accettare che a verificare le condizioni di applicabilità della disciplina sanzionatoria siano essi stessi con una pronuncia giudiziale, e mai lo stesso inquilino appoggiato dall’Agenzie delle Entrate. E quindi val decisamente la pena di agire celermente, rivolgendosi ad un professionista competente della materia, per recuperare quanto prima l’immobile e ridurre al minimo i danni di quest’assurda disciplina!!!

A questo punto (specialmente se vuoi liberare il tuo immobile e dovrai poi ricollocarlo) vale la pena di ricordare che il contratto di locazione non è l’unica soluzione per chi vuol tenere a reddito il proprio immobile, anzi il cd contratto di affitto è la soluzione peggiore sia per la sua scarsa flessibilità, che soprattutto per le tasse (IMU e IRPEF) che locatore e conduttore (in minima parte) sono costretti a pagare!!


Se vuoi maggiori informazioni, o avere una consulenza in studio o scritta contattaci!!

Oltre che consulenze in studio offriamo la possibilità, per i non residenti in Regione, di consulenze in videoconferenza, di consulenze scritte per il singolo caso con indicazione delle possibili soluzioni, o infine una (economicissima) relazione scritta con le varie soluzioni possibili in astratto per chi volesse farsi un’idea preventiva delle possibili soluzioni contrattuali adottabili.

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Brescia – Via Aldo Moro, 13 (Palazzo Mercurio) Tel. +39 030 7777136

Ecco il link a cui si riferisce mr. Serling che ringrazio ed invito, se non a conoscenza, a seguire il sito facebook :Lo Stato contro i proprietari di casa............
http://dirittoimmobiliare.altervista.org/contratto-non-registrato-lo-sfratto/

 

[archirebi]

Scusa ma perchè non hai registrato il contratto!!!!!!!!!

 

[pippo_72]

Finalmente la buona notizia circa la Corte Costituzionale.

Una domanda per gli esperti..

L'inquilino mi ha denunciato a Marzo indicando di aver pagato Y, il canone è stato fissato per legge al valore X, pertanto per alcuni mesi ho percepito X.

La pronuncia della Corte Costituzionale mi metterà in grado di richiedere il pagamento del canone Y a partire da Marzo (retroattività) o potrò avere benefici sulla partita solo a partire dalla data di pronuncia della Corte Costituzionale (quindi presumibilmente da Novembre)?

Sarebbe utile procedere con uno sfratto per morosità?

grazie.

 

[perugina]

Per Pippo: bisogna aspettare la pronuncia per capire poi quali possano essere le implicazioni. Per quanto mi riguarda, nel caso la norma venga riconosciuta per la boiata che è, chiederò il risarcimento degli affitti non pagati ed i danni per il protrarsi del contratto transitorio di 5 mesi stipulato tra le parti sia all'inquilino che all'Agenzia delle Entrate che, nonostante la MIA registrazione tardiva e il ravvedimento operoso da me effettuato, ha applicato il Dl 23/2011 e consentito la permanenza degli imbroglioni fino al 2013. Ora visto che devono ancora pagarmi i danni trovati nell'appartamento, li cito in giudizio portando tutti i testimoni dei molti raggiri e bugie da loro attuati, nonché calunnie varie facilmente dimostrabili non solo da me ma da tutti i vicini di casa che racconteranno anche delle loro belle sceneggiate quando hanno litigato tra loro e lui ha subaffittato a lei che lo aveva buttato fuori di casa e si è fidanzata con un extracomunitario senza permesso di soggiorno...pure gli elettrodomestici si sono fregati!
Per Archirebi: per favore, leggiti tutte le 215 pagine prima di parlare; la proprietà privata è un bene sacrosanto nonostante i nostri politici e giudici fintoproletari facciano pagare le loro ideologie alla povera gente. A loro queste miserie non càpitano di sicuro e fanno i generosi con la roba degli altri. Intanto io non riesco più ad entrare in quella casa e non ci dormo la notte per essere stata imbrogliata e picchiata da 'sti due delinquenti: casa in vendita ed io in affitto a fare cause risarcitorie. ma chi affitterà più?

 

[delmo68]

Buongiorno a tutti!! Notizie non proprio buone: la Corte ha spostato la data al 12 febbraio 2014!!!!!

http://www.cortecostituzionale.it/schedaOrdinanze.do?anno=2012&numero=206&numero_parte=1

 

[perugina]

che cariiini ad avvisare...

 

[siracua]

Ma come si spiega questa pazzesca posticipazione????!!! Non se ne puo' piu' di brutte notizie!!! Cari amici dobbiamo resistere......non abbiamo scelta....

 

[axelaa]

Bene finalmente potete capire davvero, perché lo state vivendo sulla Vostra pelle, ciò che da tempo scrivo e che solo persone vili o svilite, codardi o de-ficienti potrebbero ora fingere di non capire.

Dovete però avere ancora qualche informazione in più, perché la Vs. coscienza si desti.

Dovete sapere (non posso però approfondire tecnicamente perchè non mi seguireste e spero di essere semplice) che allorquando il giudizio di legittimità costituzionale innanzi alla Corte è fissato con udienza in Camera di Consiglio sussistono due ragioni possibili che, si badi bene, non sono alternative:

- la questione è manifestamente infondata;

- non si è costituito nessuno dei contraddittori necessari cui la pendenza del procedimento è stata notificata al fine di poter partecipare e promuovere le relative difese.

Ora, però state tranquilli, perché, anche se non mi sono informato presso la Corte, sapete che ritengo ovvia la sola seconda opzione (cioè la prima non è neanche ipotizzabile in uno Stato di diritto….).

Dovete ancora sapere (ma qui davvero devo restare in superficie) che il meccanismo di fissazione dell’udienza dinanzi alla Corte Costituzionale - regolato dalla legge sul procedimento relativo al sindacato (si dice così) di legittimità costituzionale delle leggi e dal Regolamento procedurale che la stessa Corte ha emanato (tranquilli è normale che sia così) - non prevede alcun puntuale e perentorio criterio fisso e prestabilito (tranquilli, anche questo è normale…come tutte le cose più delicate per l’eguaglianza dei diritti civili e politici tale normalità è normalizzata) bensi è lasciata alla Corte una certa discrezionalità entro direttive organizzative e giurisidizionali.

Discrezionalità che non può però sconfinare nell’arbitrio.

Lascio ora a Voi il dibattito se nella fattispecie si tratti di discrezionalità o arbitrio.

Qui ora potete capire il senso delle due azioni che avevo proposto qualche tempo fa: azione golardica (goliardia = forma di lotta civile e sociale sistematizzata da illuminati esponenti del liberalesimo) oppure conflittuale.

Ciò deve essere posto in essere non per difendere Voi proprietari ma per non permettere di arrendersi a questa "abb-ruptura" qualunquista della legalità democratica che state vivendo, e che ritengo sia particolarmente grave perché innesta un pericolosissimo precedente/regredente nella società "civile" avvilendo la "antinomica" coesione sociale per "due lire" di obiettivo, sistemico o antisistemico che sia, istituzionale").
Questa critica ovviamente è rivolta a tutti i promotori e favoreggiatori di tale "qualunque", nessuno escluso, ad ogni livello.
Perché non concedere una soluzione che abbia il giusto timing affinchè sia efficace è davvero, forse, la cosa più grave della vicenda.

Altrimenti, basta aspettare serenamente il tempo... "qualunque"... di cui Vi ho scritto, perché la Corte Costituzionale certamente, e ripeto certamente, dichiarerà l'incostituzionalità per eccesso di delega....dopo un tempo...."qualunque".
Qualunque di Voi e di Noi e dei Vs. avvocati è in grado (ora, non prima: ora dopo che specifici nomi definiti hanno lottato per gli altri) di capire ciò.
Il problema è proprio nell'aggettivo pronomizzato indefinito.

Vediamo se ora avete capito e che sapete fare.

Avv. A_P