Demolizione edificio pericolante senza ricostruzione.

[Valerio Vegni]

Il quesito è il seguente:

Edificio centenario ancora in corso di costruzione, è rimasto esposto al logorio del clima per circa 30anni dall'ultima opera eseguita.
Al momento si presenta come 3 piani fuori terra più lastrico solaio edificabile quindi F3+F5, l'edificio ha 4 luci al secondo piano e soltanto 2 al primo piano ed al piano terra, in quanto confina lateralmente con proprietà di terzi al piano terra e primo, e al primo piano inoltre sovrasta proprietà di terzi (confinanti al piano terra).

Allo stato attuale la copertura a catrame è affetta da infiltrazioni di acqua, l'intonaco delle facciate è da rifare quasi completamente, sono visibili i ferri di armatura color ruggine e ci sono infiltrazioni nella proprietà dei terzi confinanti sia in verticale che in orizzontale.

All'interno è presente un ampio architrave pericolante.

Il mercato locale non è attivo quindi la ristrutturazione/completamento non è conveniente.

Si vorrebbe valutare la demolizione per fatiscenza e pericolosità senza immediata ricostruzione.

Oltre il costo di demolizione si vuole approfondire la perdita di possesso dei diritti di edificabilità.

La proprietà dei terzi sovrastata rimarrebbe senza copertura salvo realizzare impermeabilizzazione orizzontale, ma a spese del proprietario che demolisce o in partecipazione col sovrastato?

Il lotto di terreno rimanente potrà essere messo in vendita come edificabile?

Il diritto di ricostruzione dei 3 piani fuori terra esistenti più il lastrico solaio, potrà essere esercitato in futuro? Inoltre potrebbe essere riassegnato in altra zona edificabile dello stesso comune?

Salvo ripiego sulla messa in sicurezza ovviamente più economica e semplice a livello burocratico, la demolizione risulterà conveniente ed eventualmente agevolata da leggi e contributi specifici?

Grazie

 

[raffaelemaria]

Per rispondere ai quesiti posti è opportuno incaricare un tecnico per le dovute verifiche in loco e presso il Comune.

 

[Certificatore]

Il lotto di terreno rimanente potrà essere messo in vendita come edificabile?
Il diritto di ricostruzione dei 3 piani fuori terra esistenti più il lastrico solaio, potrà essere esercitato in futuro? Inoltre potrebbe essere riassegnato in altra zona edificabile dello stesso comune?

Ciao, credo che ci sia un po' di confusione...
se vendete parte del terreno, il lotto dove insiste il fabbricato (o la parte) che non demolite, sarà ridotto e per mantenere la possibilità dei 3 piani, necessita avereil rapporto di copertura sul terreno.
Ovviamente non si possono spostare le aree di costruzione, perchè ognuna ha le sue caratteristiche e particolarità.
Pertanto, per rispondere correttamente ai tuoi quesiti, necessita che ti fai assistere da un tuo tecnico di fiducia, che conosce la zona, ed insieme ne chiarite la questione con il tecnico comunale; come giustamente ti ha anticipato @raffaelemaria.

 

[Gianco]

Salvo i consigli di chi mi ha preceduto, vorrei integrare.
La cosa più importante è verificare se il lotto nella sua intera conformazione ricade in una zona edificabile e nel caso lo fosse è conoscere la sua possibilità edificatoria. Probabilmente il volume realizzato dovrebbe essere eccedente, pertanto potrebbe sfruttarlo, intervenendo con opere di consolidamento. La convenienza economica deve essere fatta esaminando i costi e la funzionalità dell'immobile, impostato quando la disposizione, le dimensione, le altezze e gli orientamenti dei diversi locali erano dettate da diverse tecniche ed esigenze.
E' strano che i fabbricati vicini che subiscono da tempo delle infiltrazioni provenienti dall'immobile in questione non si siano tutelate per eliminare l'inconveniente.
Le infiltrazioni verticali sono facilmente eliminabili con la sigillatura del punto di contatto fra i due fabbricati finitimi in corrispondenza del solaio inferiore. Quelle orizzontali, se non ho capito male, dovrebbero dipendere dall'impermeabilizzazione del solaio che manifesta il problema.
L'ammaloramento del cemento armato che ha provocato il contatto del ferro di armatura con gli agenti atmosferici è di facile soluzione: non è un problema.
L'architrave interno andrebbe verificato. Ma anche qui si potrebbe recuperare.
Al di là di ogni considerazione tecnica, quella che rende inutile ogni ipotesi è quello che tu affermi: l'investimento, qualunque sia, è antieconomico.
Certamente, se la possibilità edificatoria attuale del lotto dovesse essere inferiore, con la demolizione dell'esistente, ti dovrai attenere a quanto prevede il PUC per quel lotto in termini di volumetria, superficie coperta, altezza, distacco dai confini/fabbricati e destinazione.
Se poi la demolizione dovesse lasciare la parete del vicino senza protezione, sarà sua cura provvedere ad intonacarla per evitare le infiltrazioni.
Il lotto potrà essere messo in vendita tenendo conto di quanto riportato nel certificato di destinazione urbanistica.
Una volta eliminato il volume, come ho già detto, dovrai rifarti ai parametri applicabili al tuo lotto. Puoi trasferire il volume solo nel caso che l'esistente ricada in zone vincolate e lo potrai fare in un altro lotto edificabile anche se con indice volumetrico inferiore.

 

[Valerio Vegni]

Grazie a tutte le risposte ricevute.
Non so se ci sia stata confusione da parte mia comunque mi spiego nuovamente.
L'edificio attuale è 3 piani fuori terra più uno da costruire (lastrico f5), il secondo piano è un ampio quadrato, il primo ed il piano terra sono un quarto del quadrato del secondo.
Parliamo di una superficie attuale di circa 200mq più il piano da costruire con altezze convenzionali di 2,70'metri. L'intento sarebbe quello di tirare giù l'edificio e mettere in vendita il terreno dove era edificato per la sua sagoma precisa e per quella proiettata, quindi futura ricostruzione come prima della demolizione sormontando ovviamente gli edificivdei terzi confinanti ovvero piano terra e primo. Più costruire il secondo piano sormontando la proprietà di altro terzo confinante su altro lato per piano terra e primo.
Il mercato è fermo e saturo e comunque ci sono zone più appetibili dove si costruisce a soli 1000 €/mq.
Infatti l'edificio è in vendita da 20 anni senza avere mai ricevuto alcuna visita.
Visti quindi i costi ed i fastidi della manutenzione si vorrebbe valutarne la demolizione.
Se poi fosse possibile si vorrebbe spostare il diritto di ricostruire equivalente cubatura in altra zona edificabile.

Leggendo le vostre risposte non ho ben compreso un punto, se l'edificio ora occupo quel suolo, se lo demolisco quel suolo rimane edificabile vero?

Grazie

 

[Daniele 78]

L'intento sarebbe quello di tirare giù l'edificio e mettere in vendita il terreno dove era edificato per la sua sagoma precisa e per quella proiettata, quindi futura ricostruzione come prima della demolizione sormontando ovviamente gli edificivdei terzi confinanti ovvero piano terra e primo.

Be devi verificare cosa dice il Piano regolatore se permette la ricostruzione, perché non è detto che sia permesso. Per saperlo bisogna recarsi in Comune.

Se poi fosse possibile si vorrebbe spostare il diritto di ricostruire equivalente cubatura in altra zona edificabile.

Anche qui per sapere se è possibile una permuta degli indici edificabili devi recarti on Comune. Da noi se hai 2 terreni in centro (indici di solito al 30/40%) e vuoi aumentare la cubatura devi trasferire tutta la cubatura del secondo sul primo e nonostante tutto non superi mai il 70/75% (pur trasferendo anche cubature maggiori).
Ovviamente per proporle al futuro compratore devi per forza esserne informato.
Se tu dovessi proporre queste possibilità (poi non fattibili) il compratore potrebbe farti causa per "truffa".
Bisogna essere preparati prima.

Leggendo le vostre risposte non ho ben compreso un punto, se l'edificio ora occupo quel suolo, se lo demolisco quel suolo rimane edificabile vero?

Per saperlo, come già ti ho detto, devi verificarlo in Comune.

 

[Gianco]

I consigli sono importanti, ma tu devi avere le idee chiare. Ti occorre l'assistenza tecnica in loco.

 

[Valerio Vegni]

grazie,

ne parlerò a breve con un tecnico, ma ad occhio e croce credo che spenderò qualche migliaio di euro per isolare e drenare le piogge, e lasciarla cosi, sperando che non caschino pezzi.

Esiste qualche possibilità che la legge imponga il completamento?

 

[Daniele 78]

La legge non impone il completamento ma impone che tu debba mettere in sicurezza pericolante e che lo stesso edificio non possa causare danni da infiltrazioni ad altri.

 

[Valerio Vegni]

grazie, si infatti come detto al precedente post opterò per la messa in sicurezza.