Decorrenza aggiornamento ISTAT del canone

[Liederman]

Buongiorno a tutti,
domanda simile ad una precedente discussione, ma comunque diversa.

Vorrei chiedere l'aggiornamento ISTAT per un canone di locazione commerciale ma ho bisogno di capire da quando è possibile farlo decorrere.

La prassi più comune è di applicarlo alla scadenza annuale del contratto, ma in realtà la norma (e in questo caso anche il contratto) dice solo che l'aggiornamento deve essere annuale. L'articolo 32 della legge 392 dice infatti:

Le parti possono convenire che il canone di locazione sia aggiornato annualmente su richiesta del locatore per eventuali variazioni del potere di acquisto della lira.

Leggendo a sembra che l'importante è che siano passati almeno 12 mesi dall'aggiornamento precedente, ma non che necessariamente debba avvenire alla scadenza contrattuale.

Nel mio caso sono passati più di 12 mesi dall'ultimo aggiornamento ma mancano ancora diversi mesi alla scadenza annuale.
Posso quindi chiedere l'aggiornamento o devo attendere? Cosa ne pensate?

Non sono grandi cifre e il dialogo con il conduttore è comunque aperto e di massima disponibilità da entrambe le parti. Occorre però comprendere bene cosa dice la norma.

 

[uva]

non sbaglia praticamente mai,

Recentemente ho letto una sua risposta ad un altro utente che non mi convinceva.
Gli ho chiesto spiegazioni e gentilmente mi ha risposto ammettendo il suo errore.

Cedolare pagata in acconto dal donante e non più dovuta causa donazione appartamento al figlio

Buon giorno. Ho un problema da risolvere riguardante alcuni passaggi della cedolare secca. Nel modello 730/2022, redditi 2021 ho pagato la 1à e la 2à rata di acconto cedolare secca 2022 (righi 100 e 101). Il 2 Marzo 2022 ho, con atto notarile, donato l'appartamento a mio figlio che è subentrato...

www.propit.it

(post #2 - #5 - #6)

 

[basty]

Recentemente ho letto una sua risposta ad un altro utente che non mi convinceva.
Gli ho chiesto spiegazioni e gentilmente mi ha risposto ammettendo il suo errore.

Intanto ho scritto "praticamente mai": infallibile non c'è nessuno.
Anch'io recentemente ho fatto una osservazione, in sostanza una integrazione alla risposta di Nemesis che poteva essere troppo limitativa, e mi ha dato ragione.
Ma in fatto di normative difficilmente sbaglia citazioni. Ma non è questo il punto.

Mi interessa un approfondimento sul tema decorrenza Istat post disdetta cedolare: se non ricordo male la deduzione di Nemesis risaliva alla lettera della famosa circolare 20 o 26, che dettava gli esempi.
So che una circolare non è una "norma", ma sarebbe interessante sentire o recuperare altri pareri o precedenti giuridici.

 

[uva]

se non ricordo male la deduzione di Nemesis risaliva

Se trovi il thread in cui è stato trattato l'argomento metti il link.
Non me lo ricordo, probabilmente mi è sfuggito e ora mi interesserebbe leggerlo.
Grazie.

 

[basty]

Cedolare secca e ritorno a regime ordinario

Ipotesi: il locatore sceglie cedolare secca all'inizio del contratto, poi ci sono anni di inflazione sostenuta (oggi non è così ma nel futuro non sappiamo), non ha altri redditi e intende quindi tornare al regime ordinario. A quel punto il canone va aggiornato calcolando a partire da anno 0...

www.propit.it

Posto 8: ma non ho trovato la discussione dove forniva riferimenti normativi

 

[uva]

Posto 8

La spiegazione è questa:

Resta in ogni caso valida la rinuncia del locatore agli aggiornamenti del canone per un periodo corrispondente a quello delle annualità per il quale il locatore si è avvalso del regime della cedolare secca. Pertanto, il locatore non può richiedere gli aggiornamenti del canone relativi all'annualità nel quale revoca l'opzione.

Faccio un esempio pratico.

Mi sono avvalsa della cedolare secca per due annualità:
- la prima: dal 01/05/21 (data di stipula del contratto) al 30/04/22, come scritto nel contratto stesso;
- la seconda: dal 01/05/22 al 30/04/23.

Ho deciso di passare in regime IRPEF, e di applicare l'adeguamento Istat del canone, per l'annualità 01/05/23 - 30/04/24.
Quindi in data 01/04/23 ho comunicato con raccomandata ar al conduttore che per l'annualità 01/05/23 - 30/04/24 avrei revocato l'opzione per la cedolare, sarei passata in regime ordinario, avrei adeguato il canone in base all'Indice Istat dei due mesi precedenti (condizione scritta sul contratto), pagato l'imposta di registro annuale addebitandogliene la metà.

Per cui:

- la mia comunicazione al conduttore avviene prima dell'inizio dell'annualità 01/05/23 - 30/04/24 per la quale revoco l'opzione;

- comunico la revoca dell'opzione all'Agenzia delle Entrate all'inizio dell'annualità 01/05/23 - 30/04/24 per la quale ho deciso di revocarla (io lo faccio nei primi giorni, anche se ce ne sono 30 di tempo).
Contestualmente pago l'imposta di registro calcolata sul canone aumentato.

Mia domanda:
secondo l'interpretazione restrittiva avrei dovuto comunicare all'Agenzia delle Entrate col mod. RLI la revoca dell'opzione prima dell'inizio dell'annualità, ossia prima del 01/05/23?

Mia risposta:
no, perché non è possibile inviare RLIWeb né presentare allo sportello RLI cartaceo prima dell'inizio dell'annualità.
Non si comunica un evento "in anticipo" rispetto al suo verificarsi: né la proroga, né la risoluzione, né l'annualità successiva.

Va bene la mia spiegazione, o sbaglio qualcosa?!?

 

[basty]

Va bene la mia spiegazione, o sbaglio qualcosa?!?

Non lo so, ma non era quella la spiegazione (ermetica) di @Nemesis (che provo a ri-taggare).

Il concetto, se non ricordo male, sarebbe: io per la annualità 22-23 in regime di cedolare secca ti avevo promesso che non avrei aumentato il canone per nessun motivo.
adesso (1/5/23) ti comunico che torno al regime IRPEF: bene ma il canone parte (meglio, continua) con quello in essere. Il diritto ad adeguarlo inizierà dopo che sarà completata la annualità IRPEF: cioè a maggio 2024, avrò diritto ad adeguare il canone alla variazione istat intervenuta dal momento dell'abbandono della cedolare.

Cioè applicare l'istat dal 2023 contraddirebbe la promessa di non considerarlo, in essere fino al 30/4/23

 

[uva]

Sinceramente il ragionamento non mi è chiaro.

Fino al 30/04/23 il canone non è stato aumentato, come era stato promesso:

io per la annualità 22-23 in regime di cedolare secca ti avevo promesso che non avrei aumentato il canone

La "promessa" cessa i suoi effetti il 30/04/23.
Dal giorno successivo (01/05/23) inizia una nuova annualità con un nuovo regime fiscale che mi consente di aumentare il canone.
Il canone continua aumentato, perché la revoca dell'opzione cedolare mi permette di aumentarlo.
Di tutto ciò il conduttore è stato avvisato con raccomandata ar con un mese di anticipo.

avrò diritto ad adeguare il canone alla variazione istat intervenuta dal momento dell'abbandono della cedolare.

Il momento dell'abbandono della cedolare è il 01/05/23.
Il riferimento all'indice Istat da applicare è quello dei due mesi antecedenti, in questo caso marzo 23, come scritto nel contratto di locazione.

Grazie della risposta, ma non mi interessa approfondire l'argomento dato che mai nessun conduttore si è opposto alla nostra procedura.

 

[basty]

on mi interessa approfondire l'argomento dato che mai nessun conduttore si è opposto alla nostra procedura

Peccato: fatti non fummo per viver come bruti ....

 

[uva]

fatti non fummo

per perdere tempo, se l'argomento pare (a me) una disquisizione poco interessante e dal punto di vista pratico completamente inutile.
Preferisco occuparmi di altro.

Ho scritto la mia opinione solo perché mi pareva interessasse a te:

mi stupisce sempre tu abbia sempre evitato di commentare e dire la tua opinione

Noto comunque che hai più volte sollecitato un intervento chiarificatore di @Nemesis che non è arrivato. Forse interessa poco anche a lui!

Se desideri approfondire puoi chiedere il parere ad un avvocato esperto in locazioni che lo sappia documentare con riferimenti alle norme vigenti, alle risoluzioni e circolari dell'Agenzia delle Entrate, eventuali sentenze.

 

[basty]

Lo stile delle risposte è lo specchio del personaggio: non sono affatto sorpreso dalla tua ultimo intervento. Come non sono sorpreso dell'atteggiamento di Nemesis: in primis non risponde mai ai solleciti. E per secondo non replica quando non è certo di avere la risposta puntuale.

Più che non interessato, mi sorge il sospetto che si sia reso conto della insussistenza del criterio da lui espresso, frutto di una lettura restrittiva del testo normativo.
Chiedere comunque è lecito: rispondere è cortesia. Peccato.

Che nella realtà il suo indirizzo non fosse conosciuto, condiviso e praticato dai più, incluso il sottoscritto, ne convengo: ma io sono sempre disposto ad imparare e correggermi: mi spiace non poter rintracciare le giustificazioni che aveva addotto.