Dare le chiavi all'acquirente per cominciare i lavori prima del rogito. Come posso tutelarmi?

[fabrizio]

Buongiorno,
sono in trattativa per la vendita di un immobile, premetto che trattasi di persone perbene e conoscenti quindi di comune accordo abbiamo deciso di allungare un po' i tempi dell'atto .
Proprio per questo buon rapporto intendevo in sede di contratto preliminare consegnare le chiavi affinchè cominciassero i lavori di ristrutturazione.
Allo stesso tempo comunque mi piacerebbe manlevarmi da eventuali responsabilità e quindi pensavo di inserire una clausola sul preliminare specificando l'inizio lavori da parte del "promettente acquirente" tenendomi quindi fuori da eventuali danni da lui o dalle imprese cagionati durante la ristrutturazione.
Una manleva del genere ha valore legale oppure no???
Potrebbe esserci una rivalsa nei miei confronti in caso di danni o mancato rispetto delle normative (Dia ecc..) perchè sono ancora proprietario??
Il "promettente acquirente" ha facoltà comunque di comunicare l'inizio lavori ( DIA , progetti ecc. ecc.) con la mia autorizzazione??

Un grazie a tutti

 

[Jrogin]

Premetto che ho molti dubbi su quanto dirò di seguito, ma questo è quello che attualmente credo di sapere.
Penso che tu possa essere sollevato dalle responsabilità civili (inserendo nel preliminare di compravendita le dovute condizioni) ma non da quelle penali (così mi è sempre stato detto dai tecnici).
Diverso forse sarebbe se con la consegna delle chiavi trasferisci anche il possesso giuridico.
Ritengo che questo post di fabri71 sia particolarmente interessante e invito coloro che ne sanno di più a fare chiarezza.
Grazie.
Jrogin

 

[ralf]

ciao. non sono molto espertama non credo che in questo caso le responsabilità si dividano inmaniera così netta tra civili e penali.ad esempio : ai muratori mentre fanno i lavori cade un mattone che finisce su un piede di un condomino chi ne è responsabile (ho detto piede per non dire sulla testa con relativa dipartita del condomino :? ),civilmente la parte danneggiata penso potrebbe chiedere i dani ad entrambi,ma penalmente? non credo all'intestatario dell'immobile. attendo anche io più esperti di me

 

[alporticcioloimm]

Buonasera a tutti,
la consegna effettiva dell'immobile,incluso consegna delle chiavi e documenti di conformita , avviene al rogito notarile. Anche se si volessero dare le chiavi ai futuri acquirenti per iniziare i lavori, di qualsiasi genere e prima di aver rogato, il responsabile dei lavori resterebbe il venditore e non l'acquirente; l'eventuale DIA comunque dovrebbe essere richiesta dal venditore e non dall'acquirente in quanto il preliminare rappresenta una promessa di vendita per il venditore ed una promessa di acquisto per l'acquirente. Diverso invece potrebbe essere il discorso del compromesso; effettuando un compromesso (atto facoltativo e successivo al preliminare da effettuare per accordo di eventuali controversie)dal notaio, con le precauzioni del caso,si protrebbe effettuare il fittizzio passaggio dell'immobile con le chiavi e scarico di responsabilità (anche se è una pratica poco usata e sconsigliata, usualmente si attende sempre l'atto).
Saluti

 

[fabrizio]

Re: Dare le chiavi all'acquirente per cominciare i lavori prima



Aggiungo una soluzione che mi è stata detta oggi.
Proporre all'acquirente di sottoscrivere una polizza danni (costo intorno agli 80€)e menzionarla nel compromesso .
Un saluto a tutti

 

[p.canazza]

Suggerisco una soluzione che ho già adottato in più occasioni. Il venditore dovrà farsi consegnare dall'acquirente una "dichiarazione di manleva" con la sottoscrizione della quale l'acquirente assume tutte le responsabilità inerenti e conseguenti ai lavori da eseguire, sollevando così il venditore da ogni responsabilità in merito. Ciao.

 

[alporticcioloimm]

Buonasera,
non concordo con p.canazza, in queste occasioni, innanzi la legge, la manleva serve a ben poco in quanto resta responsabile in solido il venditore fino alla data del rogito.
Saluti

 

[Maurizio Zucchetti]

Abbiamo risolto la questione in un caso simile inserendo nel preliminare una clausola con cui l'acquirente si assumeva la piena responsabilità, in sede civile e penale, dei danni che i lavori avrebbero potuto eventualmente causare. A mio avviso l'aspetto penale riguarderebbe principalmente eventuali "incidenti" e, dato che nella stessa clausola era richiesto che i lavori dovessero essere autorizzati dalle competenti autorità ed eseguiti da una ditta in regola con la normativa, ne consegue che i lavori sarebbe stati coperti dall'assicurazione della ditta.

l'eventuale DIA comunque dovrebbe essere richiesta dal venditore e non dall'acquirente in quanto il preliminare rappresenta una promessa di vendita per il venditore ed una promessa di acquisto per l'acquirente.

A Roma l'acquirente può richiedere la DIA allegando alla domanda copia del preliminare registrato!

 

[fabrizio]

Giusto per notizia, oggi sono riuscito a parlare con un geometra della commissione edilizia comunale il quale dopo avergli posto il quesito mi ha sconsigliato per due motivi :
1) perchè la manleva , seppur stipulata sul compromesso solamente in caso di danni lieve entità solleva il proprietario dalla responsabilità; invece , nel caso "assurdo" in cui subentrassero danni gravi allo stabile , (ad esempio le strutture portanti ) il proprietario sarebbe comunque chiamato in causa anche perchè in quest'ultimo caso non ci sarebbero più le condizioni per la compravendita .
2) Di riflesso a quanto detto, il proprietario dovrebbe acquisire copia dei progetti e delle licenze e quindi autorizzare i lavori solamente in questo caso e per giunta , seguire che tutto proceda secondo quanto regolamentnato aggiungendo così "l'oneroso disagio" , in caso di incompetenza (come nel mio caso) di dover incaricare una persona qualificata.
Ps "così mi è stata venduta cosi ve la vendo"
Ciao a tutti

 

[Jrogin]

Siamo sicuri che le responsabilità penali si possono "manlevare"??