Costruzione casa coniugale su terreno di un solo coniuge

[Gianco]

Grazie per il suggerimento, anche se non mi sembra comunque un'alternativa economicamente più vantaggiosa alla donazione/acquisto una quota del terreno nella fase precedente alla costruzione, che risolverebbe alla fonte il tutto, ma che vedrebbe un esborso di oneri notarili e tasse di compravendita.. la cosa che volevo evitare...

Chiedere un preventivo non costa niente. Essendo il valore dichiarare decisamente inferiore il costo del rogito dovrebbe essere adeguato.

 

[steadi]

Chiedere un preventivo non costa niente. Essendo il valore dichiarare decisamente inferiore il costo del rogito dovrebbe essere adeguato.

il preventivo per la donazione del 50% del terreno così com'è ora, PRIMA di iniziare a costruire, già ce l'ho, dopo consulto con il notaio.
Mi han detto che tra coniugi si paga di imposte il 3% (se ho ben capito, imposta di trascrizione e catastale 2%+1%) sul valore da donare, nel mio caso circa 25000 euro, più l'onorario del notaio.
Quindi andremmo a spendere in totale circa 4.000 euro per l'operazione.

Ma ora mi chiedo: se invece la donazione verrà fatta come "donazione prima casa" una volta terminata la costruzione, fermo restando l'onorario del notaio ovviamente, come imposte sarebbero minori? o c'è qualcosa che mi sfugge?
io ho trovato queste specifiche:

Per la donazione si applicherà una aliquota del 4% sul valore complessivo della donazione con una franchigia di 1.000.000 milione di euro. Al superamento del limite le imposte saranno pagate solo sull’eccedenza.
Nel caso di donazione della prima casa (vedi anche agevolazioni fiscali prima casa) per il donatario avremo una imposta di trascrizione di 168 euro ed una imposta catastale di 168 euro (ora 200 euro).

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Questa possibilità non mi era stata prospettata...

 

[Gianco]

Per la donazione si applicherà una aliquota del 4% sul valore complessivo della donazione con una franchigia di 1.000.000 milione di euro. Al superamento del limite le imposte saranno pagate solo sull’eccedenza.

Credo che stia commettendo un errore: l'esenzione è riferito alla donazione da padre a figlio. Difatti nella successione fino a quella cifra si pagano solo gli oneri forfettari minimi.

 

[Nemesis]

l'esenzione è riferito alla donazione da padre a figlio.

La franchigia di un milione di euro è per il coniuge e per i parenti in linea retta. E se il donatario è una persona portatrice di handicap grave, riconosciuto tale ai sensi della legge n. 104/1992, l’imposta si applica sulla parte del valore della quota che supera 1.500.000 euro.

 

[steadi]

Esatto.
La mia domanda era circostanziata alle imposte ipotecarie e catastali, che in caso di donazione prima casa (una volta già costruita, quindi immaginiamo un valore di 300K€), non sarebbero Più dell'1/2% ma di 200€ in misura fissa.

 

[Franci63]

Esatto.
La mia domanda era circostanziata alle imposte ipotecarie e catastali, che in caso di donazione prima casa (una volta già costruita, quindi immaginiamo un valore di 300K€), non sarebbero Più dell'1/2% ma di 200€ in misura fissa.

La tua tutela , nel caso di donazione del 50% dell’immobile finito, partirebbe solo dopo la suddetta donazione.
Nessuno si augura il peggio, ma perché rischiare, per risparmiare i costi di una donazione atttuale, visto che il tuo obiettivo è proprio la tua tutela ?
Io però farei una vendita della metà del terreno, per evitare la donazione, che è spesso problematica in caso di vendita successiva (soprattutto se l’acquirente deve fare mutuo). Già tua moglie ha ricevuto il terreno per donazione...

Tra l’altro, hai chiesto in banca se vi danno il mutuo , per costruire su terreno donato?

 

[steadi]

Io però farei una vendita della metà del terreno, per evitare la donazione, che è spesso problematica in caso di vendita successiva (soprattutto se l’acquirente deve fare mutuo). Già tua moglie ha ricevuto il terreno per donazione...

Tra l’altro, hai chiesto in banca se vi danno il mutuo , per costruire su terreno donato?

abbiamo finora contattato due banche, la prima dice che si può procedere raccogliendo la semplice firma del "donante" che nulla osti, la seconda mi chiedeva se sull'atto di donazione era specificata una particolare dicitura solitamente inserita dal notaio in questi casi (tipo "si dichiara che nessun altro avrà null'altro a pretendere su questa donazione"), che invece non c'è, e in ogni caso non hanno negato preliminarmente la concessione del mutuo per questo motivo...
peraltro esistono delle "polizze donazione" apposite di terze parti che "garantiscono" le banche da questa eventualità

@Franci63 sì avevamo già chiesto alle banche per il mutuo su terreno donato, ti riporto quanto avevo scritto.

tu dici: "donazione problematica in caso di vendita successiva", ma intendi fino ai 10 anni dalla donazione stessa o per sempre? Grazie

 

[steadi]

Poi per la comproprietà, potresti acquistare da tua moglie il 50% del volume da realizzare con l'uso dell'area cortilizia. Pertanto lei resterà proprietà superficiaria dell'area e tu comproprietario dell'edificio con diritto all'uso del cortile che assieme al sedime del fabbricato resterà di proprietà di tua moglie.

@Gianco
siccome a breve andrò dal notaio a proporre anche questa soluzione, per farmi dare il preventivo, mi potresti specificare se si chiama proprio così: "acquisto di una % del volume da realizzare"?
Cioè si fa un acquisto sulla base di un progetto? Grazie mille.

 

[Franci63]

@Franci63 sì avevamo già chiesto alle banche per il mutuo su terreno donato, ti riporto quanto avevo scritto.

Scusa se insisto, ma mi sembrano risposte molto superficiali.
La firma del donante "che nulla osti" non ha senso, come non ha senso la dicitura "si dichiara che nessun altro avrà null'altro a pretendere su questa donazione".
Piuttosto dovrai fare la polizza contro i rischi donazione.

tu dici: "donazione problematica in caso di vendita successiva", ma intendi fino ai 10 anni dalla donazione stessa o per sempre?

La donazione è problematica, in caso di rivendita, se non sono passati venti anni dalla donazione, o dieci dalla morte del donante.