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Attribuzioni - Le attribuzioni dell’amministratore sono elencate all’art. 1130 c.c., ai sensi del quale l’amministratore stesso deve:
1) eseguire le deliberazioni dell’assemblea dei condòmini e curare l’osservanza del regolamento di condominio.
È ovvio che egli è tenuto ad eseguire esclusivamente le delibere che siano legittime, perfette ed efficaci. Peraltro le delibere cui l’art. 1130 fa riferimento sono solo quelle che riguardino parti e servizi comuni a tutti i condòmini, e non anche quelle che riguardino proprietà esclusive, esulando queste ultime dall’autonomo potere dell’amministratore (Cass. 8-3-1977, n. 954).
Quanto poi alla cura che l’amministratore deve avere circa l’osservanza del regolamento di condominio, si è parlato di un suo «potere-dovere di polizia», sulla scorta della considerazione che il regolamento ha natura di lex interna del condominio, che l’amministratore deve far rispettare, all’uopo comminando ammonizioni o multe e promuovendo nei confronti dei singoli condòmini azioni giudiziarie. Per le multe va precisato che la facoltà di irrogarle deve essere prevista da un’apposita clausola regolamentare, dovendo trovare il relativo potere la propria fonte nella volontà del condominio;
2) disciplinare l’uso delle cose comuni e la prestazione dei servizi nell’interesse comune, in modo che ne sia assicurato il migliore godimento a tutti i condòmini.
Le modalità d’uso delle cose e dei servizi comuni, così come le relative limitazioni, sono normalmente stabilite dal regolamento di condominio, per cui, a prima vista, potrebbe apparire superflua la previsione di cui all’art. 1130, 1° co., n. 2, c.c. In realtà, al fine di cogliere la ratio della norma, bisogna sottolineare che, pur in presenza di una dettagliata disciplina regolamentare, permane in ogni caso un margine di autonomia in capo all’amministratore, almeno per quanto attiene alle modalità di attuazione della disciplina medesima.
Ma, a parte questa considerazione, detta norma trova la sua naturale applicazione relativamente a quelle fattispecie non disciplinate dal regolamento o nel caso in cui il regolamento stesso manchi del tutto (ipotesi possibile nel caso in cui il numero dei condòmini sia inferiore a dieci).
Avverso i provvedimenti dell’amministratore, comunque, la legge ammette una possibilità di riesame. Infatti contro tali provvedimenti «il condòmino dissenziente può fare ricorso all’assemblea per sentirla decidere sulla questione: se il provvedimento viene annullato, non ha più vigore, ma se viene approvato, il condòmino controinteressato può solo impugnare la delibera assembleare nei modi e nei termini previsti dall’art. 1137 c.c.»;
3) riscuotere i contributi ed erogare le spese occorrenti per la manutenzione ordinaria delle parti comuni dell’edificio e per l’esercizio dei servizi comuni.
I contributi vengono riscossi sulla base del preventivo e dello stato di ripartizione approvati dall’assemblea. In caso di mancato pagamento l’amministratore può ottenere dall’autorità giudiziaria l’emissione di un decreto ingiuntivo immediatamente esecutivo (art. 63, 1° co., disp. att. c.c.). In caso di mora nel pagamento dei contributi che si sia protratta per un semestre l’amministratore, se il regolamento di condominio lo autorizza, può sospendere al condòmino moroso la fornitura dei servizi comuni che siano suscettibili di godimento separato (art. 63, ult. co., disp. att. c.c.).
Relativamente all’erogazione delle spese, la norma fa espresso riferimento alla manutenzione ordinaria delle parti comuni, con la conseguenza che, per quanto attiene alle spese che eccedono l’ordinaria amministrazione, è necessaria una delibera assembleare che le autorizzi. L’amministratore può di sua iniziativa ordinare opere di manutenzione straordinaria solo ove esse rivestano notevole carattere di urgenza, fermo restando l’obbligo di riferirne alla prima assemblea (art. 1135, ult. co., c.c.);
4) compiere gli atti conservativi dei diritti inerenti alle parti comuni dell’edificio.
L’amministratore del condominio ha, tra gli altri, anche il compito di porre in essere gli atti conservativi — tra i quali rientrano anche le azioni possessorie dei diritti inerenti alle parti comuni dell’edificio. Nell’ambito di tale attribuzione, egli ha la rappresentanza dei partecipanti al condominio e può agire in giudizio, sia contro i condòmini sia contro i terzi, con la conseguenza che, allorché si verta in tema di conservazione dei diritti condominiali attinenti alle parti comuni dell’edificio (ed anche se la controversia riguardi l’uso o il godimento della cosa comune), l’amministratore può agire in giudizio anche in difetto di una deliberazione assembleare, poiché il relativo potere inerisce alla sua qualità, restando irrilevante accertare se l’assemblea che lo ha autorizzato a promuovere l’azione sia stata o meno validamente costituita (Cass. 14-5-1990, n. 4117). Tale facoltà riconosciuta all’amministratore non esclude che ciascun condòmino possa agire in giudizio autonomamente (Cass. 16-9-1991, n. 9629). La legittimazione dell’amministratore, d’altro canto, non si estende oltre i limiti delle domande dirette al ripristino delle parti comuni nel loro normale stato e non comprende, quindi, la domanda di risarcimento dei danni conseguenti al deprezzamento delle parti comuni che, non essendo diretta alla conservazione dell’immobile, resta nella esclusiva disponibilità dei singoli condòmini (Cass. 16-4-1992, n. 4679);
5) rendere, alla fine di ciascun anno, il conto della propria gestione.
L’obbligo di rendiconto da parte dell’amministratore sussisterebbe anche laddove nulla fosse disposto al riguardo in materia condominiale, essendo esso stabilito in modo generale per il mandatario dall’art. 1713 c.c. (TAMBORRINO). Tale obbligo «annuale» comporta che l’amministratore non è tenuto a rendere il conto su richiesta di uno qualsiasi dei condòmini.
Diverso, invece, è l’obbligo di esibire i documenti. L’orientamento giurisprudenziale più recente (Cass. 26-8-1998, n. 8460) ha riconosciuto il diritto dei singoli condòmini di chiedere ed ottenere dall’amministratore l’esibizione dei documenti contabili in qualsiasi momento e non una sola volta l’anno in sede di approvazione del rendiconto.
Va d’altro canto precisato che l’approvazione, da parte dell’assemblea dei condòmini, del rendiconto di un determinato esercizio non presuppone che la contabilità sia redatta dall’amministratore con forme rigorose, analoghe a quelle prescritte per i bilanci delle società, ma è sufficiente che la stessa sia idonea a rendere intelligibile ai condòmini le voci di entrata e di uscita, con le relative quote di ripartizione (Cass. 20-4-1994, n. 3747).
Tabella riassuntiva dei doveri dell’amministratore
1. Eseguire le delibere assembleari.
2. Disciplinare l’uso dei beni comuni.
3. Assicurare il funzionamento dei servizi condominiali.
4. Riscuotere i contributi.
5. Erogare le spese.
6. Presentare il preventivo annuale.
7. Rendere il conto annuale della gestione.
8. Convocare immediatamente l’assemblea straordinaria in caso di notifica al condominio di atti di citazione e di ordinanze amministrative che esorbitano dai suoi poteri.
9. Tenere una corretta contabilità.
10. Ordinare immediatamente le opere necessarie nei casi di necessità ed urgenza.
Legittimazione attiva e passiva - L’art. 1131, 1° co., c.c., stabilisce che, nei limiti stabiliti dall’art. 1130 c.c. o dei maggiori poteri conferitigli dal regolamento di condominio o dall’assemblea, l’amministratore ha la rappresentanza dei partecipanti al condominio e può agire in giudizio sia contro i condòmini sia contro i terzi. L’amministratore, senza la necessità di una delibera assembleare, può esercitare azioni possessorie e cautelari, può agire contro l’appaltatore, ai sensi dell’art. 1669 c.c., per la rimozione di gravi difetti di costruzione, può esperire azioni dirette alla rimozione di opere realizzate dai condòmini illegittimamente ove le stesse pregiudichino il normale uso della cosa comune. Egli non è invece legittimato ad esperire azioni petitorie: trattandosi infatti di azioni che incidono sulla sorte delle cose comuni in maniera definitiva, esse possono essere esercitate solo da chi può disporne, ossia dai condòmini.
Quanto alla rappresentanza passiva, l’amministratore può essere convenuto in giudizio per qualunque azione concernente le parti comuni dell’edificio (art. 1131, 2° co., c.c.). La rappresentanza passiva in giudizio ha un ambito più esteso della rappresentanza attiva purché l’azione si riferisca a parti o servizi comuni: l’amministratore chiamato in giudizio, pertanto, può proporre eccezioni e difese anche in materie esorbitanti dai suoi poteri, purché ne dia notizia all’assemblea dei condòmini.
È di tutta evidenza come i poteri di rappresentanza processuale dell’amministratore differiscano a seconda se si tratti di rappresentanza attiva o di rappresentanza passiva: nel primo caso, infatti, essi coincidono con i limiti delle sue attribuzioni, salvi i maggiori poteri conferitigli dal regolamento di condominio o dall’assemblea; nel secondo caso, invece, la rappresentanza dell’amministratore non incontra limiti, tanto che egli non necessita di alcuna autorizzazione dell’assemblea per resistere in giudizio e per proporre le impugnazioni che si rendano successivamente necessarie, compreso il ricorso per Cassazione. L’inosservanza dell’obbligo di informare i condòmini dell’esistenza di un procedimento contro il condominio, di cui all’art. 1131, 3° co., c.c., ha rilevanza puramente interna e non incide sui poteri di rappresentanza processuale dell’amministratore (Cass. 3-11-1979, n. 5698).
A mio avviso, metti tutto nelle mani di un buon avvocato.
