Costi ed obblighi del preliminare

[fersen]

b.sera a tutti e ringrazio anticipatamente chi saprà illuminarmi.
ho individuato un appartamento in vendita e il soggetto che vende è direttamente un privato.
solitamente l iter e' un accordo preliminare con versamento di caparra e il resto dopo tot giorni al rogito.
questo accordo preliminare è obbligatorio? se si, dove è da chi viene fatto?
è soprattutto quanto costa indicativamente?
se invece dell accordo ci fosse una scrittura privata tra me e il venditore, che valenza può avere e che tutele ha questo documento?
inoltre, la parte venditrice potrebbe aver concesso alla banca l ipoteca su questo immobile, visto che sta' pagando un mutuo ipod seconda casa...a quali rischi vado incontro se l immobile è già ipotecato?
b.serata

 

[Dimaraz]

Potreste anche andare direttamente dal Notaio per fare il rogito...ma serve troppa fiducia e disponibilità immediata di tutto il denaro.

Quando si compra un immobile meglio procedere senza saltare "tappe"...e per verificare rispondenze, assenza di problemi e ottenere i finanziamenti serve tempo.

Il "preliminare" potresta farlo con scrittura fra voi 2...ma, al tuo posto, preferibile tu faccia fare "registrazione" affidandoti al tuo notaio di fiducia che ti segua nella stesura dello stesso.

Risparmiare col "fai da te" se si è inespedti può rivelarsi deleterio.

Per i costi chiedi preventivi in loco.

 

[tumultuoso]

Il "preliminare" potresta farlo con scrittura fra voi 2...ma, al tuo posto, preferibile tu faccia fare "registrazione" affidandoti al tuo notaio di fiducia

La "registrazione" non si fa dal notaio, bensì si fa la "trascrizione" nei pubblici registri. La registrazione rende legale il preliminare ma non ti tutela ad esempio sul fatto che quell'immobile può essere appena già stato venduto ad altri.
Se non ricordo male, la trascrizione si fa versando in anticipo, all'agenzia delle entrate, una parte dell'imposta di registro mediante F24 e poi un po' di marche da bollo, ma nessuno ti dice nulla sullo stato di quell'immobile, ti tutela solo sul fatto che tu hai versato una caparra al venditore.
La trascrizione nei registri pubblici, che si fa mediante notaio, si va appunto a verificare e registrare, nei pubblici registri, lo stato effettivo dell'immobile, unico neo è che c'è la parcella del notaio, che sicuramente è un costo non indifferente.
In definitiva, non sono obbligatori ne preliminare, con obbligo di registrazione (a menon che tu non lo faccia "di nascosto") ne trascrizione.
Saluti.

 

[Gianco]

Se c'è un mutuo che grava sull'immobile devi prima chiarire se lo estingue lui o subentri per la parte rimanente e quindo dovrai versare la differenza o in contanti o con un altro mutuo. Per organizzare e svolgere queste operazioni occorre del tempo ed è necessario che ci sia la certezza che nel frattempo il venditore non si leghi ad altri, mandando a monte tutto il tuo lavoro preliminare. In questo caso il compromesso registrato è consigliato. Se invece disponi del contante, fatte le necessarie verifiche e controlli della regolarità della vendita potete andare direttamente dal notaio per l'atto di compravendita.

 

[Dimaraz]

La "registrazione" non si fa dal notaio, bensì si fa la "trascrizione" nei pubblici registri. La registrazione rende legale il preliminare ma non ti tutela ad esempio sul fatto che quell'immobile può essere appena già stato venduto ad altri.

Prima di affannarti a correggermi ...dovresti imparare il mio modo di scrivere...e il "virgolettato" indica che nell'uso popolare il termine possa essere diverso da quello specifico.

Ho parlato di "registrazione" del compromesso perchè se si decide di produrre tale documento (accordo) la mancata registrazione comporta una sanzione fiscale.

L'aver precisato un "notaio" nella frase era elemento distinto e al solo scopo di indicare un professionista cui dare maggiore credito/fiducia per la redazione di un compromesso visto che la scelta di quale "ufficiale" spetta al compratore...ed è facile supporre che suggerisca pure la trascrizione.
Nell'ottica del successivo rogito, spesso il Notaio include tali operazioni "secondarie" nel suo successivo compenso.

 

[griz]

i notai oggi assistono il cliente fino dall'inizio delle operazioni, chiesdi dei preventivi e vai dal notaio che ti da più fiducia, lui gestirà tutte le scritture e potrà fare gli acertamenti ipotecari e ti indicherà cosa fare per procedere in modo corretto

 

[fersen]

grazie per le gentili risposte.
mettiamo che si sia creata una reciproca fiducia tra le parti e si voglia risparmiare sul preliminare ed imposte accessorie.
è una soluzione il bonificare una piccola cifra a titolo di "caparra" , e farsi dare come contropartita un a/b postdatato che verrà incassato solo dopo il rogito?
quindi a me piace l appartamento, siamesi d accordo di evitare burocrazia e costi aggiuntivi, visto che sono sicuro che il mutuo mi verrà erogato, blocco l appartamento con un bonifico per dimostrare la mia buona intenzione, mi tutelo facendomi consegnare dal venditore un titolo di credito che potrei non utilizzare, e si va' subito a rogito?

 

[griz]

se siete amici e sei sicuro di tutto, potete anche evitare tutto e andare al rogito direttamente, tutto quello che si fa prima è per evitare le sorprese

 

[Gianco]

Anch'io, dando un po di fiducia al venditore opererei come propone fersen. Basta con pagare balzelli vari, sperando nell'onestà della controparte.

 

[Dimaraz]

e si voglia risparmiare sul preliminare ed imposte accessorie.

E tu per 500 Euro su una spesa di forse 100.000 preferisci corree i rischi?
Cosa ne sai della situazione patrimoniale di chi ti vende?
Sai cosa significa "revocatoria" in caso di fallimento del venditore?
Sai cos'è un assegno "a vuoto"?

Se libero di fare di testa tua ma poi non venire a lamentarti.