Cosa controllare prima di acquistare immobile?

[lesypav]

Salve,

Siamo una coppia giovane e stiamo considerando di comprare un immobile (scuzatemi per gli eventuali sbagli nel testo, l'italiano nn e' la mia madrelingua). Abbiamo trovato un appartamento nella costruzione nuova che ci piace molto, ma ci sono un paio delle cose che ci confondano. Vorrei chiedere un consiglio cosa bisogna fare per assicurarsi che tutto vada bene con l'acquisto di questo immobile.

1) l'immobile ha l'uso ufficio, anziche e' fatto apposto per uso abitativo. Il costruttore dice che e' possibile cambiare l'uso senza i problemi. Ma nn abbiamo tanta fiducia. E allora - come e' possibile controllare se davvero si puo fare cambio d'uso dal ufficio al abitazione civile senza i problemi? Oppure puo andare anche bene vivere in un immobile uso ufficio? Ma in tal caso possiamo fare registrazione anagrafica in questo immobile?

2) Abbiamo sentito che questo costruttore e' molto chiacchierato (nel senso negativo).. Allora, adesso siamo anche preocupati che questo costruttore potrebbe fallire (chissa, ma probabilita sempre c'e' rendendo conto della crisi nel mercato immobiliare). Quale sarebbe il modo migliore per guarantirsi che la nostra casa rimarra da noi (e non sara esposta al'azione recovatoria)?

Un po di detagli: siccome l'immobile ha l'uso ufficio, vogliamo comprarlo al nome di societa (azienda dei genitori del mio fidanzato) per scaricare l'IVA poi. Maggior parte della somma pensiamo di pagare subito, ma anche lasciare una parte per pagare a mutuo.

Quali sono i rischi che possiamo correre in tal caso? Come sarebbe il modo migliore per proseguire in questa situazione?

Grazie mille!

 

[maidealista]

Potrebbe esserti utile :
http://www.propit.it/f69/guida-pratica-acquistare-casa-italia-1158/
:daccordo:

 

[lesypav]

Grazie per il link, ma piutosto vorrei sapere i pasi precisi che noi dobbiamo fare per: a) verificare se si puo fare cambio d'uso di questo immobile, b) verificare se questo costruttore e' affidabile, c) come defendersi nel caso di fallimento eventuale di costruttore (la casa e' gia finita, anche alcuni apartamenti sono venduti, e se capisco giusto il costruttore NON e' obbligato a fare fideiussione (il legge riferisce solo agli apartamenti in costruzione)?

 

[ccc1956]

Assumere dettagli ed informazioni sul venditore dell’immobile (per es. tramite la Camera di Commercio o la Banca) costituisce aspetto di non poco conto nella trattativa. È infatti di fondamentale importanza sapere ad esempio se il venditore è in pericolo di fallimento, se è privato oppure imprenditore, se è socio di una S.n.c. o di una S.r.l.: in breve è necessario conoscere quanto piú possibile della situazione patrimoniale e reddituale del venditore.

Fideiussione bancaria
Ai sensi della legge del 2 agosto 2004, n. 210 e del relativo decreto legislativo 122/2005, entrato in vigore il 21/07/2005, le ditte costruttrici devono garantire agli acquirenti una polizza assicurativa contro i vizi con validità decennale e una fideiussione bancaria che assicuri il pagamento degli acconti o delle rate con validità fino alla sottoscrizione del rogito. Tale obbligo riguarda solamente le ditte costruttrici che hanno richiesto il permesso di costruire o un provvedimento abilitativo o fatto altra denuncia successivamente alla data di entrata in vigore del presente decreto.
A ogni acquirente, che non possa usufruire dei vantaggi di queste nuove disposizioni, viene raccomandato di farsi rilasciare contrattualmente una fideiussione bancaria. Questa garanzia tutela l’acquirente nel caso la ditta costruttrice dichiari fallimento.
puo' anche capitare che la fidelussione ma con una scusa o l'altra non viene rilasciata.
se la ditta fallisce,non resta che rivlgersi ad un legale.

 

[Jrogin]

Per verificare se il cambio di destinazione d'uso da ufficio a civile abitazione, dovresti recarti presso l'ufficio edilizia del comune ove è ubicato l'immobile che intendi acquistare e chiedere informazioni.
Nel caso fosse possibile, suggerisco di far fare il cambio di destinazione al costruttore. In questo modo l'IVA che andrai a pagare sarà minore ed eventualmente potrai, se possiedi i requisiti, ottenere le agevolazioni "prima casa" con IVA al 4%.
Se riesci a fare ciò, ed adibisci l'immobile ad abitazione principale, potrai inoltre portare in detrazione gli interessi passivi del mutuo, essere esente dal pagamento dell'ICI ed avere le utenze (acqua, luce e gas) a tariffe minori rispetto a quelle ordinarie. Stessa cosa vale per la TIA (Tariffa Igiene Ambientale).

Un ulteriore vantaggio di utilizzare il bene come prima casa (purchè ovviamente sia una civile abitazione e non un ufficio) è la maggior difficoltà di vedere applicata l'azione revocatoria in caso di fallimento.

A questo riguardo (fallimento) suggerisco di fare delle indagini come detto da ccc1956, di chiedere i bilanci degli ultimi 2 0 3 anni della ditta costruttrice, fare una visura ipotecaria sul bene in oggetto.
Se da tutto ciò risulta un situazione "sana e positiva economicamente", conservare la documentazione relativa, in modo da poter dimostrare in futuro, qualora ce ne fosse bisogno, che si è adoperata la buona diligenza nell'acquisto acquisendo le informazioni necessarie.
Altra cosa importante è effettuare l'acquisto "al giusto prezzo", cioè al prezzo di mercato corrente per un immobile di caratteristiche simili, per zona e dimensione.
Tutti i pagamenti dovranno essere ben documentati e tracciabili (assegni non trasferibili e/o bonifici bancari, assolutamente no banconote)

Infine, ma non meno importante, far verificare, prima di impegnarsi, da un tuo tecnico di fiducia, la regolarità urbanistica catastale dell'immobile, e le scritture che andrai a sottoscrivere (proposta di acquisto, compromesso).

Per quanto riguarda il notaio, deve essere indicato dalla parte acquirente, che tra l'altro ne sosterrà la spesa.

Per tutto ciò che mi sarò sicuramente dimenticato, attendo interventi degli amici di Propit.it

 

[mtr]

Punto 1): come già evidenziato da colleghi del forum, devi fare un controllo di conformità edilizia.

Di seguito un breve elenco, partendo dalla fase più 'semplice':
- documenti catastali, dai quali vedi se la planimetria depositata corrisponde allo stato di fatto (vai al catasto e chiedi certificato e planimetria);
- 1° visura in Comune-Uff.Visura, per vedere se l'immobile corrisponde esattamente al progetto approvato (e soprattutto in prima istanza vedi se esiste un regolare progetto approvato..); se è stata data la fine lavori + collaudo, e se quindi ci sono tutti i documenti relativi agli impianti -che devono essere certificati;
- 2° visura al Comune-Uff.Impianti. per vedere se gli impianti sono stati costruiti a norma, con regolare permesso;
- 3° visura Comune-Uff.Energia, per vedere se è stato depositato il progetto in base alle vigenti normative di risparmio energetico;
- certificato di agibilità, che sigla l'esistenza di tutti i documenti che ho citati, senza il quale l'immobile non è 'pronto' per la destinazione d'uso dichiarata.

Tieni presente che se gliappartamenti sono 'ad uso ufficio' (da certificato di agibilità) devi contattare un Professionista esperto che rilevi se e con quali eventuali integrazioni si possa passare a residenziale (le norme da rispettare non sono identiche).
Questo perchè una volta che hai acquistato con destinaizone d'uso ufficio per godere di certe facilitazioni, potresti trovarti a 'mangiarti le mani' perchè adeguare a residenza diventa un serio problema -economico o edilizio o impiantistico.

Insomma, questo è un elenco abbastanza esaustivo, ma solo un Professionista può darti una certezza sui passi da seguire (ma cerca una persona fidata.. anche i professionisti possono dare cattive sorprese..).

 

[lesypav]

Grazie a tutti per le risposte!

Allora, per fare un riassunto, noi dobbiamo fare questi passi:
1) informarsi di come si e' messo il costruttore - abbiamo comprato ieri i documenti online nel sito registroimprese, dove c'era il bilancio di 31/12/2008 e 31/12/2009 e anche lista dei soci, lo statuto e altre informazioni del genere. Il bilancio di 31/12/2010 non e' ancora uscito perche di solito viene depositato piu tardi o puo capitare che ci sono altri motivi?
Per caso, forse qualcuno sa se c'e' anche il registro online delle imprese fallite? Oppure dove si puo informare su questo?

2) comprare una visura ipotecaria, cioe informarsi che l'immobile nn e' il soggetto di ipoteca. Si puo fare al sito catastoinrete.it? ma il costo arriva fino a 100 euro.. forse ci sono altri modo per trovare questa info?

3) chiedere l'informazione dal'ufficio edilizia del comune dove è ubicato l'immobile se e' possibile fare cambio d'uso in quel palazzo - abbiamo scritto gia al'ufficio edilizia del comune

4) controllare i documenti: documenti catastali, visura in Comune-Uff.Visura, visura Comune-Uff.Energia, certificato di agibilità - per tutto questo meglio riferirsi ad un tecnico di fiducia, giusto?

Poi - come sarebbe il modo migliore di organizzarsi: comprare tramite agenzia immobiliare (pagando li 3.5% della somma) oppure cercare di communicare direttamente con il costruttore? Il caso e' che abbiamo trovato questo immobile dal annuncio di una agenzia, e poi il agente ci ha fatto vedere questo immobile gia insieme con il costruttore, e quello ultimo ci ha lasciato anche il suo numero per i contatti ulteriori. Siamo obligati in tal caso proseguire con l'agenzia oppure possiamo eliminare questo anello di 3.5% della spesa? Cmq questa agenzia nn ci da una mane granda! Ci impegnamo noi a cercare tt le info! Quali oblighi di solito dovrebbe prendere agenzia in compravendita? Ci dovrebbe fornire tutti i docs? Oppure cosa fa?

Grazie!

 

[Jrogin]

Siamo obligati in tal caso proseguire con l'agenzia oppure possiamo eliminare questo anello di 3.5% della spesa?

Si, avendo visto l'immobile con l'agenzia ed avendo già avuto un contatto con il costruttore tramite l'agenzia stessa.

Cmq questa agenzia nn ci da una mane granda! Ci impegnamo noi a cercare tt le info! Quali oblighi di solito dovrebbe prendere agenzia in compravendita? Ci dovrebbe fornire tutti i docs? Oppure cosa fa?

L'agenzia per il tramite del costruttore dovrebbe fornirti la documentazione edlizio-urbanistica-catastale (che poi ti suggerisco far verificare ad un tuo tecnico di fiducia). Dovrebbe anche fare la visura ipotecaria. Per quanto riguarda le indagini sulla situazione patrimoniale e sulla solvibilità del costruttore, a mio modo di vedere e più saggio che te ne occupi tu direttamente (come già stai facendo).

 

[lesypav]

Salve a tutti!

Abbiamo parlato con la nostra banca.. Ci ha detto delle cose che ci hanno fatto venire dispiacere..
1) che la casa ipotecata
2) che il costruttore ha preso il mutuo per questa casa (cioe se capisco bene - per offrire agli acquirenti le condizioni piu favorevoli del mutuo) e ha da pagare gli interessi e solo 2 apartamenti da circa 15 sono venduti in questo palazzo, per questo ha fretta di vendere piu presto posibile
3) questo costruttore ha l'altro palazzo per il quale nn e' riuscito ad ottenere tt i permessi necessarie per avere uso abitabile

Allora, dicono che sia poco affidabile.. Ma se la banca dica che il costruttore poco affidabile e non consiglia ai clienti di comprare da lui gli apartamenti - come il costruttore riuscira' a venderli? Basta avere un nemico nella banca principale della regione, e la reputazione del costruttore sara gia rovinata anche senza nessun raggione motivato!

Ma a me non passa l'impressione buona che mi ha fatto il costruttore e cmq il palazzo che e' proprio il migliore di tutto quello che offre il mercato locale per ora.

In tal caso davvero meglio accontarsi di quello che hanno detto quelli della banca oppure no...? forse conviene controllare le cose meglio dai altri fonti? Quanto sono gravi quelle cose che ci ha presentato la banca come i raggionamenti di poca affidibilita del costruttore?

Grazie