Corte : condominiale o privata ?

[cautandero]

A quanto ammonta questa maggioranza e quanti proprietari siete in effetti, oltre il costruttore.

 

[adimecasa]

Voi non avete la maggioranza dei mm. il costruttore non ha la maggioranza delle teste, così non deliberate mai niente, affiancate all'amministratore scelto dal costruttore, uno vs. alla prossima assemblea dateci una delega, a rappresentarvi, così verrà verbalizzato il contendere se sarà spropositato a favore di qualcuno avrete un documento x adire alle vie legali, per la nomina di un nuovo amministratore, (spero imparziale) ciao adimecasa:daccordo:

 

[raflomb]

Quanto risulta dal regolamento contrattuale dovrebbe essere prevalente da quanto risultante al cataso, pertanto ne consegue la natura condominiale e non esclusiva della corte interna. Tra l'altro occorre riflettere sul fatto che è stato lo stesso costruttore a definire nei dettagli il regolamento contrattuale, e ciò determina, nel caso in specie, una singolare situazione di contrasto tra la sua destinazione regolamentare e la gestione arbitraria fatta dal costruttore.
Ti chiedo se la gestione al bar di questo spazio condominiale era già preesitente all'acquito dell'appartamento o successiva?
Se fosse successiva sarebbe interessante e anzi necessario chiedere al conduttore a che titolo il costruttore gli ha concesso la possibilità di gestire lo spazio condominiale. Dovrebbe esserci un contratto d'affitto regolarmente registrato, e allora, perchè non farne richiedere una copia all'amministratore, o in caso di diniego perchè qualcosa di irregolare sussiste, perchè non rivolgersi all'ufficio del registro? Il contratto, se sussiste, potrebbe aiutare voi condomini a comprendere molto di più, e conseguentemente a potere valutare la legittimità dell'uso fatta dal costruttore.
Inoltre, in via subordinata, potete sempre mettere fine a quest'uso della corte interna, sia sotto il profilo del "decoro" sia sotto il profilo del disturbo della quiete pubblica, ove i rumori prodotti dalla gestione della corte interna vadino oltre la normale tollerabilità.
A proposito di regolamento contrattuale:
Si usa dire che il regolamento è la "legge interna" del condominio: esso infatti disciplina l'utilizzo delle cose comuni e la ripartizione delle spese (secondo i diritti e gli obblighi spettanti a ciascun condomino) e stabilisce le norme da osservare per la tutela del decoro dell'edificio, e quelle relative all'amministrazione (art. 1138 c.c.).

Il regolamento di condominio contiene le tabelle millesimali (art. 68 disp.att. c.c.) che esprimono in millesimi il valore della proprietà di ciascun condomino, e può essere di natura contrattuale oppure approvato a maggioranza dall'assemblea.


IL REGOLAMENTO CONTRATTUALE

Il regolamento contrattuale deriva da un’accettazione di esso da parte degli acquirenti delle varie porzioni di immobili, al momento dell’acquisto: per lo più viene predisposto dal costruttore-venditore dell'edificio e costituisce parte integrante di tutti gli atti di acquisto stipulati dai diversi condomini.
Da questa sua natura deriva la funzione di disciplinare tanto i rapporti tra i singoli proprietari, quanto alcuni rapporti tra condomini e venditore. Poiché costituisce un'articolazione del contratto di acquisto, ne deriva la piena applicabilità delle norme relative alla trascrizione degli atti relativi ad immobili in particolare per quanto riguarda gli effetti nei confronti dei terzi.
In ogni caso l'omessa trascrizione nei Registri Immobiliari non influisce sulla validità ed efficacia del regolamento.

Si suole distingue tra le disposizioni che incidono nella sfera dei diritti soggettivi e degli obblighi di ciascun condominio (ad es. destinazione delle proprietà esclusive, modifica dei criteri di ripartizione delle spese) e norme che coinvolgono interessi impersonali della collettività dei condomini (come quelle che prevedono le modalità di uso dei servizi condominiali).
Le prime hanno natura contrattuale e perciò possono essere modificate soltanto per iscritto e con il consenso unanime di tutti i condomini, mentre le seconde hanno natura tipicamente regolamentare e possono essere perciò modificate con deliberazione dell'assemblea adottata con la maggioranza prevista dall'art. 1136 cod. civ. .

Il regolamento contrattuale può contenere limitazioni al diritto di proprietà esclusiva dei singoli condomini (che sonoo opponibili ai terzi subacquirenti se debitamente trascritte) come può contenere speciali esoneri di uno o più proprietari da alcune spese condominiali, o la previsione dell'uso esclusivo di alcune parti comuni a favore di una proprietà esclusiva (nesso pertinenziale); deve essere osservato anche dall'originario unico proprietario dell'edificio, ma non può derogare alle norme imperative dettate dal codice civile e dalle leggi speciali.

Il regolamento di condominio edilizio predisposto dall'originario unico proprietario dell'edificio non è vincolante per coloro che abbiano acquistato le unità immobiliari prima della predisposizione del regolamento stesso (anche se nell'atto di acquisto sia posto a loro carico l'obbligo di rispettare un regolamento da redigersi in futuro) salvo che l'acquirente, successivamente alla sua redazione, vi presti adesione con atto scritto da cui risulti in modo chiaro ed inequivocabile la "presa di cognizione" del regolamento stesso e la volontà di darvi esecuzione.

Nei regolamenti contrattuali predisposti dal costruttore\venditore dell'immobile, di norma questi si riserva alcuni "benefit" che potrà esercitare anche dopo aver alienato tutte le unità immobiliari: ad es. il diritto di autorizzare l'apposizione di targhe o insegne, o lo svolgimento di determinate attività all'interno dell'edificio.
Queste norme servono a garantire una più facile commerciabilità dell'immobile, anche qualora - in seguito alle vendite via via effettuate - il costruttore non disponesse più della maggioranza assembleare.