Corretto calcolo dell'adeguamento Istat sul canone di affitto

[ginore]

Nel 2012 sono diventato proprietario di un appartamento già locato dal precedente proprietario.
Il contratto di locazione (stipulato dal vecchio proprietario-conduttore e dal locatario) recita:
"...La locazione decorre dal 15/10/2011 e terminerà il 14/10/2015 e si intenderà rinnovata per altri quattro anni.....
Il prezzo della locazione è stabilito in euro 500 mensili da corrispondersi in via anticipata entro il quindicesimo giorno di ogni mese.....
Il canone di locazione verrà aggiornato annualmente, senza preventiva richiesta del locatore nella misura del 75% delle variazioni accertate dall'ISTAT, dell'indice dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati, quale media annua dell'anno precedente...
....sono a carico del conduttore l'imposta di bollo per il contratto e per le quietanze mentre l'imposta di registro resta a carico nella misura stabilita dalle vigenti leggi pari alla metà.
datato 30/09/2011
firmato il locatore ed il conduttore"
In data 16/03/2012 ho provveduto a registrare all'Agenzia delle Entrate la cessione di contratto, comunicando che ero diventato io il conduttore; il contratto non è stato (e non era possibile farlo) variato.
NON HO OPTATO PER LA CEDOLARE SECCA.
Devo quindi procedere con il pagamento annuale dell'imposta di registro (2% sul canone annuale).

Le domande:
- entro quale scadenza devo pagare (al 50% con il conduttore) l'imposta? un anno dalla data di stipula del contratto (30/09/2011) o dalla data di registrazione del subentro (16/03/2012)?
- su quale imposto? (500 + il 75% della media annuale..ma l'ultimo indice disponibile è del mese di agosto, quello si settembre uscirà a fine ottobre...)
- a decorrere da quale data il conduttore mi deve pagare il nuovo canone adeguato all'istat? (pag il 15 di ogni mese l'affitto anticipato)
- la ricevuta di pagamento va portata all'Agenzia delle Entrate?

Grazie per quanti vorranno o potranno aiutarmi (vorrei fare da solo, senza ricorrere ad una agenzia immobiliare)

 

[JERRY48]

Le domande:
- entro quale scadenza devo pagare (al 50% con il conduttore) l'imposta? un anno dalla data di stipula del contratto (30/09/2011) o dalla data di registrazione del subentro (16/03/2012)?
- su quale imposto? (500 + il 75% della media annuale..ma l'ultimo indice disponibile è del mese di agosto, quello si settembre uscirà a fine ottobre...)
- a decorrere da quale data il conduttore mi deve pagare il nuovo canone adeguato all'istat? (pag il 15 di ogni mese l'affitto anticipato)
- la ricevuta di pagamento va portata all'Agenzia delle Entrate?

1) 30 gg.

2) 500+75% dell'Istat mensile (non media annuale)

3) dell'aumento Istat di Settembre che andrà a pagare il conduttore il 15 Novembre e che comprenderà anche l'aumento di Ottobre (previa comunicazione al conduttore).

4) No

saluti
jerry48

 

[ginore]

grazie JERRY48 ma....

1) ...30gg OK! ma da quale data? dall'anno di scadenza della stipula del contratto fatto dal precedenete locatore (30/09/2011) come credo sia oppure ad un anno dalla data in cui io sono subentrato (16/03/2012)?

2) ISTAT mensile? anche se nel contratto sta scritto "Il canone di locazione verrà aggiornato annualmente, senza preventiva richiesta del locatore nella misura del 75% delle variazioni accertate dall'ISTAT, dell'indice dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati, quale media annua dell'anno precedente..."

3) quindi l'aumento scatta dal 15 ottobre 2012 ma potrò farmelo pagare solo con la mensilità in pagamento il 15 novembre, in quanto l'istat di settembre uscirà a fine ottobre 2012: in questo modo però rischio di andare a pagare l'imposta di registro oltre i 30gg in quanto, per fare il calcolo, devo conoscere l'importo esatto del canone, importo che però potrò conoscere SOLO dopo l'uscita in G.u. dell'indice istat di settembre 2012...o no?

 

[JERRY48]

1) ...30gg OK! ma da quale data? dall'anno di scadenza della stipula del contratto fatto dal precedenete locatore (30/09/2011)

Sì, poichè di regola, il rapporto contrattuale ceduto non può essere modificato, per cui non è possibile una cessione parziale.

ISTAT mensile?

Sì, la variazione Istat viene pubblicata ogni mese attraverso la Gazzetta Ufficiale di solito il 16 di ogni mese, per cui hai il tempo necessario per pagare l'imposta di registro.
Se proprio non vuoi correre rischi, prendi l'adeguamento di Agosto, e sei tranquillo, anche perchè così facendo non è che andrai a perderci una somma alta : qualche € se non cent
saluti
jerry48

 

[Nemesis]

30gg OK! ma da quale data? dall'anno di scadenza della stipula del contratto fatto dal precedenete locatore (30/09/2011) come credo sia oppure ad un anno dalla data in cui io sono subentrato (16/03/2012)?

Nessuna delle due date. L’imposta va versata entro 30 giorni dalla scadenza della precedente annualità. Quindi entro 30 giorni dal 14/10/2012. Avrai pertanto tempo per versarla tenendo conto anche dell'aumento calcolato come indicato nelle condizioni contrattuali. Quindi senza bisogno di preventiva comunicazione dell'aumento al conduttore.

 

[JERRY48]

Nessuna delle due date. L’imposta va versata entro 30 giorni dalla scadenza della precedente annualità. Quindi entro 30 giorni dal 14/10/2012.

Per me, pagamento entro il 14/10/2012 e non entro 30 gg. dal 14/10/2012.
Comunicazione: per il mese senza l'adeguamento Istat (se non fa in tempo).
saluti
jerry48

 

[Nemesis]

Per me, pagamento entro il 14/10/2012

Solo per te. La "precedente" annualità scadrà il 14/10/2012. Il termine pertanto è di trenta giorni da quella data.

Comunicazione: per il mese senza l'adeguamento Istat (se non fa in tempo)

Non occorre nessuna comunicazione, come da condizioni contrattuali. E quelle condizioni prevedono un meccanismo di adeguamento che non è "mensile".

 

[JERRY48]

Solo per te. La "precedente" annualità scadrà il 14/10/2012. Il termine pertanto è di trenta giorni da quella data.

Ottobre, novembre, dicembre, gennaio, febbraio, marzo, aprile, maggio, giugno, luglio, agosto, settembre: 12 mesi.

Non occorre nessuna comunicazione, come da condizioni contrattuali. E quelle condizioni prevedono un meccanismo di adeguamento che non è "mensile".

Comunicazione di successivo adeguamento Istat (se nel mese precedente non l'ha conteggiato) solo questo, è chiaro che se è previsto nel contratto, non c'è bisogno di nessuna comunicazione.
E l'indice Istat viene pubblicato mensilmente, per cui se a Novembre (scadenza contratto ipotesi) c'è stato un aumento del (ipotesi sempre) 2,5%, si applicherà la mensilità dell'affitto di 500+2,5%.

saluti
jerry48

 

[Nemesis]

Ottobre, novembre, dicembre, gennaio, febbraio, marzo, aprile, maggio, giugno, luglio, agosto, settembre: 12 mesi.

La prima annualità contrattuale ha avuto inizio il 15/10/2011 e scadrà il prossimo 14/10/2012. Entro 30 giorni da quella scadenza andrà pagata l'imposta per l'annualità successiva.
Inoltre quel "pagamento entro il 14/10/2012" non risponde a nessuna logica. Dato che il termine di pagamento è di 30 giorni da una "certa" data, quale logica, significato avrebbe nella fattispecie in discussione la data del 15/9/2012, data dalla quale dovrebbe cominciare il conteggio di quei 30 giorni?

E l'indice Istat viene pubblicato mensilmente, per cui se a Novembre c'è stato un aumento del (ipotesi) 2,5%, si applicherà la mensilità dell'affitto di 500+2,5%.

Il contratto in discussione prevede un criterio di adeguamento del tutto particolare. Pertanto non si applicherà a quel contratto la variazione dell'indice FOI annuale, calcolato dal mese x al mese x-1 dell'anno precedente.

 

[JERRY48]

Il canone di locazione verrà aggiornato annualmente, senza preventiva richiesta del locatore nella misura del 75% delle variazioni accertate dall'ISTAT, dell'indice dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati, quale media annua dell'anno precedente...

Questo è dell'OP.

Tabella indice ISTAT per prezzi al consumo delle Famiglie (FOI)

Dimmi tu quale adeguamento.
saluti
jerry48