Conviene vendere immobile locato o libero?

[Franci63]

Si dal notaio, praticamente è stata inserita nella donazione la rinuncia all'art del c.c. che riguarda le azioni degli eredi verso terzi che acquistano gli immobili oggetto di donazione, scritto anche in maniera non chiara, ma questa è l'interpretazione che ha dato il mio legale

Ok, la rinuncia all’azione di restituzione è lecita, anche prima della morte del donante ( quella di riduzione no).

 

[RiccardoBiolo]

Dipende dal valore a cui è affittato e la posizione dell'immobile. Generalmente i valori degli immobili in affitto valgono meno, ma ho trovato alcuni casi in cui i contratti erano buoni e l'immobile ben posizionato e l'immobile si è compravenduto ad un prezzo di mercato o leggermente più alto.

 

[uva]

Dipende

anche dalla vetustà e dallo stato di manutenzione in cui si trovano gli immobili, che nel caso in questione pare non sia buono:

una 40 d'anni che non hanno ricevuto aggiornamenti negli anni, quindi per renderli green ci vorrebbe qualche soldino di investimento.

 

[RiccardoBiolo]

anche dalla vetustà e dallo stato di manutenzione in cui si trovano gli immobili, che nel caso in questione pare non sia buono:

intendo che a parità di vetustità e stato di manutenzione che incidono in egual maniera nelle due alternative (affitto e vendita), la differenza la fa il valore dell'affitto. Se questo immobile (nuovo o vecchio che sia) vale 100.000 ma è affittato a 10.000€/anno è molto piu vendibile che nel caso sia affittato a 5.000€/anno. Nel primo caso rende il 10% annuo, nel secondo il 5% e per un compratore fa la differenza. Anche in un'ottica di tenerlo in affitto qualche anno per poi andarci a stare. Noi abbiamo seguito diverse vendite di immobili che gestiamo con affitti brevi e medio termine e non troviamo grande difficoltà a piazzarli anche affittati perchè comunque rendono tra il 7% e il 12% e chi compra ha comunque un vantaggio comprarli, anche per il basso rischio di locazione che hanno queste tipologie. Se invece ti trovi a comprare immobili con affitti bassi e affittati a famiglie numerose è chiaro che le cose cambiano non poco.

 

[uva]

rende

Per calcolare il rendimento netto occorre valutare anche la tassazione.
Ad esempio, per i contratti concordati in cedolare secca di immobili ubicati in città ad alta tensione abitativa, la tassazione del reddito è più vantaggiosa e l'IMU molto ridotta (applicando l'aliquota agevolata comunale oltre allo "sconto" statale).
E' vero che i canoni concordati sono inferiori a quelli di mercato, ma determinate tipologie contrattuali come gli affitti a studenti praticamente annullano il rischio morosità degli inquilini.

Per quanto riguarda lo stato di manutenzione di un immobile locato, io come acquirente lo valuterei attentamente.
Volendo continuare a proporlo in locazione riterrei indispensabile ristrutturarlo. Le case vecchie e in cattivo stato attirano una tipologia di conduttori (persone con basso reddito, extracomunitari, ecc) che preferisco evitare perché troppo a rischio di morosità e di causare altri problemi.

Gli affitti brevi di cui si occupa la tua impresa sono certamente vantaggiosi, ma pensi che continueranno ad esserlo anche in futuro?
Mi riferisco alla recente proposta di legge:

Italia, nuovo regolamento sugli affitti brevi: scattano le sanzioni

Nella nuova proposta di legge per arginare i soggiorni brevi, inasprite le sanzioni per chi affitta un solo giorno (il minimo è due), ogni appartamento avrà un codice identificativo nazionale che dovrà esporre. Scende, inoltre, da 4 a 2 il limite di appartamenti, dello stesso proprietario, in...

www.ilsole24ore.com

 

[RiccardoBiolo]

Per calcolare il rendimento netto occorre valutare anche la tassazione.
Ad esempio, per i contratti concordati in cedolare secca di immobili ubicati in città ad alta tensione abitativa, la tassazione del reddito è più vantaggiosa e l'IMU molto ridotta (applicando l'aliquota agevolata comunale oltre allo "sconto" statale).
E' vero che i canoni concordati sono inferiori a quelli di mercato, ma determinate tipologie contrattuali come gli affitti a studenti praticamente annullano il rischio morosità degli inquilini.

Per quanto riguarda lo stato di manutenzione di un immobile locato, io come acquirente lo valuterei attentamente.
Volendo continuare a proporlo in locazione riterrei indispensabile ristrutturarlo. Le case vecchie e in cattivo stato attirano una tipologia di conduttori (persone con basso reddito, extracomunitari, ecc) che preferisco evitare perché troppo a rischio di morosità e di causare altri problemi.

Gli affitti brevi di cui si occupa la tua impresa sono certamente vantaggiosi, ma pensi che continueranno ad esserlo anche in futuro?
Mi riferisco alla recente proposta di legge:

Italia, nuovo regolamento sugli affitti brevi: scattano le sanzioni

Nella nuova proposta di legge per arginare i soggiorni brevi, inasprite le sanzioni per chi affitta un solo giorno (il minimo è due), ogni appartamento avrà un codice identificativo nazionale che dovrà esporre. Scende, inoltre, da 4 a 2 il limite di appartamenti, dello stesso proprietario, in...

www.ilsole24ore.com

Direi di si. le modiche che vogliono apportare non hanno un gran impatto. vogliono portare il soggiorno minimo a 2 notti. Oggi i soggiorni di una notte sono mediamente il 5-10% delle prenotazione per cui l'incidenza non è enorme.

Se vuoi affittare con affitti breve o studenti oggi devi lavorare sul ristrutturato assolutamente, chi propone immobili vecchi avrà vita breve e saranno i primi che soffriranno nei cali di domanda.

Si le imposte non importanti. Noi cerchiamo di usare i transitori e in città come Padova i cui volari dei canoni concordati sono alti si va molto bene. in altre come Brescia sono bassi e quindi il concordato è molto difficile da applicare. Chiaro che con l'affitto breve il concordato non è applicabile perchè sfori sicuramente, mentre è piu facile per gli studenti o nei contratti con i proprietari per fare rent to rent.

 

[uva]

vogliono

anche diminuire da 4 a 2 il numero max di immobili che un privato senza partita IVA può destinare ad affitti brevi con cedolare secca.

importanti

E' importante valutare annualmente la situazione fiscale del locatore in relazione al suo reddito complessivo. In modo da passare da cedolare secca a tassazione ordinaria e viceversa in base alle tipologie ed ammontare dei suoi redditi, alle deduzioni e detrazioni di cui ha diritto (incluse quelle relative ai bonus fiscali per ristrutturazioni).

fare rent to rent.

Se ti riferisci alla sublocazione, trovo interessante ed utile la norma che permette di tassare in capo ai sublocatori (e ai comodatari) con cedolare secca 21% i redditi da locazione breve.
A condizione che agiscano come persone fisiche senza partita IVA.

 

[RiccardoBiolo]

Si è vero. il discorso da 4 a 2 è rilevante. lavorando in regime di impresa da anni non l'ho tenuto tanto in considerazione.

si corretto. noi consigliamo se si ristruttura e si hanno quindi accumulati dei bonus fiscali per ristrutturazione di valutare se restare in regime ordinario nel caso non si riesca ad assorbirli tutti. poi va anche valutata l'inflazione e il conseguente aumento istat che nell'ultimo anno ha dato ottime rivalutazioni a chi non era in cedolare. Se uno ha uno scaglione irper basso con l'inflazione attuale conviene il regime ordinario per il prossimo anno.

se sei proprietario sono convinto che si possa. non sono convinto che il conduttore che fa anche da sublocatore possa optare per il regime cedolare. i contratti di sublocazione non sono regolati da quel che so dalle stesse norme dei contratti normali per cui noi non abbiamo mai optato per la cedolare per quelli appartamenti che abbiamo come privati e che sublochiamo.

 

[Nemesis]

non sono convinto che il conduttore che fa anche da sublocatore possa optare per il regime cedolare

Art. 4 del D.L. n. 50/2017, convertito con modificazioni dalla legge n. 96/2017:
[omissis]
2. A decorrere dal 1° giugno 2017, ai redditi derivanti dai contratti di locazione breve (*) stipulati a partire da tale data si applicano le disposizioni dell'articolo 3 del decreto legislativo 14 marzo 2011, n. 23, con l'aliquota del 21 per cento in caso di opzione per l'imposta sostitutiva nella forma della cedolare secca.
3. Le disposizioni del comma 2 si applicano anche ai corrispettivi lordi derivanti dai contratti di sublocazione e dai contratti a titolo oneroso conclusi dal comodatario aventi ad oggetto il godimento dell'immobile da parte di terzi, stipulati alle condizioni di cui al comma 1.
[omissis].

(*) ex primo comma dello stesso articolo, si intendono per locazioni brevi i contratti di locazione di immobili ad uso abitativo di durata non superiore a 30 giorni, ivi inclusi quelli che prevedono la prestazione dei servizi di fornitura di biancheria e di pulizia dei locali, stipulati da persone fisiche, al di fuori dell'esercizio di attività d'impresa, direttamente o tramite soggetti che esercitano attività di intermediazione immobiliare, ovvero soggetti che gestiscono portali telematici, mettendo in contatto persone in cerca di un immobile con persone che dispongono di unità immobiliari da locare.

 

[RiccardoBiolo]

Grazie. Siccome non mi capita mai di fare affitti brevi in sublocazione ma sempre con la formula della gestione questa cosa non la sapevo. Però è solo per gli affitti brevi immagino, perchè per le altre tipologie di affitto non mi risulta si possa applicare. O mi sbaglio?