Contratto transitorio oltre 18 mesi

[caldarrosta]

Buongiorno,
ho un mini appartamento affittato ad una studentessa. A inizio locazione abbiamo fatto il contratto transitorio, e alla scadenza ne abbiamo stipulato uno nuovo. Mi sono resa conto che la durata complessiva della locazione finora ha superato (anche se di poco) i 18 mesi. Lei avrebbe dovuto laurearsi a fine 2023 ma non è riuscita e adesso mi ha chiesto di poter rimanere altri 3 mesi. Che tipo di contratto dovrei stipulare questa volta?

 

[uva]

una studentessa.

Avresti dovuto stipulare un contratto per studenti universitari (Allegato C al D.M. 16/01/2017) la cui durata può variare da 6 a 36 mesi.
Con rinnovo automatico al termine del primo periodo se il conduttore non comunica disdetta.

A inizio locazione abbiamo fatto il contratto transitorio

In che data è stato stipulato?
Per quale durata?
Quando è scaduto il primo periodo contrattuale?

 

[caldarrosta]

Il primo contratto, di un anno, è scaduto a ottobre 2022, il secondo contratto a ottobre 2023. Ho fatto un nuovo contratto transitorio fino a febbraio, e adesso mi chiede di restare altri 3 mesi. Faccio un contratto per studenti quindi?

Ne approfitto per chiedere: se la stessa cosa dovesse verificarsi con un inquilino non studente, ma ad esempio lavoratore fuori sede, che quindi ha un'esigenza di transitorietà ma che si protrae oltre i 18 mesi, devo passare obbligatoriamente al 4+4? Perchè ho un inquilino di questa tipologia, che mi chiede di rinnovargli il contratto di 3 mesi in 3 mesi, e fra poco arriveremo a 18 mesi. Non penso vorrà fare un 4+4, per una questione psicologica, dato che mi chiede sempre contratti brevissimi.

 

[Nemesis]

Faccio un contratto per studenti quindi?

Il contratto di locazione per studenti universitari ha durata da sei mesi a tre anni.

un inquilino non studente, ma ad esempio lavoratore fuori sede

I contratti di locazione di natura transitoria di cui all'art. 5, comma 1, della legge n. 431/1998 hanno durata non superiore a diciotto mesi. Devono contenere una specifica dichiarazione che individui l'esigenza di transitorietà del locatore o del conduttore, tra quelle indicate nell'Accordo definito in sede locale, da provare, per i contratti di durata superiore a trenta giorni, con apposita documentazione da allegare al contratto.
Gli accordi definiscono, per i contratti non assistiti, le modalità di attestazione, da eseguirsi, sulla base degli elementi oggettivi dichiarati dalle parti contrattuali, a cura e con assunzione di responsabilità, da parte di almeno una organizzazione firmataria dell'accordo, della rispondenza del contenuto economico e normativo del contratto all'accordo stesso, anche con riguardo alle agevolazioni fiscali.

 

[mapeit]

Ne approfitto per chiedere: se la stessa cosa dovesse verificarsi con un inquilino non studente, ma ad esempio lavoratore fuori sede, che quindi ha un'esigenza di transitorietà ma che si protrae oltre i 18 mesi, devo passare obbligatoriamente al 4+4? Perchè ho un inquilino di questa tipologia, che mi chiede di rinnovargli il contratto di 3 mesi in 3 mesi, e fra poco arriveremo a 18 mesi. Non penso vorrà fare un 4+4, per una questione psicologica, dato che mi chiede sempre contratti brevissimi.

Ti capisco. I giovani lavoratori con situazioni di assunzione a tempo determinato spesso chiedono contratti di pochi mesi, eventualmente prorogabili, poiché non sono sicuri che il datore di lavoro rinnoverà loro l'incarico, senza rendersi conto che questo per il locatore è un problema. Il nostro ordinamento, infatti, non prevede tale flessibilità se si vuole restare nel lecito.
Ti consiglio di stipulare dei normali contratti di locazione di 4 + 4 anni senza agevolazioni, con possibilità da parte del conduttore di recedere con un preavviso breve (uno o due mesi). In tale modo il conduttore non si sente vincolato e tu ti togli un sacco di adempimenti per le stipule di nuovi contratti transitori che sono inoltre soggetti a precise motivazioni ed alle relative asseverazioni sindacali.

 

[uva]

Il primo contratto, di un anno, è scaduto a ottobre 2022, il secondo contratto a ottobre 2023. Ho fatto un nuovo contratto transitorio fino a febbraio

Se fosse stato un contratto regolare per studenti (come quello che ho allegato al post #2) alla fine del primo periodo contrattuale si sarebbe rinnovato automaticamente.

mi chiede di restare altri 3 mesi. Faccio un contratto per studenti quindi?

Puoi farlo, ma con durata minima 6 mesi:

la cui durata può variare da 6 a 36 mesi.

Se la ragazza andrà via prima ti invierà disdetta e tu l'accetterai.

 

[uva]

un inquilino non studente, ma ad esempio lavoratore fuori sede, che quindi ha un'esigenza di transitorietà

Devi utilizzare il modello ministeriale: Allegato B al D.M. 16/01/2017.

che si protrae oltre i 18 mesi

Il contratto transitorio non è soggetto a rinnovo.

Se permane ed è documentata l'esigenza transitoria, stipuli un nuovo contratto transitorio con lo stesso conduttore.

I contratti concordati per studenti e transitori devono essere redatti in conformità ai modelli ministeriali.
Devono essere asseverati da un Sindacato dei proprietari o degli inquilini.
I canoni di locazione concordati non si possono decidere liberamente. Si devono calcolare in base ai parametri dell'Accordo Territoriale vigente nel Comune dove si trova l'immobile.

Se non vuoi o non puoi stipulare contratti concordati, proponi ai potenziali inquilini il contratto libero 4 + 4.

 

[caldarrosta]

Grazie per le informazioni e gli allegati! Dato che non posso fare canone concordato, dovrò passare al 4+4.
Un'ultima domanda, cosa rischio per i mesi di contratto transitorio già trascorsi superiori a 18? dal punto di vista fiscale intendo (visto che l'inquilino è il primo a non volersi impegnare a lungo, avendo un contratto di lavoro che gli viene rinnovato ogni tot).

 

[uva]

per i mesi di contratto transitorio già trascorsi superiori a 18

Siccome hai scritto:

Ho fatto un nuovo contratto transitorio fino a febbraio

se intendi dire che il contratto transitorio in essere scade a febbraio 2024 (quindi in questi giorni) basta stipulare un contratto libero 4 + 4 come dici di voler fare:

dovrò passare al 4+4.

intestato alla stessa inquilina, con decorrenza il giorno successivo alla scadenza del transitorio.
Stabilisci un preavviso breve a carico del conduttore.
E comunque accetterai la sua disdetta quando deciderà di andare via.

 

[caldarrosta]

Sì, intendevo se rischio qualcosa, fiscalmente, per aver fatto un transitorio nell'ultimo periodo. I primi 18 mesi erano regolari, ma dopo?