Contratto locazione uso abitativo di natura transitoria - non capisco

[pennangelo]

buongiorno a tutti,
una Signora, mia vicina di casa, mi ha sottoposto un contratto (v. oggetto), stipulato qualche giorno fa da lei e da sua figlia, per l'affitto di una seconda casa sita sempre a Milano.
Pensavo fosse un "normale" (4+4) regolare. L'intestazione recita: "Contratto di locazione ad uso abitativo di natura transitoria" e già qui ho arricciato il naso. L'indirizzo della sig.ra non c'è, c'è solamente nome, cognome C.F. quando e dove nata. La provincia del locatario è errata (Meina indicata come prov. di Milano, in realtà è in prov. di Lecco). In internet ho letto il significato del contratto e mi sono spaventato
ho trovato questo:
1) - periodo minimo 1 mese - massimo 18 mesi. Sul contratto risultano 4 anni
2) - Il contratto deve essere redatto sul modello apposito predisposto dal Ministero dei trasporti e delle ecc. Il contratto è redatto su 2 dico 2 fogli A4 (più altri 2 fogli per la registrazione)
3) - L'espresso riferimento all'esigenza transitoria deve essere comprovata da idonea documentazione allegata al contratto. Non c'è nulla
Mi fermo.
Sul contratto è stata riportata l'opzione per la "cedolare secca" come da me precedentemente suggerito alla sig.ra.
Gli altri 2 foogli allegati riguardano la registrazione telematica all'Agenzia delle Entrate. C'è il n° di protocollo, la durata (4 anni), i C.F. di tutti gli attori, chi l'ha trasmesso "dottori comercialisti" l'opzione ced. secca e e rif. dell'immobile

Cosa faccio! il contratto è nullo, è annullabile o cosa
Alla signora il contratto le è costato 700 euro e in più le hanno chiesto un centinaio di euro per i bolli (bolli????)
attendo con ansia le Vostre risposte sempre attente e qualificate

 

[boghes]

Cosa faccio! il contratto è nullo, è annullabile o cosa
Alla signora il contratto le è costato 700 euro e in più le hanno chiesto un centinaio di euro per i bolli (bolli????)
attendo con ansia le Vostre risposte sempre attente e qualificate

Non rispondo perchè mi sento "qualificato" ma:
1) non è un contratto di locazione libero, 4+4 di rinnovo, stabilito dalle parti
2) non è un contratto di locazione concordato ordinario, 3+2 di rinnovo, fissato ad un limite minimo e massimo in base agli accordi territoriali
3) non è un contratto di locazione concordato per studenti, da 6 mesi a 3 anni con rinnovo automatico salvo in caso di disdetta, fissato ad un limite....omissis ...(come sopra)
4) non è un contratto di locazione concordato di natura transitoria, da 1 a 18 mesi senza possibilità di rinnovo, fissato ad un limite...omissis...(come sopra)

Nel contratto redatto non si evidenzia l'esigenza transitoria, che deve essere allegata.
Le agevolazioni per l'opzione cedolare secca non possono essere applicate sia al conduttore che al locatore.
A parer mio, il contratto non è valido poichè non segue nessuna delle quattro tipologie.

 

[Nemesis]

Nel contratto redatto non si evidenzia l'esigenza transitoria, che deve essere allegata

Quindi è ricondotto alla disciplina dei contratti previsti dall'art. 2, comma 1, della legge n. 431/1998 (durata di anni quattro + quattro).

 

[Elisabetta48]

Concordo. In pratica hanno fatto un normale contratto 4+4. Però la signora deve farsi chiarire a che titolo le hanno chiesto tutti quei soldi. Essendo in cedolare secca non doveva pagare nè spese di registrazione nè bolli

 

[jerrySM]

buongiorno a tutti,
una Signora, mia vicina di casa, mi ha sottoposto un contratto (v. oggetto), stipulato qualche giorno fa da lei e da sua figlia, per l'affitto di una seconda casa sita sempre a Milano.
Pensavo fosse un "normale" (4+4) regolare. L'intestazione recita: "Contratto di locazione ad uso abitativo di natura transitoria" e già qui ho arricciato il naso

Bisognerebbe leggere esattamente quanto riportato a contratto. Essendo locato come "seconda casa" potrebbe ricadere nella tipologia di contratti di locazione per finalità turistiche. In pratica sarebbe riferibile a quella categoria di contratti stipulati per ragioni di svago, villeggiatura, vacanza o riposo, senza che ci vi sia nessuna esigenza abitativa primaria.

Tali tipi di contratti sono disciplinati solo ed esclusivamente dal Codice civile, non hanno quindi vincoli sia dal punto di vista del canone che della durata.
Ripeto, quindi, prima di dire che il contratto è sbagliato o che ricade nella categoria dei contratti 4+4 o altro bisogna, quanto meno, leggere quanto riportato nel contratto stesso.

 

[pennangelo]

grazie per le tempestive risposte.
i soldi richiesti, parliamo dei 700 euro, sono il compenso per la ricerca del locatario (sembra una brava persona), per i 100 euro di bolli il "mediatore" si è giustificato??!!?? dicendo che li ha dovuti dare a chi gli ha registrato il contratto: lo studio commercialisti...... (lasciamo perdere)
a parte gli errori formali già accennati, (provincia errata ecc.), il contratto (stampato in una sola copia, 4 fogli, 2 di contratto e due di trasmissione a Agenzia delle Entrate), riporta:
DURATA > .........avrà la durata di 4 anni cioè dal.......2014 al........2018
DISDETTA > ...............alla scadenza sopracitata il contratto si intenderà risolto
CONTRATTO E BOLLI il locatore ai sensi dell'art. 3D.lgs 14.03.2011 decide di aderire al nuovo regime fiscale di tassazione a "cedolare secca"

Il resto è tutto normale, ci sono le doppie firme del locatore e del conduttore

Registrazione telematica >1° foglio: in data x i sist inf Agenzia delle Entrate ha acquisito ......file contenente contratto di locazione........è stato trasmesso da "studio c.....)
2° foglio : Agenzia delle Entrate di milano 1; in data .....è stato acquisito..............presentata da C.F. Locatore. dati del contratto:durata 2014> 2018 (4 anni); importo affitto; soggetti destinatari: (CF locatore e locatario) e infine
RISULTA CONTESTUALMENTE ESERCITATA L'OPZIONE/REVOCA PER LA CEDOLARE SECCA DA ALMENO UNO DEI LOCATORI
vengono riportati anche tutti i dati catastali dell'appartamento.
tutto qui
grazie ancora, aspetto ulteriori indicazioni

 

[antoine]

Provato da un incubo durato 24 mesi di affitto e spese non pagate, di ottenimento sfratto in tribunale, di un grottesco comportamento degli ufficiali giudiziari. Liberatosi il locale grazie allo stesso inquilino che provvisto del mio sfratto (inviatogli dopo ben 10 mesi di speranza che ritornasse a pagare) si è fatto affidare un locale dal comune del luogo. Avevo quindi di provare con un affitto a tempo determinato. Ci sono già agenzie che trattano solo questa forma, ma volevo vederci chiaro circa l'uso corretto di tale forma. A 3 agenzie...specializzate ho chiesto invano una bozza del contratto alfine di verificarne il contenuto. Rifiutato. Alla richiesta di che entità l'affitto sarebbe stato richiesto: da accordo tra locatore e locatario. Rivoltomi a UPPI mi hanno subito informato che l'affitto deve obbedire a cifre determinate x 6 specifiche aree territoriali tra cui la mia: milano. Ha chiarito inoltre tutte le condizioni da rispettare perché esso sia valido ai fini di legge. Appurato che l'affitto consentito era di 162 €uro, praticamente meno delle stesse spese, ho desistito e sto vendendo. Mi sono tolto un ultimo interrogativo: ho richiamato le stesse agenzie e chiesto se il montante dell'affitto era da stabilire su basi commerciali oppure no. Silenzio assordante per la prima. Si, l'affitto era naturalmente libero di essere concordato tra proprietario ed aspirante affittuario! Mi sono chiesto come mai la maggioranza degli affitti a tempo determinato, nella stessa palazzina, sono comunque ad almeno il doppio del consentito?
antoine

 

[pennangelo]

grazie Antoine, ho capito qualcosa in più
grazie ancora

 

[Elisabetta48]

parliamo dei 700 euro, sono il compenso per la ricerca del locatario

Quindi è la mensilità di affitto che in genere chiedono le agenzie quando ti trovano l'inquilino

per @antoine: i contratti transitori sono regolati dagli accordi territoriali del proprio comune. Li trovi sicuramente in Internet nel sito del tuo comune. Lì ci sono i parametri che ti consentono di farti i calcoli da solo della fascia di canone che puoi chiedere (in base alla zona, ai mq, alla presenza di ascensore...- ogni comune ha le sue regole) e trovi il modello di contratto cui attenerti. Ti conviene fare per conto tuo...