Contratto locazione studenti: problema residenza

[enricone]

Vorrei sottoscrivere (come locatore) un contratto transitorio di locazione per studenti universitari. La sede dell'universita' e' a Roma.

Uno degli studenti, originariamente residente fuori Roma, ha abitato per un anno a Roma con un altro contratto transitorio di questo tipo.

Come giusto e logico, ha preso la residenza nell'appartamento di Roma in cui ha abitato nell'ultimo anno. Il problema e' che adesso, per sottoscrivere un nuovo contratto transitorio, sembra (secondo i criteri di questo tipo di contratto) dover risiedere al momento della firma in comune diverso da quello della sede universitaria.

Possibile che aver avuto un contratto transitorio di un anno squalifichi questo studente dal sottoscrivere un altro contratto transitorio per studenti nello stesso comune?

I corsi universitari durano almeno tre anni, mentre i contratti transitori per studenti possono durare anche un solo anno. Quindi questa richiesta sulla residenza in comune diverso da quello della sede universitaria dovrebbe applicarsi solo al primo contratto, non ad un successivo sottoscritto durante il corso di studi.

Qualcuno puo' aiutarmi?

 

[Dimaraz]

Come giusto e logico, ha preso la residenza nell'appartamento di Roma in cui ha abitato nell'ultimo anno

Ne giusto ne logico.

 

[Dimaraz]

In alternativa

...magari fa prima lo studente a riportare la residenza nel nucleo famigliare e poi eleggere domicilio nella locazione.

 

[enricone]

Ne giusto ne logico.

Se lo studente risiede di fatto ad un certo indirizzo, questo deve essere la sua residenza ufficiale.

"Ciò che in molti si chiedono è se è possibile spostare la residenza in altro Comune in ragione della stipula di un contratto di affitto transitorio. La risposta è affermativa. Infatti, l’art. 43 del Codice Civile stabilisce, al secondo comma, che la residenza corrisponde al luogo in cui una persona ha la sua dimora abituale. Non è prevista o richiesta nessun’altra condizione aggiuntiva.

Questo significa che la residenza non dipende dalla durata del contratto di locazione e che il cambio di residenza in caso di contratto di affitto transitorio può essere richiesto se l’immobile è per il conduttore dimora abituale. La legge, inoltre, prevede che con un contratto di affitto transitorio la residenza del proprietario possa rimanere nell’immobile affittato."

Contratto affitto transitorio e cambio residenza

Il contratto di affitto ad uso transitorio prevede che un immobile venga messo a disposizione di un altro soggetto che ha esigenze non turistiche per un periodo di tempo limitato: scopriamo cos’è, come si rinnova e come funziona il cambio di residenza

www.idealista.it

 

[Dimaraz]

Se...

si confonde una facoltà con un obbligo ...

 

[uva]

Se lo studente risiede di fatto ad un certo indirizzo, questo deve essere la sua residenza ufficiale.

Sì, ma in genere gli studenti fuori sede mantengono la residenza presso la loro famiglia. Stipulano un contratto concordato per studenti universitari nel Comune dove si trova l'Università che frequentano e lì fissano il domicilio (che può essere diverso dalla residenza).
Così hanno diritto alla detrazione del 19% sui canoni di locazione. A condizione che sia soddisfatto anche l'altro requisito: distanza di almeno 100 km tra i due Comuni.

 

[uva]

fare un Transitorio normale dove utilizza come motivazione “qualsiasi altra esigenza transitoria” ed allega documentazione sul corso di studi.

Temo che in quel caso il contratto transitorio (Allegato B al D.M. 16/01/2017) non ottenga l'asseverazione delle Organizzazioni sindacali.
Se la motivazione e documentazione dell'esigenza transitoria del conduttore sono l'iscrizione e la frequenza ad una facoltà universitaria, il Sindacato potrebbe dire di stipulare il contratto apposito (Allegato C al D.M. 16/01/2017).

Per non avere problemi sarebbe meglio un concordato 3 + 2.

 

[uva]

art 3 DM 10.01.2017

Copio e incollo l'art. 3, c. 1 D.M. 16/01/2017:

1. Nei Comuni sede di universita', di corsi universitari distaccati
e di specializzazione, e comunque di istituti di istruzione
superiore, disciplinati dal regio decreto 31 agosto 1933, n. 1592, e
dalla legge 21 dicembre 1999, n. 508 nonche' nei Comuni limitrofi e
qualora il conduttore sia iscritto ad un corso di laurea o di
formazione post laurea - quali master, dottorati, specializzazioni o
perfezionamenti - in un comune diverso da quello di residenza,
possono essere stipulati contratti per studenti universitari di
durata da sei mesi a tre anni, rinnovabili alla prima scadenza, salvo
disdetta del conduttore da comunicarsi almeno un mese e non oltre tre
mesi prima. Tali contratti possono essere sottoscritti o dal singolo
studente o da gruppi di studenti universitari o dalle aziende per il
diritto allo studio.

 

[uva]

Ciao @Alessandro.Domeo

Per quanto riguarda il canone dei contratti transitori, copio e incollo l'art. 2, c. 2 D.M. 16/01/2017:

2. I canoni di locazione dei contratti di natura transitoria
relativi ad immobili ricadenti in Comuni con un numero di abitanti
superiore a diecimila, come risultanti dai dati ufficiali dell'ultimo
censimento, sono definiti dalle parti all'interno dei valori minimi
massimi stabiliti per le fasce di oscillazione per le aree omogenee,
come individuate dall'art. 1. Gli accordi territoriali relativi ai
contratti di cui al presente articolo possono prevedere variazioni, ...

Se @enricone si riferisce ad un immobile ubicato a Roma, non può stipulare un contratto transitorio a canone libero. Deve calcolarlo in base ai parametri stabiliti dall'Accordo Territoriale ivi vigente.

Idem per quanto riguarda i contratti concordati per studenti universitari (art. 3, c. 2):
2. I canoni di locazione sono definiti in appositi accordi locali
sulla base dei valori per aree omogenee ed eventuali zone stabiliti
negli accordi territoriali...

 

[Clematide]

Nel caso in cui si tratti di locare un appartamento ad uno studente universitario fuori sede non esiste alcuna norma che imponga l’ipotesi contrattuale in esame (min.6 mesi – max 3 anni).

Questa è una delle diverse possibilità cui le parti possono fare ricorso. Nessun freno normativo impedisce di stipulare un quadriennale o un agevolato o, perché no, un transitorio, disciplinato dal primo comma dell’art.5 della 431 e dal dm 16 gennaio 2017 (min. 1 giorno – max 18 mesi) che, però, non beneficia delle agevolazioni fiscali degli agevolati (il canone che finisce nell’IRPEF viene tassato al 95% e l’imposta di registro rimane al 2% del canone annuo).

E’ chiaro, del resto, che, ove l’esigenza abitativa dello studente fosse inferiore a 6 mesi, salta l’ipotesi della locazione per studenti universitari, dovendo fare ricorso alla sola ipotesi contrattuale della locazione transitoria.

Tra le tante, diverse ipotesi di esigenze transitorie dei tre accordi territoriali di Roma, tuttora vigenti, può certamente rientrare anche quella propria di uno studente iscritto ad un corso di laurea o di formazione post-laurea che necessita di un alloggio solo per un periodo limitato di tempo, in relazione alla (breve o lunga) durata del suo corso di studi (accordo del 4 marzo 2019: “altra esigenza specifica del conduttore collegata ad un evento certo a data prefissata”).

Il primo comma del dm citato stabilisce che i contratti transitori, per i quali il TUIR prevede detrazioni d’imposta, rapportate al periodo e alla quota di titolarità del contratto, per gli inquilini che adibiscono l’alloggio ad abitazione principale (artt.15 e 16), “sono stipulati per soddisfare particolari esigenze [….] connesse allo studio, all’apprendistato e formazione professionale” che dovranno, qualora la durata contrattuale superi i 30 giorni, essere documentate (quarto comma).

Riguardo la residenza, il primo comma dell’art.3 del dm del 2017 si limita a dire che tale tipologia contrattuale può essere utilizzata qualora l’inquilino sia iscritto ad un corso di laura o di specializzazione “in un Comune diverso da quello di residenza”, ma non prevede affatto che la residenza, una volta stipulato il contratto, debba essere mantenuta per tutta la durata dello stesso.

Non si vede perché uno studente universitario non possa avere esigenze proprie, autonome rispetto a quelle di originaria residenza.

Se il contratto prevede una prmnenza di tre anni (rinnovabili) c'è dimora abituale, e per residenza si intende "il luogo in cui la persona ha la dimora abituale". La residenza delle persone fisiche, del resto, è questione di semplice fatto, ed è presupposta, salvo prova contraria, quando c’è il domicilio.

Il contratto mantiene la sua validità se il conduttore, dopo la stipula, chiede il trasferimento della residenza in altro Comune ove si tiene il corso di laurea.

Il problema semmai si pone, come nel caso illustrato, in caso di stipula di un contratto per studenti universitari fuori sede con un conduttore già residente: in questo caso, occorre stipulare un contratto di natura diversa (vedi sopra).