Un mio inqulino ha occupato regolarmente un negozio per 12 anni, ed il contratto (6+6, scadenza 31/12/2014) è stato disdettato per tempo a Dicembre 2013 con raccomandata R/R e PEC.
Il motivo della disdetta è stato quello di avere l'intero immobile libero per la vendita eventuale ad un'impresa che, date le pessime condizioni dei piani superiori, dovrebbe in ogni caso procedere ad una ristrutturazione completa con demolizione dei soffitti/pavimenti e sgombero anche del piano terra.
L'acquirente però non c'è ancora e la vendita è in mano ad agenzie.
In questa situazione, dovendo pagare un bel po' di IMU per tutto l'edificio ed avendo da restituire 18 mensilità di avviamento, sia io che il conduttore saremmo d'accordo a prolungare la permanenza, ma io non vorrei impegnarmi per altri sei anni mentre lui, almeno a parole, è disposto a liberare i locali in ogni momento se avvisato con ragionevole anticipo.
La mia domanda è: come si può fare in assoluta regolarità evitando di correre il rischio ch l'inquilino, cambiando idea, tenti di ottenere la proroga fino alla scadenza di altri sei anni?
Esiste un contratto di locazione temporanea ad uso commerciale (ovviamente questo nuovo contratto andrebbe registrato), con eventuali clausole appositamente inserite, ad esempio remissione dei locali in caso di vendita per ristrutturazione con X mesi di preavviso (se aveste un fac-simile mi sarebbe utilissimo), che mi eviti il rischio che l'inquilino mi faccia causa e la vinca?
Oppure posso considerare l'occupazione come fosse 'sine titulo' e rienermi a posto, continuando a pagare l'imposta di registro per le annualità successive, a denunciare il reddito percepito e rilasciando le ricevute non come "Canone d'affitto" ma come "Indennità di occupazione" (ho letto in altro forum di proprietari che facevano così http://www.condominioweb.com/forum/f15/contratto-di-locazione-4-4-scaduto-17028/)? Mi va bene anche mantenere il canone corrente ma non mi dispiacerebbe recuperare quanto perso negli anni dovendo applicare solo il 75% dell'inflazione ISTAT... non vorrei però dare l'idea che sia una continuazione 'de facto' dell'affitto o rappresenti una volonta di prosecuzione per "facta concludentia", prima che l'inquilino possa anche in questo caso ottenere giudizialmente una proroga della locazione. Posso eventualmente richiedere una maggiorazione del 20% come ho letto essere d'uso comune in questi casi? Per seguire questa strada ci sarebbe da presentare qualcosa all'Agenzia delle Entrate (ho letto di una specifica denuncia, ma non ho trovato nessun modello)? Le indennità andrebbero dichiarate nel 740 come i canoni di locazione o come redditi diversi?
Grazie!
Il motivo della disdetta è stato quello di avere l'intero immobile libero per la vendita eventuale ad un'impresa che, date le pessime condizioni dei piani superiori, dovrebbe in ogni caso procedere ad una ristrutturazione completa con demolizione dei soffitti/pavimenti e sgombero anche del piano terra.
L'acquirente però non c'è ancora e la vendita è in mano ad agenzie.
In questa situazione, dovendo pagare un bel po' di IMU per tutto l'edificio ed avendo da restituire 18 mensilità di avviamento, sia io che il conduttore saremmo d'accordo a prolungare la permanenza, ma io non vorrei impegnarmi per altri sei anni mentre lui, almeno a parole, è disposto a liberare i locali in ogni momento se avvisato con ragionevole anticipo.
La mia domanda è: come si può fare in assoluta regolarità evitando di correre il rischio ch l'inquilino, cambiando idea, tenti di ottenere la proroga fino alla scadenza di altri sei anni?
Esiste un contratto di locazione temporanea ad uso commerciale (ovviamente questo nuovo contratto andrebbe registrato), con eventuali clausole appositamente inserite, ad esempio remissione dei locali in caso di vendita per ristrutturazione con X mesi di preavviso (se aveste un fac-simile mi sarebbe utilissimo), che mi eviti il rischio che l'inquilino mi faccia causa e la vinca?
Oppure posso considerare l'occupazione come fosse 'sine titulo' e rienermi a posto, continuando a pagare l'imposta di registro per le annualità successive, a denunciare il reddito percepito e rilasciando le ricevute non come "Canone d'affitto" ma come "Indennità di occupazione" (ho letto in altro forum di proprietari che facevano così http://www.condominioweb.com/forum/f15/contratto-di-locazione-4-4-scaduto-17028/)? Mi va bene anche mantenere il canone corrente ma non mi dispiacerebbe recuperare quanto perso negli anni dovendo applicare solo il 75% dell'inflazione ISTAT... non vorrei però dare l'idea che sia una continuazione 'de facto' dell'affitto o rappresenti una volonta di prosecuzione per "facta concludentia", prima che l'inquilino possa anche in questo caso ottenere giudizialmente una proroga della locazione. Posso eventualmente richiedere una maggiorazione del 20% come ho letto essere d'uso comune in questi casi? Per seguire questa strada ci sarebbe da presentare qualcosa all'Agenzia delle Entrate (ho letto di una specifica denuncia, ma non ho trovato nessun modello)? Le indennità andrebbero dichiarate nel 740 come i canoni di locazione o come redditi diversi?
Grazie!
