Contratto di locazione per studenti - calcolo della durata complessiva

[Nikko]

Buongiorno. Ho un piccolo appartamento a Milano che affitto a studenti universitari a cui faccio un contratto NUOVO ogni anno, della durata di un anno. Quest'anno è il terzo anno che rifaccio il contratto allo stesso studente.
Posso continuare a fargliene altri, visto che lui deve finire gli studi o, per durata massima di 36 mesi, s'intende la durata TOTALE dei contratti fatti ad un determinato studente?
Vorrei anche sapere se la stessa cosa vale per i 18 mesi massimi dei contratti transitori ad es. per un lavoratore autonomo fuori sede.

Per non sbagliare, eventualmente qual'è la figura professionale più competente in fatto di contratti da poter consultare?

Vi ringrazio infinitamente per qualsiasi suggerimento.

 

[tovrm]

La durata massima per il contratto a studenti, che è un contratto di tipo transitorio, si riferisce al singolo contratto. Non c'è bisogno di rifare il contratto ogni anno, perché quel tipo di contratti prevede, in assenza di disdetta da parte dell'inquilino, il rinnovo automatico per il periodo successivo alle stesse condizioni.

Quanto ai contratti transitori standard (1-18 mesi), se ricordo bene se ne possono fare al massimo due. Dopodiché si ritiene che decada il requisito della transitorietà.

Se hai bisogno di consulenza specifica, puoi rivolgerti ad una delle numerose associazioni di proprietari, il che richiede, però, anche l'iscrizione (onerosa) all'associazione.

 

[Nikko]

Ringrazio per la risposta.
Però ho ancora un dubbio: se l'anno prossimo faccio ancora un contratto alla STESSA persona (per la 4 volta e quindi, complessivamente, per il 4 anno con la STESSA persona), sto superando la soglia limite dei 36 mesi, oppure il fatto che sia la stessa persona è ininfluente in quanto sono tutti contratti diversi ?

 

[Bonats]

Se il canone è giusto (concordato nei contratti con studenti per 36 mesi) dal punto di vista fiscale sei apposto..

Dal punto di vista giuridico magari un transitorio che continua a rinnovarsi, previo che l'inquilino vada in tribunale, verrebbe ricondotto ad un 4 + 4.. Ma dubito che accada visto che non c'è interesse...

I migliori consulenti possono essere: associazioni proprietari, confedilizia, agenti immobiliari preparati, avvocati, giuristi in genere

 

[mapeit]

Vale tutto quanto esposto ai post precedenti, però non esiste il "limite dei 36 mesi" a cui tu fai accenno.
A norma di legge il contratto ad uso transitorio da 1 a 18 mesi serve a soddisfare un'esigenza specifica del conduttore e/o del locatore e non prevede né la tacita proroga, né il suo rifacimento, poiché in tal caso si configurerebbe una continuità nella locazione riconducibile ad un normale rapporto di locazione ricadente sotto la norma prevista all'art. 2 della Legge 431/98 (contratto libero di 4 + 4 anni).
Per ricadere nell'ambito della disciplina del contratto transitorio le esigenze particolari del conduttore e/o del locatore vanno documentate e riconfermate tramite lettera raccomandata prima del termine della locazione.
Il legislatore ha voluto specificare questo proprio per evitare che si potessero creare abusi di tale forma contrattuale evadendo la disciplina del normale contratto 4 + 4 la quale tutela maggiormente la parte contrattuale più debole, ovvero il conduttore.
Se però all'inizio di ogni annualità di affitto ai tuoi studenti tu stipuli un contratto ad uso transitorio nuovo, documentando la loro esigenza (ad es. tramite un certificato di iscrizione all'università menzionato sul contratto) e prima della scadenza ti fai rilasciare da loro una dichiarazione in cui affermano il perdurare della loro esigenza di transitorietà del rapporto locativo, formalmente sei a posto anche perché a loro non interessa di certo instaurare un rapporto di locazione di durata 4 + 4 che prevede tempi di svincolo più lunghi.
Quello che il legislatore non ha previsto, quando ha redatto la Legge 431/98, è che in questi casi è interesse di entrambe le parti NON VINCOLARSI, quindi ci vorrebbe una formula contrattuale legalmente valida ma un po' più snella e meno ferraginosa, che però al momento non esiste.
Personalmente io credo che tu possa continuare ad agire come stai facendo, con l'accortezza di documentare annualmente, nei modi che ti ho suggerito, le loro esigenze di transitorietà.

 

[Nikko]

Ringrazio tutti per la competenza e la disponibilità.

 

[Bonats]

Il legislatore ha voluto specificare questo proprio per evitare che si potessero creare abusi di tale forma contrattuale evadendo la disciplina del normale contratto 4 + 4 la quale tutela maggiormente la parte contrattuale più debole, ovvero il conduttore.

Non mi trovo daccordo col legislatore..

La parte più debole è il locatore si trova molto molto vincolato rispetto al conduttore!! :=)

 

[mapeit]

Nemmeno io mi trovo d'accordo col legislatore, ma purtroppo dopo la Legge 392/78 (Equo Canone) che era ancora peggio che cosa potevamo aspettarci ? Non certo di meglio ... prova a sentire che cosa ne pensa il SUNIA