Contratto di locazione non registrato

[simonemancino]

Salve a tutti, sono qui ad esporre una situazione di un mio amico.
Da Settembre 2011 abita in una casa ed ha fatto 2 contratti di 1 anno, il primo finito ad Agosto 2012 ed il secondo attualmente in essere che scadrà ad Agosto 2013.
La locatrice, che ha concesso l'immobile, da subito ha detto che voleva fare una contratto in carta semplice tra lei e l'affittuario, di conseguenza non ha registrato il contratto nè ha mai fornito alcuna ricevuta mensile al mio amico.
Praticamente ogni mese lui va da lei e gli porta l'importo pattuito, firmano entrambi sul contratto di cui la signora non ha nemmeno fornito copia e che quindi detiene solo lei.
A questo punto, visto che la signora non ha mai denunciato alcunché al fisco nè tantomeno denunciato la presenza alla polizia del mio amico, cosa che era tenuta a fare entro 48 ore dall'entrata già 1 anno fa, il mio amico voleva sapere come otersi muovere e quali sono i suoi diritti. Lui chiaramente non ha mai potuto scaricarsi i costi dell'affitto dalle tasse, se gli succede qualcosa all'interno dell'ppartamento nessuno sa che si trova lì, inoltre la signora ad ogni richiesta pone sempre il veto. Gli ha praticamente vietato di: 1) cambiare la serratura 2) non mettere all'esterno fili per la biancheria 3) avere una chiave per una seconda porta di uscita, praticamente la casa ha solo una via di fuga. Lui crede che a questo punto si sia toccato il fondo. Suggerimenti?

 

[celefini]

Premesso che i canoni di locazione per uso abitazione non sono detraibili ai fini fiscali. Il tuo amico purtroppo ha un in mano un pugno di mosche. Non ha una copia del contratto, non ha una ricevuta da poter esibire, non ha una propria chiave della porta di ingresso. A questo punto, sicuramente credo che, anche le bollette delle utenze , sono intestate alla proprietaria. Come si fa a dimostrare che si paga un canone in nero ?. La signora potrebbe dire di aver concesso in comodato a titolo gratuito l'uso dell'appartamento in via transitoria. A questo punto è difficile, agire, a meno che non si decida di cambiare casa.

 

[mapeit]

Purtroppo comportamenti del genere da parte di un proprietario immobiliare discreditano tutta la categoria e fanno "girare i cosiddetti" a chi, come il sottoscritto, registra regolarmente i suoi contratti e ci paga le dovute imposte, tutelando in tal modo i suoi diritti nonché quelli del conduttore e comportandosi da cittadino onesto.
Devo però dire che, per onor di verità, tali comportamenti sono favoriti anche dall'assenso dei relativi conduttori i quali, a fronte di proposte del genere, dovrebbero rifiutarsi di prendere in locazione un immobile da un locatore che agisce totalmente nel sommerso invece di diventare, a tutti gli effetti, complici di un'evasione fiscale al pari di chi la attua.
Il tuo amico è un incosciente se non ha in mano né una ricevuta di quanto ha versato, né uno straccio di copia di contratto. A che titolo occupa l'immobile ? Potrebbe essere messo alla porta da un giorno all'altro vedendosi cambiare la serratura e non riuscendo più ad entrare nella casa che ha affittato.
Aldilà dei divieti della signora, sui quali non val la pena spendere parole, il tuo amico potrebbe:
- Iniziare con una richiesta amichevole di regolarizzare il contratto, magari riscrivendolo e facedolo decorrere dal 1/12/2012 così si è ancora in tempo a registrarlo; qualora la signora optasse per la cedolare secca non vi sarebbero spese di registrazione né bolli da pagare ma almeno entrambi sarebbero tutelati; ovviamente la signora dovrebbe pagare le imposte su quanto ricava dalla locazione.
- Qualora la richiesta amichevole non avesse esito positivo, potrebbe attuare la procedura prevista dall'art.3 del Dlgs 23 del 14/3/2011 ovvero recarsi presso l'Agenzia delle Entrate e compilare la richiesta di registrazione di un contratto verbale di locazione (non avendo nulla di scritto in suo possesso) e pagando la relativa imposta, dando così avvio alla procedura a carico della locatrice che prevede la trasformazione "forzata" del contratto in essere in un contratto 4 + 4 regolato dall'art. 2 della Legge 431/98 ad un canone mensile pari a tre volte la rendita catastale dell'appartamento.
Per far ciò necessita dei dati catastali dell'immobile e del codice fiscale della proprietaria.
Naturalmente io non approvo la disciplina sanzionatoria prevista da tale Decreto nei confronti del proprietario, in quanto si attua un vero e proprio "esproprio" dell'immobile a suo carico e nessuna sanzione è prevista per il conduttore, però in casi come questo e dopo aver cercato di andare d'accordo con le buone maniere, a fronte di atteggiamenti così ottusi non resta altro da fare. Sarà poi la proprietaria a dover dimostrare che non vi era nessun effettivo rapporto di locazione in corso (la teoria del comodato d'uso gratuito di un immobile a un estraneo al nucleo familiare non regge) ma basterà un testimone a smentirla, come ad es. un vicino di casa, un amico che ha frequentato l'abitazione ecc.

 

[adimecasa]

se il tuo amico riesce a dimostrare quanto da te detto, la locatrice rischia di perdere la proprietà dell'immobile?:daccordo:

 

[simonemancino]

ok, vi ringrazio per le risposte, a questo punto vi chiedo: se il mio amico un giorno che andasse a pagare effettuasse delle registrazioni video/audio di nascosto come prova? Oppure se gli ultimi 3 mesi ad esempio non pagasse a cosa andrebbe incontro? Non credo che la proprietaria possa metterlo alla porta così, tra l'altro lui ha diverse prove di foto scattate all'interno dell'appartamento durante tutto questo tempo. Grazie

 

[simonemancino]

aggiungo che cmq ha intestata l'utenza del telefono/ADSL a suo nome, le altre utenze no, poiché è un unico contatore e sono intestate alal signora

 

[adimecasa]

il tuo amico dovrebbe fare il pagamento ridotto in busta chiusa o con un bonifico se possibile e vedrai la richiesta della locatrice, della differenza che manca

 

[simonemancino]

figurati se gli ha dato l'IBAN o se non conta i soldi quando glieli porta prima di farlo firmare, mica è stupida

 

[adimecasa]

far passare e pagare da un amico in busta chiusa, che per un impedimento, non ha potuto farlo personalmente, e nella diatriba portare l'amico per vedere se sono veramente meno, così hai un testimanianza:daccordo:

 

[FrancescoRoma]

Da Settembre 2011 abita in una casa ed ha fatto 2 contratti di 1 anno, il primo finito ad Agosto 2012 ed il secondo attualmente in essere che scadrà ad Agosto 2013.

Il tuo amico non ha fatto un contratto ma un concorso in evasione fiscale. Fai almeno che ci sia prova di pagamento dei canoni inviando un assegno al domicilio della proprietaria se vuole riscuoterlo bene..altrimenti è un problema suo.