Contratto di locazione e decesso del proprietario

[massimo954]

Buongiorno, mia moglie è deceduta il giorno 11 luglio scorso: era proprietaria di due alloggi affittati con regolare contratto di affitto:
1. il contratto va modificato indicando il nuovo proprietario (mio figlio)?
2. bisogna compilare, mi hanno detto e consegnare all'Agenzia delle Entrate un modello 69 per comunicare all'Agenzia delle Entrate che l'affitto verrà incassato da mio figlio?
3. mio figlio avendo un reddito molto basso non ha convenienza a conservare la "cedolkare secca" attiva su entambi i contratti: deve mandare una raccomandata all'inquilino per comunicare il nuovo regime fiscale? e deve comunicarlo anche all'Agenzia delle Entrate?
Grazie
Martino

 

[casanostra]

La tua quota legittima che fine ha fatto? Va tutto a tuo figlio???

 

[massimo954]

Io rinuncio a favore di mio figlio: mi hanno detto che si deve fare un atto presso la Cancelleria del Tribunale; chiedeveo se bisogna aggiornare il contratto per chè è cambiato il proprietario o se basta con il modulo 69 compilarlo e consegnarlo all'Agenzia delle Entrate e poi come fare a togliere la cedolare secca e applicare la tassazione IRPEF ordinaria.
Grazie
Martino

 

[alberto bianchi]

Io rinuncio a favore di mio figlio: mi hanno detto che si deve fare un atto presso la Cancelleria del Tribunale; chiedeveo se bisogna aggiornare il contratto per chè è cambiato il proprietario o se basta con il modulo 69 compilarlo e consegnarlo all'Agenzia delle Entrate e poi come fare a togliere la cedolare secca e applicare la tassazione IRPEF ordinaria.
Grazie
Martino

Non sono un esperto in materia di successione e non so se la rinuncia possa avere effetto retroattivo alla data di decesso ( presumo di si).
Riguardo al contratto, è corretto compilare un modello 69 con i dati del nuovo locatore.
Naturalmente occorrerà informare anche l'inquilino.
Per quanto riguarda la tassazione è possibile passare alla tassazione ordinaria ma decorrerà non dalla data della successione bensì dalla scadenza dell'annualità.
Occorre verificare se nel contratto, nella clausola relativa all'opzione sulla tassazione con cedolare secca è stata indicata che sarebbe stata valida fino a revocal e con la conseguente possibilità, per il locatore, di passare a tassazione ordinaria.
A questo punto, dopo le opportune verifiche, e prima che inizi la nuova annualità,
è necessario inviare all'inquilino una Lettera Raccomandata con la quale lo si informa che il Locatore, per il futuro e fino a revoca, intende Optare per la Tassazione Ordinaria e che pertanto il rinnovo annuo del canone sarà assoggettato alla rivalutazione in base all'apposito indice Istat.
Se non è stato fatto con la consegna del primo modello 69 (subentro del nuovo locatore), sarà necessario consegnare un altro mod. 69 che recepisca la variazione relativa al sistema di tassazione del canone.
Si faccia assistere da persona esperta nella materia.

 

[massimo954]

OK. La mia rinuncia all'eredità, da parte mia, ha effetto a partire dal giorno successivo al decesso di mia moglie.
Lei era proprietaria di dua alloggi affittati con contratto e precisamente:
1. un alloggio con contratto con cedolare secca della durata di 11 mesi (causa lavoro dell'inquilino) da aprile 2013 a marzo 2014 e che prevede, nel testo scritto, come di norma, la possibilità di passare a tassazione ordinaria, con comunicazione a mezzo raccomandata;
2. un altro alloggio con contratto 4+4 che è iniziato a febbraio 2013, sempre con opzione della cedolare secca e con indicazione nel contratto della possibilità di modificare tale regime fiscale a mezzo raccomandata.
La domanda:
per entrambi i contratti devo fare:
a) modello 69 per indicare che mio figlio subentra nel contratto e quindi sarà lui a dover pagare le tasse sull'affitto incassato con decorrenza dal giorno successivo al decesso di mia moglie;
b) lettera raccomandata a ciascuno dei due inquilini per comunicare che il nuovo regime fiscale sarà quello della tassazione ordinaria e non più la cedolare secca, ma con quale decorrenza? dalla data del decesso di mia moglie, cioè da quando mio figlio diventa titolare del contratto o dopo ? ma quando?
Grazie per la precedente risposta. Io cerco di informarmi da solo anche perchè quando vado all'Agenzia delle Entrate, perdo un sacco di tempo e non sempre la persona che mi risponde ha una conoscenza adeguata della materia, ma soprattutto non è mai responsabile di quello che dice (sono sempre io a capire male!).
Ciao e buona giornata
Martino!

 

[alberto bianchi]

OK. :
.......................
1. un alloggio con contratto con cedolare secca della durata di 11 mesi (causa lavoro dell'inquilino) da aprile 2013 a marzo 2014 e che prevede, nel testo scritto, come di norma, la possibilità di passare a tassazione ordinaria, con comunicazione a mezzo raccomandata;
2. un altro alloggio con contratto 4+4 che è iniziato a febbraio 2013, sempre con opzione della cedolare secca e con indicazione nel contratto della possibilità di modificare tale regime fiscale a mezzo raccomandata.
domanda:
per entrambi i contratti devo fare:
a) modello 69 per indicare che mio figlio subentra nel contratto e quindi sarà lui a dover pagare le tasse sull'affitto incassato con decorrenza dal giorno successivo al decesso di mia moglie;
OK
b) lettera raccomandata a ciascuno dei due inquilini per comunicare che il nuovo regime fiscale sarà quello della tassazione ordinaria e non più la cedolare secca, ma con quale decorrenza? dalla data del decesso di mia moglie, cioè da quando mio figlio diventa titolare del contratto o dopo ? ma quando?

-Il primo contratto scade il31/03/2014, pertanto non puoi mofificarlo, a meno che non ci sia una proroga o un nuovo contratto dal 01/04/2014
- Per il secondo, la nuova tassazione ordinaria partirà alla scadenza dell'annualità:
decorrenza 01/03/2014

Un'alternativa senz'altro più conveniente rispetto alle precedenti può essere questa (se riuscite a convincere i locatari).
- Risoluzione di entrambi i contratti per decesso del locatario, con compilazione di due distinti Mod. 69
- Stipulare 2 nuovi contratti con nuovo locatore a nuove condizioni.
Il tempo teorico per fare tutto regolarmente c'è, ma rimane il problema delle ferie.

N.B. Per il primo contratto con l'inquilino ci potrebbe essere il problema della durata del contratto, salvo proporne uno per la durata residua (12 luglio/2013 - 31 marzo 2014).

 

[massimo954]

Stamattina sono stato all'Agenzia delle Entrate: l'impiegata mi ha detto di compilare un modello 69 per ogni contratto di affitto, di cui era titolare mia moglie, in modo da informare Agenzia delle Entrate del cambio di proprietà: ok. Però mi ha anche detto che non è necessario specificare che voglio la tassazione ordinaria e non la cedolare secca perché ad ogni cessione contratto se non si specifica diversamente si intende che la tassazione è ad aliquota ordinaria e quindi allo scadere di ogni annualità si paga la tassa di registro e l'incasso dell'affitto si cumula con gli altri redditi (tassazione ordinaria). Ciò vale da quando scatta la prima annualità che segue al decesso o dal momento della cessione del contratto (cioè dal momento del decesso? Sarà vero? Non sempre ho avuto dall'Agenzia delle Entrate risposte perfette. Grazie
Martino

 

[masagu]

Io ho fatto un 3+2 con cedolare e alla scadenza dei 3 anni devo compilare nuovamente il modello 69 se voglio continuare ad aderire alla cedolare diversamente vengo tassato a regime ordinario; da quello che ho capito tuo figlio, al momento, è tassato con la cedolare ma poi il prossimo anno sarà con regime fiscale ordinario ma deve comunicare il cambiamento no? Se non comunica nulla per logica sarà per 4 anni con cedolare e per gli altri 4 se non presenti il modello 69 a regime ordinario....io avrei annullato i contratti e ne avrei fatti nuovi per sicurezza. Di fatto oggi tu hai solo modificato il locatore mantenendo lo stesso regime fiscale (ossia cedolare secca) e lo stesso contratto....a meno che non fai la raccomandata per avvisare gli inquilini che cambi regime fiscale. Se così fosse non era più semplice annullare i contratti e rifarli con il nuovo locatore e la tassazione ordinaria come suggerito da Alberto?

 

[Nemesis]

Però mi ha anche detto che non è necessario specificare che voglio la tassazione ordinaria e non la cedolare secca perché ad ogni cessione contratto...

Ma non è una "cessione". La morte del locatore determina ex lege il subentro dei suoi eredi (o legatari) nel rapporto stabilito dal contratto di locazione, nell’identica posizione che aveva il locatore originario, e senza che sia necessario stipularne uno nuovo.
Pertanto se l'erede, che è subentrato ex lege in quel rapporto, intende avvalersi della facoltà di revocare l’opzione per una delle annualità contrattuali successiva a quella in cui è stata esercitata l’opzione, dovrà effettuarla entro il termine previsto per il pagamento dell’imposta di registro relativa all’annualità di riferimento (trenta giorni dalla scadenza di quella precedente) e ciò comporta il versamento della stessa e quella delle annualità successive, per il quale sono solidalmente obbligati il locatore e il conduttore (ma resta salva la facoltà di esercitare nuovamente l’opzione nelle annualità successive).
La rinuncia dell'opzione va pertanto comunicata all'Agenzia delle Entrate in carta libera, con i dati necessari all’identificazione del contratto e delle parti contraenti, o utilizzando il modello 69.

La mia rinuncia all'eredità, da parte mia, ha effetto a partire dal giorno successivo al decesso di mia moglie

"Chi rinunzia all'eredità è considerato come se non vi fosse mai stato chiamato" (art. 521, comma 1 c.c.).