Contratto di locazione ad uso affittacamere/b&b

[happysmileone]

Jerry48 ti ringrazio, ho letto tutto ma non ho trovato riferimento alcuno al tipo di contratto e relativa durata che un proprietario deve sottoscrivere nei riguardi di un inquilino che dichiari di utilizzare l'abitazione come affittacamere in modalita' di impresa individuale.
Da altre fonti ho trovato che l'attivita' di affittacamere si configura come attivita' alberghiera e quindi va sottoscritto un contratto 9+9.
Avendomi l'inquilino richiesto un contratto 4+4 ed avendolo sottoscritto volevo sapere se con tale durata contrattuale si potesse esercitare l'attivita' di affittacamere esclusivamente per un max di tre camere e sei ospiti come da te indicato nelle risposte precedenti, e dove avessi trovato questa regolamentazione.
Sempre nell'altra fonte che citava l'attivita' come alberghiera si dichiarava che se il contratto fosse stato sottoscritto per periodi minori la durata veniva automaticamente confermata per un periodo 9+9 senza possibilita' di recesso o variazione di altri parametri (ad es. il canone) il che naturalmente non mi sta bene.
Puoi ricordarti ed indicarmi dove avevi trovato quanto da te asserito?

 

[JERRY48]

http://www.bed-and-breakfast.it/regolamento_bed_and_breakfast_regione_lazio.pdf

questo è il regolamento della regione Lazio

http://www.bed-and-breakfast.it/regolamento_bed_and_breakfast_regione_lazio.pdf

questo è il regolamento della regione Lazio
a mio parere l'attività alberghiera è regolamentata dall'art. 2 legge 12 marzo 1968, n. 326 (2/e)
vedi anche il post n. 2 di sergio41

 

[happysmileone]

Grazie Jerry,
se dovessi gestire io questo affittacamere mi hai fornito tutta la documentazione necessaria e sono divenuto un esperto in merito ma essendo il proprietario che ha dato in affitto l'immobile ad una ditta individuale che lo utilezzera' come affittacamere ho ancora il dubbio che la formula 4+4 non sia idonea per tale utilizzo e non trovo alcuna affermazione/legge che rimuova questo mio dubbio.
Attendo fiducioso risposta positiva e richiamo legislativo:daccordo: da qualche altro amico del forum.
Ciao!
:daccordo:

 

[EleonoraD.]

Ciao, spero hai risolto il tuo problema e mi possa aiutare a risolvere il mio
Che tipo di contratto hai stipulato alla fine? Ti conveniva?
Io stavo per prendere una casa in affitto in Sardegna per adibirla a b&b non imprenditoriale (senza P.IVA).
Quando il proprietario di casa ha consultato l'Avvocato, questi gli ha detto che il 4+4 non andava bene per farmi gestire un b&b, semmai dovevamo indicare l'uso commerciale o l'uso promiscuo...ciò avrebbe comportato per il proprietario l'impossibilità di usufruire della cedolare secca!
A quel punto si è bloccato tutto perchè asserendo il proprietario di non poter usufruire della cedolare mi voleva passare l'affitto da 450 E. a quasi 1.000.

Io sono disperata ed abbattuta. Sai darmi qualche consiglio?
Grazie, Eleonora D.

 

[happysmileone]

Purtroppo non ho risolto nulla anzi sono in causa con l'inquilino che ha ceduto il contratto anche se la clausola indicata esplicitamente nel contratto 4+4 uso abitazione come da lui richiesto e sottoscritto lo vietava esplicitamente.
Comunque dalla mia esperienza ho concluso che :
- un contratto ad uso abitazione non puo' essere utilizzato a fini commerciali da parte dell'inquilino anche se dallo stesso esplicitamente richiesto come nel mio caso.
- un contratto a fini commerciali deve essere al minimo 6+6 anni.
- un contratto a fini affittacamere ricade nella legislazione come uso alberghiero e quindi addirittura 9+9 anni
tali contratti non possono essere riportati sotto la formula "cedolare secca", ma questo lo sapevo e come tale non ne ho usufruito.
Se un proprietario a fine locazione vuol mandare via l'inquilino deve riconoscere una indennita' di diversi mesi per la perdita della attivita'. Per l'attivita' alberghiera se non erro addirittura 24 mensilita'.
Da parte mia spero che l'avvocato con la causa riesca a permettermi di annullare il contratto e rifarlo secondo la legge ma ad un canone di mercato per scadenze cosi lunghe ed indennita' da riconoscere naturalmente maggiore di quello sottoscritto.
D'altronde chi utilizza il tuo immobile a fine di lucro e' anche giusto che te lo paghi diversamente da chi lo utilizza a fine abitativo.
Non avendo esperienza ci sono cascato ma se l'avessi saputo non mi sarei imbarcato mai in tale avventura, ti tralascio poi le liti con gli altri condomini per aver autorizzato tale utilizzo del mio appartamento anche se il regolamento condominiale non lo escludeva.
Se vuoi aprire un b&b in una abitazione di terzi devi per forza, credo, aprire una partita IVA e gestirlo in modo imprenditoriale.
Solo se vuoi gestire un b&b nella tua abitazione ed in modo non continuativo, credo, puoi farlo senza partita IVA.
Mi spiace se quanto ti ho scritto non dia soluzioni al tuo problema ma comprendo l'atteggiamento del proprietario nei riguardi della attivita' che volevi esercitare.

 

[sergio 41]

Non sta scritto da nessuna parte che un contratto 4+4 non vada bene per un b&b o per affittacamere e se l'attività non viene svolta in forma imprenditoriale è possibile anche optare per la cedolare secca.

 

[happysmileone]

Ti sono enormemente grato se mi manderai qualcosa di ufficiale (sentenze, cassazione, risposte di avvocati, stralci di legislazione ..), mi sara' utilissimo da dare all'avvocato per la causa.
Il mio avvocato e quello di Eleonora, come da lei riportato, affermano che non e' possibile.

 

[sergio 41]

Esistono interpretazioni non ufficiali di funzionari dell'Agenzia delle Entrate sulla fattibilità di quanto detto. D'altra parte ciò che non è vietato è consentito.Dovrebbero essere gli avvocati
a documentare quanto da loro asserito.

 

[happysmileone]

Purtroppo le "interpretazioni non ufficiali" dei funzionari dell'Agenzia delle Entrate non possono essere portate in giudizio. Ci fossero almeno "circolari dell' Agenzia delle Entrate" sarebbe diverso.

 

[sergio 41]

Purtroppo le "interpretazioni non ufficiali" dei funzionari dell'Agenzia delle Entrate non possono essere portate in giudizio. Ci fossero almeno "circolari dell' Agenzia delle Entrate" sarebbe diverso.

Sono d'accordo, ma neanche la controparte può riportare in giudizio prove di affermazioni contrarie. Ripeto: ciò che non è espressamente vietato è consentito.