Contratto di gestione Locazioni Brevi: Calcolo del compenso per il proprietario e cedolare secca

[verner]

Buongiorno a tutti, sto per concludere con una famosa azienda nazionale di locazioni brevi di cui non faccio il nome in modo da lasciare liberi tutti di esprimere il proprio parere liberamente anche coloro che lavorano o addirittura operano nel settore.
Mi interessa capire bene come viene calcolato il compenso per il proprietario.

Riporto l'esempio che mi ha posto il funzionario di detta azienda e vi chiedo conforto sulla correttezza del calcolo che mi è stato proposto.
Lo scenario è quello di una prenotazione proveniente da un annuncio pubblicato dall'azienda su Booking.

1 notte, 1 ospite con la seguente tariffa:

100€ la notte + 50€ di servizio pulizie, biancheria e check-in

Incasso del proprietario quindi 150€ IVA inclusa
I 50€ di pulizie sono incassati direttamente dall'azienda quale rimborso spese e quindi sebbene "li incassi io" se li tengono loro ma io posso non pagarci la cedolare secca in quanto "rimborsi spese pagati direttamente dall'ospite per servizi legati alla locazione breve".

Booking si prende il 19,50% per € 150*19,50%=29,25 €
E rimangono quindi 100-29,25=70,75

Su questi 70,75 l'azienda si prende il 30% quindi 70,75*30%=21,22

E rimangono 70,75-21,22=49,53 €

In definitiva io recepisco 49,53 e pago la cedolare secca su 49,53
L'azienda sostiene che i 50€ di rimborso spese per pulizie, biancheria e check-in non sono soggetti a cedolare secca, che la loro percentuale è anch'essa non soggetta a cedolare secca in quando "servizi fatturati connessi alla locazione stessa" e che addirittura posso detrarre dalla cedolare secca anche le spese condominiali dell'immobile.
Vorrei avere la vostra opinione sperando che nel forum ci sia qualche esperto del settore o addirittura qualche operatore del settore che possa confortarmi.

Grazie

 

[uva]

50€ di servizio pulizie, biancheria e check-in

Per quanto riguarda l'esclusione dall'imponibile delle spese per i servizi accessori, riporto le istruzioni dell'Agenzia delle Entrate:

Se il canone è riferito ad un contratto di locazione breve per cui si è optato per la cedolare secca, l’ammontare da indicare in questa colonna è pari al 100% del corrispettivo lordo pertanto la somma non va diminuita delle spese sostenute dal locatore e delle somme addebitate a titolo forfettario al locatario per prestazioni accessorie.
La somma va diminuita delle spese per servizi accessori solo se sono sostenute direttamente dal conduttore o sono a questi riaddebitate dal locatore sulla base dei consumi effettivamente sostenuti.
Fonte: istruzioni mod. UnicoPF 2024 - pag. 36

Nel tuo caso, non trattandosi di un importo calcolato in base ai consumi effettivi, vale quanto ho sottolineato.

 

[uva]

la loro percentuale

Per quanto riguarda la provvigione:

la provvigione non risulta compresa nel corrispettivo quando è addebitata direttamente dall’intermediario al conduttore
analogamente non è compresa nel corrispettivo quando l’intermediario l’addebita direttamente al locatore, il quale non la ribalta sul conduttore
La provvigione concorre, invece, alla determinazione del corrispettivo lordo da assoggettare a ritenuta se è trattenuta dall’intermediario sul canone dovuto al locatore in base al contratto
Fonte: Circolare Agenzia delle Entrate n. 24/E del 12/10/2017 - pag. 14-15.

 

[verner]

Ok quindi concordi con il mio commercialista e con il funzionario dell'azienda mi pare di capire. Il legalese non è il mio forte ☺️
E per quanto riguarda la meccanica contrattuale ne sai niente?

 

[uva]

concordi con il mio commercialista e con il funzionario dell'azienda

Non mi è del tutto chiaro quanto hai scritto, perché noto la seguente contraddizione:

Incasso del proprietario quindi 150€ IVA inclusa
I 50€ di pulizie sono incassati direttamente dall'azienda

La determinazione dell'imponibile dipende da chi incassa 50 € per servizi accessori (il locatore/proprietario, oppure l'azienda l'addebita direttamente al conduttore). Mi pare sia il secondo caso, quindi vale ciò che ho sottolineato nel post #2.

per quanto riguarda la meccanica contrattuale

Io conosco persone che gestiscono direttamente gli affitti brevi, senza avvalersi degli intermediari perché giudicano il costo troppo oneroso.
Quindi non ho elementi per esprimermi sulla meccanica contrattuale che ti ha spiegato l'azienda.
Puoi provare a trattare la provvigione del 30% se intendi affidare a quell'intermediario la gestione di più appartamenti; temo però con poche possibilità di successo.

Suppongo tu sia già in regola con i dispositivi di sicurezza obbligatori e abbia il CIN.

 

[basty]

Il legalese non è il mio forte

Non mi è del tutto chiaro quanto hai scritto,

Ed io mi associo ad entrambe le citazioni.

Quanto alle spese accessorie (i 50€) mi pare chiaro il concetto: è una quota forfettaria e come tale rientra nel computo del reddito secondo i criteri di Agenzia delle Entrate.

Faccio fatica invece a capire la distinzione, riguardo alla provvigione:

la provvigione non risulta compresa nel corrispettivo quando è addebitata direttamente dall’intermediario al conduttore
analogamente non è compresa nel corrispettivo quando l’intermediario l’addebita direttamente al locatore, il quale non la ribalta sul conduttore
La provvigione concorre, invece, alla determinazione del corrispettivo lordo da assoggettare a ritenuta se è trattenuta dall’intermediario sul canone dovuto al locatore in base al contratto
Fonte: Circolare Agenzia delle Entrate n. 24/E del 12/10/2017 - pag. 14-15.

Forse bisogna leggere la circolare intera: ma sembra più un cavillare: come dovrebbe avvenire tale rimborso? Con più bonifici separati? Aritmeticamente/algebricamente non riesco a cogliere la differenza sostanziale: sarà che stamattina sono un giorno più vecchio di ieri.

 

[mapeit]

Per quanto riguarda l'esclusione dall'imponibile delle spese per i servizi accessori, riporto le istruzioni dell'Agenzia delle Entrate:

Se il canone è riferito ad un contratto di locazione breve per cui si è optato per la cedolare secca, l’ammontare da indicare in questa colonna è pari al 100% del corrispettivo lordo pertanto la somma non va diminuita delle spese sostenute dal locatore e delle somme addebitate a titolo forfettario al locatario per prestazioni accessorie.
La somma va diminuita delle spese per servizi accessori solo se sono sostenute direttamente dal conduttore o sono a questi riaddebitate dal locatore sulla base dei consumi effettivamente sostenuti.
Fonte: istruzioni mod. UnicoPF 2024 - pag. 36

Nel tuo caso, non trattandosi di un importo calcolato in base ai consumi effettivi, vale quanto ho sottolineato.

Certamente. Perché se si tratta di un addebito calcolato in base ai consumi effettivi trattasi di mero rimborso (che non costituisce reddito) mentre se è un addebito forfettario (come per le spese accessorie nelle locazioni ordinarie) l'Agenzia lo considera reddito. Quindi si dovrà pagare l'imposta cedolare secca anche su quella cifra.

 

[uva]

se è un addebito forfettario

occorre chiarire se l'intermediario (l'azienda a cui si è rivolto @verner) addebita direttamente al conduttore l'importo forfetario relativo al costo dei servizi accessori.

Lo stesso ragionamento vale per la provvigione:
Se la provvigione non è compresa nel corrispettivo della locazione, ma viene addebitata direttamente dall’intermediario al conduttore o al locatore (e quest’ultimo non la riaddebita al conduttore), non viene assoggettata a ritenuta.
Fonte:

L'Agenzia - Le regole per gli intermediari - Agenzia delle Entrate

www.agenziaentrate.gov.it