Contratto di affitto transitorio

[Un giocatore]

E' una formula che ritieni utilizzabile?

Il canone e le spese condominiali devono essere esposte separatamente, anche per poter calcolare le imposte (di registro e quelle dirette). Le spese condominiali è bene che abbiano un conguaglio annuale, in concomitanza con l'approvazione del rendiconto di fine esercizio condominiale. Il recesso del conduttore può avvenire solo per gravi motivi, con un preavviso minimo di 6 mesi.

 

[JeanPaul]

Esiste? Mah!

Si esiste, tanto e vero che tra le possibilità di incremento del canone concordato ci sono:
- per durata 4 anni il 3%
- per durata 5 anni del 5%
- per durata 6 anni del 8%
questo sta nel nuovo accordo 'canone concordato' della città di Milano.

Le spese condominiali è bene che abbiano un conguaglio annuale, in concomitanza con l'approvazione del rendiconto di fine esercizio condominiale.

Qui sta il punto, la palazzina è piccola, siamo due proprietari e le spese le conguagliamo a Giugno (quando conosciamo la spesa di riscaldamento completa) e facciamo i conti con un excell in amicizia, senza emettere nessun documento condominiale (siamo in due, quindi si fa alla buona!); i probabili inquilini sono d'accordo a mettere le parole "forfettarie senza conguaglio"; quello che mi piacerebbe sapere quanto è vincolante la loro firma sul contratto!
Per quanto riguarda il recesso, i conduttori dovranno fidarsi che Io accetterò i loro 'gravi' motivi (e viceversa)?

 

[Un giocatore]

I conduttori devono impegnarsi (firmando la clausola) a recedere PER GRAVI MOTIVI. Ossia l'espressione in maiuscolo deve essere scritta nel contratto.

 

[Bluechewanna]

1. se l'importo calcolato è 98,70, è possibile arrotondarlo a 100, naturalmente con accordo di tutte le parti (le due parti: locatore e conduttori)? Sì
2. - le spese condominiali possono essere indicate in modo forfettario, aggiornabile/non aggiornabile alla fine di ogni anno? Sì, infatti il contratto 3+2 prescrive che il conduttore paghi secondo il preventivo condominiale in corso, con conguaglio a fine esercizio. Le spese condominiali sono quelle di competenza del conduttore, in armonia con quanto previsto dal famoso allegato "G".

1. No, non ci troviamo nell'ambito di un contratto abitativo in cui l'ammontare del canone può essere liberamente pattuito: i valori limite minimi e massimi espressi in €/mq annuo sono invarioabili: 98,70 non è 100,00: sono nulli i patti volti ad attribuire al locatore un canone di locazione maggiore rispetto a quello fissato nell'accordo di Milano.

2. Ni, nel senso che la misura forfetaria (potenzialmente sfavorevole al conduttore), per essere valida nei contratti cosidetti agevolati o calmierati o regolamentati o concordati - chiamali come vuoi, per rispondere anche a The Joker - e anche in quelli transitori e per studenti universitari, nei quali sussiste l'obbligo dell'adozione del riparto oneri previsto dal decreto ministeriale 30.12.2002 (allegato G), dovrebbe risultare sempre inferiore o uguale a quello risultante a conguaglio al consuntivo finale, perchè, in caso contrario, si corre il rischio di finire nella morsa dell'art.13 della 431 e il patto concordato tra le parti potrebbe essere considerato un aumento surrettizio del canone fissato dall'accordo, anche se in verità una sentenza di un giudice di merito lo ha espressamente escluso.

P.S. La durata minima nei concordati è 3 anni. Quindi OK la durata iniziale di 4 anni, ma la prima proroga contrattuale nei concordati è sempre biennale, perciò 4+2, non 4+4. Nei contratti concordati occorre sempre rifarsi al contratto tipo allegato B del decreto sopracitato in cui non è contemplato un recesso anticipato del conduttore del tipo di quello che hai illustrato con possibilità di recesso solo dopo X anni. Diversamente, le clausole che tu vorresti inserire nel contratto le potresti eventualmente inserire in un contratto abitativo a canone libero dove le parti godono di una maggiore autonomia contrattuale.

 

[Nemesis]

Sarei orientato a fare un contratto a canone concordato 4+4

No "4+4". Ma "4+2".

 

[Un giocatore]

98,70 non è 100,00

Di che si parla, di €/mq/anno?

 

[JeanPaul]

Diversamente, le clausole che tu vorresti inserire nel contratto le potresti eventualmente inserire in un contratto abitativo a canone libero dove le parti godono di una maggiore autonomia contrattuale.

La cosa più importante, per quanto mi riguarda, è la possibilità di fissare le spese senza necessità di conguaglio, per le ragioni che ho detto, ma anche la clausola di recesso anticipato, che mi hanno chiesto alcuni visitatori, è interessante.
Quindi, se ho ben capito, mi resta solo la possibilità del 'contratto libero'!
Per ora ho scaricato i fac-simile dei contratti dal sito del Comune (concordati), se mi indichi dove poter scaricare un fac-simile (serio) di contratto-libero Te ne sarei grato.

 

[Un giocatore]

La cosa più importante, per quanto mi riguarda, è la possibilità di fissare le spese senza necessità di conguaglio, per le ragioni che ho detto

Quali ragioni, non capisco. Grazie.

 

[JeanPaul]

Quali ragioni, non capisco. Grazie.

ne ho già parlato in un paio di risposte!

 

[Bluechewanna]

Quindi, se ho ben capito, mi resta solo la possibilità del 'contratto libero'!

Solo se vuoi inserire una forfetizzione pura e semplice degli oneri condominiali - (che tu lo voglia o meno, la palazzina in questione giuridicamente, salvo che tu e l'altro proprietario non siate in regime di comunione, cioè siate comproprietari di tutte le unità immobiliari indivise, è, a tutti gli effetti, un condominio minimo che necessità, pena sanzione, di codice fiscale per fruire di eventuali sconti fiscali di lavori edilizi sulle parti comuni), che comunque può rappresentare, senza un reale supporto di spesa effettiva, un peso eccessivo per gli inquilini (in ogni caso, ricorda che, in forza del vincolo di solidarietà, ti ritroveresti comunque a dovere pagare tu gli oneri condominiali, in caso di morosità degli inquilini) - devi necessariamente utilizzare i contratti del canale libero, ove puoi prospettare soluzioni diverse dalla Tabella oneri accessori imposta dal decreto ministeriale del 2002 e derogare liberamente dall'articolo 9 della legge 392/1978 (oneri accessori).

Negli accordi a canale libero le parti possono regolare a loro piacimento tutti gli aspetti del contratto, salvo pattuizioni in contrasto con la legge: dal canone mensile, alla ripartizione delle spese, agli aggiornamenti annuali, all'entità del deposito cauzionale e alla sua fruttuosità, ai diritti del conduttore in caso di riparazioni urgenti, a eventuali penali in caso di ritardata riconsegna dell'immobile ecc.: l'unico obbligo è la durata minima (per un fac-simile: http://www.sicet.it/documenti/contratti/contratto_ordinario.pdf , ma in questo modello mancano due clausole, quella della informazione e consegna dell'attestato di prestazione energetica e quella della eventuale cedolare secca).

Negli accordi a canone convenzionato, invece, il canone non può superare quello stabilito dall'accordo e le parti hanno maggiori costrizioni, tuttavia, se la clausola in cui si pattuisce la forfetizzazione degli oneri condominiali non può trovare applicazione nei contratti concordati, nè in quelli commerciali, così non si può dire riguardo l'altra clausola che ti interessa, ossia quella che prevede il recesso convenzionale che conceda agli inquilini di "sganciarsi" in solido anzitempo dal contratto, indipendentemente dai gravi motivi richiesti dalla legge, con un termine di preavviso più breve da quello previsto dal recesso legale (patto, converrai, decisamente vantaggioso per gli inquilini), ma senza imposizioni di vincoli di durata minima (i conduttori possono recedere anche dopo un giorno, rispettando il termine di preavviso convenuto).