blies

Membro Junior
Proprietario Casa
Salve a tutti.
Mi affaccio per la prima volta a questo argomento visto che ho in scadenza un contratto d'affitto 4+4 con cedolare secca, per un appartamento che era di proprietà di mio padre che purtroppo è deceduto.
Il contratto a suo tempo era stato redatto e "gestito" dal suo commercialista, con il quale ho chiuso il contratto di consulenza, ma a maggio 2025 dovrò farne un altro in quanto cambierà il conduttore.
Arrivo alla domanda che potrà sembrare stupida ma sono temi che non ho mai affrontato: devo per forza affidarmi ad un professionista (commercialista, CAF, altri) oppure posso redigerlo in autonomia banalmente modificando nomi e cognomi e altri dati anagrafici?
Inoltre dopo la redazione (chiunque sarà il redattore) immagino ci siano da fare azioni verso Agenzia delle Entrate, giusto?
Sapreste aiutarmi o quanto meno darmi delle indicazioni - anche su web - per saperne di più?

Grazie anticipatamente per la vostra disponibilità.
Buona serata.
Gian Luca
 

uva

Membro Storico
Proprietario Casa
posso redigerlo in autonomia
Sì; puoi redigerlo tu se sei in grado di valutare tutte la clausole del contratto attuale, decidere di mantenerle e/o apportare eventuali modifiche e integrazioni.
Se invece hai dei dubbi, forse è meglio rivolgersi ad un professionista.

Trattandosi di un contratto libero 4 + 4 (non di un concordato 3 + 2), non occorre l'asseverazione del Sindacato.

azioni verso Agenzia delle Entrate
Il contratto deve essere registrato all'Agenzia delle Entrate entro 30 giorni dalla data di stipula (o dalla decorrenza se anteriore) col modello RLI o RLIWeb telematico.

per saperne di più
 

uva

Membro Storico
Proprietario Casa
Integro la mia risposta con un esempio circa la possibilità di redigere il nuovo contratto con qualche integrazione: aggiungere (se in quello attuale non c'è) la clausola risolutiva espressa ex art. 1456 Cod.Civ.

Molti anni fa io la scrivevo solo nei contratti commerciali; in seguito ho ritenuto opportuno inserirla anche in quelli abitativi.

Deve essere scritta bene, con riferimento ad una specifica obbligazione del conduttore, per poterla eventualmente attivare con diffida ad adempiere (art. 1454) in caso di sua inadempienza.
 

basty

Membro Storico
Proprietario Casa
posso redigerlo in autonomia banalmente modificando nomi e cognomi e altri dati anagrafici?
Certamente puoi redigerlo in autonomia: e puoi anche utilizzare come base quello precedente, eventualmente integrandolo con puntualizzazioni che ritenessi pertinenti col nuovo inquilino.
La legislazione delle locazioni è sostanzialmente ferma dal 1998, e immagino che l'attuale contratto sia appunto già conforme alla L 431/98.
Se non era prevista, ricorda di farti versare dal nuovo inquilino una cauzione (max 3 mensilità) che restituirai con gli interessi legali , salvo danni accertati e inadempienze varie.

Certamente un legale o un commercialista esperti potrebbero suggerire qualche ulteriore condizione utile: ma devo però aggiungere una amara constatazione. Puoi scrivere un perfetto testo contrattuale, ma oggigiorno troppi inquilini non rispettano nemmeno le più banali e ordinarie condizioni, tipo il preavviso, la puntualità dei pagamenti, l'osservanza delle buone maniere del vivere civile in comunità.
E che faresti? Causa e spese, perse in partenza?

Unica raccomandazione vera, visto che sei un neofita: la parte che devi seguire con diligenza è quella fiscale.

Nel caso di contratto 4+4, e opzione per tassazione ordinaria IRPEF :
- Registrazione del contratto entro 30 gg dalla stipula, con versamento dell'imposta annuale di registro pari al 2% del canone annuale.
- Adempimento anni successivi: versamento annuale imposta di registro entro 30gg dalla data di decorrenza/scadenza
- Al quinto anno la annualità successiva consiste nella proroga obbligatoria, cambia solo in codice , ma idem come sopra
Nella dichiarazione annuale dei Redditi dovrai indicare nel quadro fabbricati l'importo del canone di locazione, nella percentuale stabilita, assieme ai dati dell'immobile e quota di proprietà.
- Se rilasci ricevuta, devi apporre marca da 2€ di data anteriore alla data della ricevuta.
- L'imposta di registro annuale è a carico per il 50% ciascuno al locatore e al conduttore.
Le operazioni di registrazione e versamento d'imposta relativa possono essere fatte via web con RLIweb dal sito Agenzia delle Entrate: per entrare ed operare occorre lo SPID, col quale potrai monitorare tutta la tua situazione fiscalmente rilevante, compreso redigere e trasmettere la denuncia dei redditi.

Come locatore hai poi due diverse opzioni fiscali
- Optare per la cedolare secca: la aliquota ordinaria di tassazione del reddito è del 21%; in città ad alta tensione abitativa la aliquota è inferiore. Si è pure esentati dall'imposta di registro e bollo. E' conveniente se il tuo reddito è medio/alto.
- Optare per la tassazione ordinaria IRPEF: dove l'aliquota sul reddito è progressiva, e dipende anche dagli altri tuoi redditi.

La L. 431/98 prevede poi come alternativa ai contratti 4+4, i cosiddetti contratti concordati o 3+2, a testo e canone stabiliti dagli accordi locali/ministeriali. In genere meno redditizi, ma godono di agevolazioni fiscali

Sono inoltre possibili, tra i contratti concordati a schema fisso, i contratti per studenti e quelli transitori: questi ultimi hanno durata max di 18 mesi, e deve essere documentata la motivazione oggettiva della esigenza transitoria.

Come vedi, secondo me è più delicata la gestione fiscale della locazione, piuttosto che il contratto, dove bene o male esistono testi anche commerciali sufficientemente ben predisposti.
E Agenzia delle Entrate al locatore non fa sconti, ed è prontissimo a rilevare ogni dimenticanza.
 

blies

Membro Junior
Proprietario Casa
Certamente puoi redigerlo in autonomia: e puoi anche utilizzare come base quello precedente, eventualmente integrandolo con puntualizzazioni che ritenessi pertinenti col nuovo inquilino.
La legislazione delle locazioni è sostanzialmente ferma dal 1998, e immagino che l'attuale contratto sia appunto già conforme alla L 431/98.
Se non era prevista, ricorda di farti versare dal nuovo inquilino una cauzione (max 3 mensilità) che restituirai con gli interessi legali , salvo danni accertati e inadempienze varie.

Certamente un legale o un commercialista esperti potrebbero suggerire qualche ulteriore condizione utile: ma devo però aggiungere una amara constatazione. Puoi scrivere un perfetto testo contrattuale, ma oggigiorno troppi inquilini non rispettano nemmeno le più banali e ordinarie condizioni, tipo il preavviso, la puntualità dei pagamenti, l'osservanza delle buone maniere del vivere civile in comunità.
E che faresti? Causa e spese, perse in partenza?

Unica raccomandazione vera, visto che sei un neofita: la parte che devi seguire con diligenza è quella fiscale.

Nel caso di contratto 4+4, e opzione per tassazione ordinaria IRPEF :
- Registrazione del contratto entro 30 gg dalla stipula, con versamento dell'imposta annuale di registro pari al 2% del canone annuale.
- Adempimento anni successivi: versamento annuale imposta di registro entro 30gg dalla data di decorrenza/scadenza
- Al quinto anno la annualità successiva consiste nella proroga obbligatoria, cambia solo in codice , ma idem come sopra
Nella dichiarazione annuale dei Redditi dovrai indicare nel quadro fabbricati l'importo del canone di locazione, nella percentuale stabilita, assieme ai dati dell'immobile e quota di proprietà.
- Se rilasci ricevuta, devi apporre marca da 2€ di data anteriore alla data della ricevuta.
- L'imposta di registro annuale è a carico per il 50% ciascuno al locatore e al conduttore.
Le operazioni di registrazione e versamento d'imposta relativa possono essere fatte via web con RLIweb dal sito Agenzia delle Entrate: per entrare ed operare occorre lo SPID, col quale potrai monitorare tutta la tua situazione fiscalmente rilevante, compreso redigere e trasmettere la denuncia dei redditi.

Come locatore hai poi due diverse opzioni fiscali
- Optare per la cedolare secca: la aliquota ordinaria di tassazione del reddito è del 21%; in città ad alta tensione abitativa la aliquota è inferiore. Si è pure esentati dall'imposta di registro e bollo. E' conveniente se il tuo reddito è medio/alto.
- Optare per la tassazione ordinaria IRPEF: dove l'aliquota sul reddito è progressiva, e dipende anche dagli altri tuoi redditi.

La L. 431/98 prevede poi come alternativa ai contratti 4+4, i cosiddetti contratti concordati o 3+2, a testo e canone stabiliti dagli accordi locali/ministeriali. In genere meno redditizi, ma godono di agevolazioni fiscali

Sono inoltre possibili, tra i contratti concordati a schema fisso, i contratti per studenti e quelli transitori: questi ultimi hanno durata max di 18 mesi, e deve essere documentata la motivazione oggettiva della esigenza transitoria.

Come vedi, secondo me è più delicata la gestione fiscale della locazione, piuttosto che il contratto, dove bene o male esistono testi anche commerciali sufficientemente ben predisposti.
E Agenzia delle Entrate al locatore non fa sconti, ed è prontissimo a rilevare ogni dimenticanza.
Grazie, molto esaustivo e "convincente" nel dovermi affidare ad un professionista :)
 

basty

Membro Storico
Proprietario Casa
Grazie, molto esaustivo e "convincente" nel dovermi affidare ad un professionista :)
Beh, se non hai voglia di seguirle, credo sia più necessario far seguire il contratto per gli adempimenti, più che per la mera redazione.
Ma non pensare che i "professionisti" siano impeccabili. E fa ancor più rabbia se arrivano sanzioni per colpa loro.
 

blies

Membro Junior
Proprietario Casa
Beh, se non hai voglia di seguirle, credo sia più necessario far seguire il contratto per gli adempimenti, più che per la mera redazione.
Ma non pensare che i "professionisti" siano impeccabili. E fa ancor più rabbia se arrivano sanzioni per colpa loro.
Che però in teoria dovrebbero essere a loro carico, almeno il commercialista che ci seguiva, a fronte di errori, ha sempre rimediato in autonomia.
Comunque, tornando alla mia richiesta principale, il mio era un tentativo di capire meglio come funzionava il tutto e vedere se con le mie pochissime competenze ma soprattutto avversione verso tutto quello che è burocrazia, potevo cavarmela da solo.
Quindi, come qualcuno in passato mi ha detto "lascia fare a chi sa fare" :^^:
.. e di nuovo grazie per le spiegazioni e i preziosi consigli, che mi torneranno utili anche per "controllare" il lavoro svolto da altri.
 

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