B
Bluechewanna
Ospite
Io, invece, temo sfracelli: i minkioni accuratamente selezionati dalle organizzazioni sindacali per asseverare i nuovi modelli di contratti concordati vedrai che continueranno a far danni.
Alcune associazioni talebane della proprietà e dell’inquilinato non ammettono deroghe di nessun tipo ai contratti regolamentati. Margine di derogabilità zero. Pertanto, se io seguo un’impostazione formale lievemente diversa dallo schema contrattuale depositato in Comune, inverto la numerazione oppure aggiungo articoli di contenuto rispetto al tipo di contratto del ministero oppure ancora modifico parti di questo, gli integralisti della locazione assistita il mio bel contrattino come piace a me, me lo bocciano (da qui l’infelicità contrattuale).
Devianze formali o di contenuto allo schema dato non sono ammesse. Lo stesso decreto 16 gennaio 2017 non affronta la questione della possibilità di intervento delle parti sul contenuto del modello 3+2, cioè della possibilità di inserire clausole aggiuntive rispetto a quelli presenti nei modelli dei contratti predisposti per la locazione in questione.I talponi ottusangoli della locazione assistita, l’inciso “altre clausole”, magari anche capitolate in più articoli, previsto nella parte finale del modello contrattuale lo vedono solo col cannocchiale e, se ti va bene, te lo stravolgono pure: nella testa di alcuni di loro, solo loro, cioè le associazioni firmatarie dell’accordo, non le parti contraenti, possano aggiungere nuove clausole o toglierne altre (si spera, almeno, non quelle inderogabili di legge!) in un contratto assistito. Certooo…anch’io giungo a queste conclusioni. Ma alla dodicesima birra!
Per cui cosa temo? Temo che quegli scimunitii delle associazioni ti dicano: Vuoi derogare alle clausole pre-inserite dalla contrattazione collettiva (nazionale e del borgo)? Vuoi la clausola risolutiva con riconversione ad U? La clausola penale con doppio carpiato in avanti? Non c'è problema, bellezza, vai su un 4+4! Per i contratti liberi non esiste alcun testo depositato in Comune.
Affrontare le problematiche legate alla residenza significa poi addentrarsi in un campo minato, guarda. Rimango sul versante 3+2 che è quello che mi pare ti interessi di più.
La residenza dell’inquilino in un 3+2 è irrilevante: è una questione di semplice fatto. Che il conduttore di un 3+2 trasferisca o meno la residenza all’interno dell’alloggio locato al legislatore nazionale non interessa. Con o senza la residenza il contratto è civilisticamente valido, in quanto è coerente con quanto prescrive l’art.2, co.3 della 431. Il contratto contempla l’elezione del domicilio del conduttore (art.15), non della residenza: la legge presume solo che il conduttore si trovi in quel luogo, e sorvolo poi sul fatto che l’art.15 del contratto-tipo è una semplice clausola di stile presente in molti contratti di locazione.
E passiamo ai rapporti con il Comune (fonte di ulteriore infelicità).
Regolamento IUC. Ed eccoci precipitati nel baratro. Partiamo da lontano. La 431 ci dice alcune cose: al co.4 dell’art.2 ci ricorda che, nel rispetto dell’equilibrio del bilancio, i Comuni possono deliberare aliquote dell’ICI (ora IMU) più favorevoli per i proprietari che concedono in locazione a titolo di abitazione principale immobili alle condizioni definite dagli accordi stessi, per cui ogni Comune, più o meno esplicitamente, disciplina tale aspetto.Ci sono Comuni per i quali non è affatto necessario che l’inquilino sia residente perché il locatore possa applicare l’aliquota IMU ridotta. Per questi Comuni la mancanza della residenza non inficia l’agevolazione fiscale del proprietario, ma eventualmente solo dell’inquilino in caso di unità abitative A/1, A/8, A/9 ai fini TASI (se prevista dal Comune anche in capo al detentore-inquilino, e se superiore al minimo).
Ci sono altri Comuni invece, come Torino, che dispongono benefici fiscali in favore dei locatori, legandoli alla tipologia dei contratti concordati (hai visto che Torino non cade nel trappolone? Non impone la residenza agli studenti universitari fuori sede!), richiedendo che l’inquilino utilizzi l’alloggio come abitazione principale con dimora abituale e residenza anagrafica, ma tu il tuo contrattino 3+2 lo puoi sempre fare anche per un inquilino non residente: in questo caso, però, a Torino (Comune ad alta tensione abitativa) ci sono solo le agevolazioni su IRPEF o cedolare secca.
Il locatore torinese in un 3+2 può, quindi, imporre alla sua controparte per questioni di convenienza fiscale di stabilire o meno la residenza all’interno del bene locato? Ha diritto di sindacare la residenza dell’inquilino? Di sollevare obiezioni? Tu, bbello mio, la residenza me la prendi, perché altrimenti con la mia clausola risolutiva fai da te (senza neppure passare da un giudice che accerti l’inadempimento?) ti faccio saltare il contratto e ti ritrovi con un contratto libero tantomatanto più salato?
Per evitare sanzioni, un po’ di sano stress per superare i danni del riposo. A Torino mi metto a fare indagini periodiche (con l’IMU il mese si considera intero se il possesso si è protratto per almeno 15 giorni) per vedere se il mio inquilino a mia insaputa, per caso ha fatto il furbo, rispostando la residenza a Capracotta? Con ‘sto fardello del 3+2, pure in Mata Hari mi devo trasformare?
Ci vorrebbe un coeur simple, come dicono i francesi. Che sappia vivere con semplicità. Che la faccia facile. Di qui il bene, di là il male. Ma la vita è un marasma...e le leggi, almeno sotto questo cielo, non sono da meno.
Perche l’accordo di Treviso risale al 2015 e si basa ancora sul vecchio decreto del 2002, per cui riesci ancora a “sfangarla”, ma la brutta stagione è alle porte. Tutte le associazioni non a caso hanno accolto con fervore il nuovo decreto. Ci più chi meno si sta attrezzando, per ragioni di (retro)bottega. La felicità per alcuni ha una sola forma: molto piccola, piatta e in milione di copie tutte uguali l’una all’altra. Alcuni Comuni hanno già siglato accordi nuovi di pacca che attuano la nuova convenzione nazionale (vedi Verona), e Treviso è sui blocchi di partenza: entro l’anno è previsto un nuovo accordo o un accordo integrativo del precedente.
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