Contratto con garante: subentro del conduttore

[uva]

Per quanto riguarda i termini "garante" e fideiussore" aggiungo una precisazione.

Quando si registra all'Agenzia delle Entrate il contratto di locazione con "garante" si devono scrivere nel mod. RLI i codici relativi al tipo di garanzia:

codice 1 = fideiussione prestata da terzi: non si paga l'imposta di registro sulla garanzia;

codice 2 = garanzie di terzi diverse dalla fideiussione: si deve pagare l'imposta di registro (anche se il contratto è in cedolare secca).

Ne avevamo parlato qui:

Fisconline: cedolare secca e imposta di registro

Sto cercando di registrare un contratto di affitto tramite Fisconline (R.L.I.). Per il contratto in questione ho scelto l'opzione Cedolare Secca. Quando accedo alla pagina successiva Riepilogo Contratto, pero', appare che c'e' un'Imposta di Registro di 200 euro. Mi vengono poi chieste le...

www.propit.it

Per cui nei contratti scriviamo che il Sig. Pinco Pallino interviene come fideiussore.
Perché né il locatore né il conduttore né il "garante" vogliono pagare quell'imposta.

Forse sbagliamo, perché i due termini "garante" e "fideiussore" non sono intercambiabili?

 

[Gregorio Albisani]

E' il caso più favorevole, perché abbiamo due conduttori obbligati in solido all'adempimento degli obblighi contrattuali

Buongiorno @uva , in questo caso la situazione è più favorevole fino ad certo punto.... perché entrambi i soggetti essendo conduttori potrebbero comunicare il recesso. Quindi anche il soggetto che non vive nell'immobile e che tu hai identificato come 'garante' atipico può comunicare il recesso (non dalla garanzia che non esiste giuridicamente bensì dal contratto di locazione) e decorso il relativo termine di esecuzione non sarebbe più tenuto al pagamento dei canoni, e quindi verrebbe meno la funzione di 'garanzia' in caso di successiva morosità del 'vero' conduttore.

Se invece il contratto contiene questa pattuizione

Se ciò non è possibile e abbiamo dubbi sulla solvibilità del conduttore, chiediamo la firma di un "garante" inserendo nel contratto la seguente clausola:
"Ex art. 1944, comma 1 c.c.

come ti avevo scritto sopra nel post #9, secondo me siamo di fronte ad una fideiussione.
Quindi non sarebbe un contratto di 'garanzia' generica

comunque molto usato nelle locazioni.

che, come ho cercato di spiegare sopra, secondo la giurisprudenza maggioritaria (e, a mio avviso, più convincente) non esiste / non è configurabile.

Di conseguenza questo

rischio che il "garante" receda e il conduttore non ne presenti contestualmente un altro affidabile

non è giuridicamente configurabile.
Spero di essermi spiegato. Naturalmente questa è la mia opinione e anche le singole sentenze decidono un caso concreto e non hanno valore di legge né sono vincolanti salvo per le parti della causa.

Quella che ti riferisco è una mia valutazione generale, poi se avessi necessità di una specifica consulenza per predisporre un modello di contratto di locazione che ti tuteli, resto a disposizione.

 

[Gregorio Albisani]

garanzie di terzi diverse dalla fideiussione

premesso che quello che comunichi all'A.d.E. non ha rilevanza nei rapporti contrattuali tra le parti, considera che il nostro ordinamento, oltre alla già citata fideiussione (forma di garanzia personale, ovvero legata indistintamente a tutto il patrimonio di un soggetto giuridico) prevede anche il pegno e l'ipoteca, che può essere data / concessa anche da un soggetto terzo rispetto al contratto (questa è una garanzia reale, cioè legata ad un singolo bene immobile o mobile registrato ed attribuisce specifici diritti al creditore).
Le garanzie reali sono solitamente non utilizzate per le locazioni visti i notevoli costi / complessità e gravose responsabilità per le quali difficilmente si trovano soggetti disposti a farsene carico.

 

[Gagarin]

e il conduttore non ne presenti contestualmente un altro affidabile

Non mi sembra che il contratto in essere possa essere modificato in corso d locazione inserendo un nuovo fidejussore: se così fosse o si sottoscrive un nuovo contratto (purtroppo con ripartenza dei termini) oppure si sottoscrive una scrittura privata a parte, sulla cui validità, però, non metterei la mano sul fuoco.

 

[uva]

anche il soggetto che non vive nell'immobile.. 'garante' atipico può comunicare il recesso ... dal contratto di locazione

Questo è vero.
E' anche vero che il locatore può non accettare il recesso parziale (del solo conduttore "garante atipico") in presenza della clausola contrattuale che prevede i "gravi motivi" a carico del conduttore che presenta disdetta.
Ovviamente se le parti non trovano un accordo la questione finisce davanti al giudice a cui spetta valutare se i motivi sono "gravi" oppure no.

Alcuni locatori si cautelano dal rischio di recesso parziale inserendo una clausola per la quale il recesso di un solo conduttore produce la risoluzione del contratto.
La fanno approvare con doppia firma, in quanto potenzialmente vessatoria.
Tu cosa ne pensi?

Ho capito, e concordo, che se nel contratto di locazione scriviamo la clausola:
"Ex art. 1944, comma 1 c.c., il garante è obbligato in solido col conduttore al pagamento del debito, restando escluso l'obbligo per il locatore della preventiva escussione del conduttore."
si tratta di fideiussione e non di "garanzia generica".

 

[uva]

il contratto in essere possa essere modificato in corso d locazione inserendo un nuovo fidejussore:

Ritengo che si possa fare.
Si redige una scrittura di modifica del contratto di locazione in essere, che deve essere firmata da tutti i soggetti coinvolti (locatore, conduttore, "garante" che recede, nuovo fideiussore) e la si registra all'Agenzia delle Entrate.

 

[Gagarin]

Si redige una scrittura di modifica del contratto

Come dicevo, è una scrittura privata extracontrattuale, registrabile a pagamento, ma di cui continuo a dubitare l'effettiva validità

 

[uva]

è una scrittura privata extracontrattuale, registrabile a pagamento, ma di cui continuo a dubitare l'effettiva validità

Per quali motivi?
Chi e perché potrebbe eccepire che quella scrittura (registrata all'Agenzia delle Entrate, quindi con data certa) non è valida?

Come ho scritto nel post #16:

deve essere firmata da locatore, conduttore, "garante" che recede, nuovo fideiussore

per cui tutti i soggetti coinvolti nel contratto firmando la scrittura accettano quanto in essa stabilito.

L'agenzia delle Entrate, non occupandosi degli aspetti civilistici dei contratti, non avrebbe nulla da obiettare.

Le modifiche di un contratto di locazione possono riguardare tutte le clausole in esso contenute, non solo il canone.

Si può modificare un contratto di affitto?

Le variazioni alla locazione devono essere obbligatoriamente registrate presso l’Agenzia delle Entrate?

www.laleggepertutti.it

 

[basty]

Perché né il locatore né il conduttore né il "garante" vogliono pagare quell'imposta.

Forse sbagliamo, perché i due termini "garante" e "fideiussore" non sono intercambiabili?

premesso che quello che comunichi all'A.d.E. non ha rilevanza nei rapporti contrattuali tra le parti,

Non credo uva si preoccupasse della rilevanza civilistica di cosa si comunica ad Agenzia delle Entrate: piuttosto mi pare fosse interessata (e io pure) ad una tua interpretazione sul distinguo operato da Agenzia delle Entrate cui consegue una diversa tassazione.

Personalmente, a seguito credo delle discussioni citate da uva, io ero giunto alla conclusione che fosse opportuno, non solo per evitare la gabella, chiamare il cosiddetto garante nella locazione, più opportunamente fideiussore proprio perché ero stato convinto essere la fideiussione una garanzia non generica, e non revocabile

 

[uva]

fosse opportuno, non solo per evitare la gabella, chiamare il cosiddetto garante nella locazione, più opportunamente fideiussore proprio perché ero stato convinto essere la fideiussione una garanzia non generica, e non revocabile

Concordo; anch'io faccio così.

Ma noto un po' di diffidenza da parte di chi, firmando il contratto come "garante", si sente chiamare "fideiussore".

Mi risulta che molte agenzie immobiliari usano il termine "garante", senza preoccuparsi di distinguere tra garanzia e fideiussione. Probabilmente perché gli agenti non conoscono la differenza fra fideiussione e garanzia generica.
A loro basta concludere il contratto di locazione e incassare la provvigione, fregandosene di ciò che capiterà se e quando il "garante" vorrà recedere.

Per cui quando io spiego al genitore dell'inquilino (caso tipico di garanzia richiesta quando un giovane non risulta del tutto solvibile) che deve firmare come fideiussore, noto spesso un certo timore. Come se il proprietario lo voglia "incastrare" con un impegno particolarmente gravoso.